부동산투자의 뉴(ｎｅｗ）패러다임을 파악하라 - 자본적투자에서 수익형투자 패턴으로 변할때
예전처럼 ‘무조건 사다 놓고 오르기’만 바라는 부동산 투자 패턴은 잊고, 최종적으로 해당부동산을 매도시 세금까지 고려한 세후투자수익율을 따져봐야 한다. 양도세 중과, 종합부동산세 부과 , 비활용토지의 이행강제금 , 부재지주의 양도세 중과 같은 무겁게 부과된 세금으로 투자 수익율이 대폭 줄어들 수 있기 때문이다.
또한 주택, 토지등과 같이 일반적으로 매도시, 처분 후 소득 즉 자본적 수익(ｃａｐｉｔａｌ ｇａｉｎ）만을 취할 수 있는 투자상품에서 탈피해 오피스텔, 상가 같은 매달 고정적인 수익을 주로 취할 수 있는 수익형 수익(income investment) 상품에 관심을 가져야 한다.
결과적으로 가계는 초저금리 시대에 무리하게 빚을 내서 유동성이 떨어지는 부동산에 투자하는 것은 재검토하여야 한다.
자본적 투자에서 수익형투자 패턴으로 이동하라.
최근 , 민간 부동산 정보업체가 지난 9월 가을이사철 성수기의 서울 아파트가격을 조사한 결과, 이사철 시기임에도 불구하고 아파트가격값이 하락세를 보인 것으로 나타났다. 이와같이 9월 성수기에도 아파트값이 하락한 것은 8?31 부동산종합대책이 나온 2005년 9월 이후 2년 만에 처음일 정도로 전체적으로 주택시장 분위기가 냉랭하다.
미국의 경우도 주택시장을 여지껏 떠받들고 있던 베이비부머들의 은퇴시기와 맞물려 주택시장이 장기 침체기에 빠들었다. 결과적으로 서브프라임(비우량 주택담보대출) 부실사태로 이어져 미국 경제의 시스템위기론까지 거론되고 있다.
지난 2006년 6월 발표된 통계청 자료를 보면 , 미국인들의 경우 전체자산에서 부동산자산이 차지하는 비율이 36.0 % 캐나다는 50.0 % 인데 반해 우리나라의 경우 76.8 % 를 차지하고 있다.단순하게 국가별로 개인전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율을 놓고 따져 봤을때 선진국으로 갈수록 , 부동산비중이 낮다는 걸 알수 있다.
상가,오피스텔과 같은 수익성 부동산은 경제상황과 밀접한 관련이 있는 투자 상품이다. 경제회복세와 현재와 같이 견고 하게 이루어진다고 봤을때 상가나 오피스텔, 오피스 등의 투자는 추후 고정자산가치상승과 함께 임대수익도 올릴수 있는 최고의 투자상품이다.
고령화 사회로 진입할수록 부동산 비중 줄여야
비슷한 논지로, 고령화 사회로 진입할수록 전체자산포트폴리오에서 부동산 특히 주택, 토지와 같은 자본적 투자 상품에 묶여 있는 고정 자산비율을 줄이는 게 좋다.
10년후, 우리나라도 미국처럼 베이비부머들의 은퇴시기를 맞게 되면 주택시장이 장기하락국면에 접어들면 수익형부동산에 투자한 것보다 수익률이 낮고 제때, 팔수도 없기 때문이다. 결과적으로 오늘날 미국처럼 한국도 베이비부머들의 은퇴시기가 본격화되면,한국발 서브프라임 사태가 시작, 가계는 물론 국가 경제를 전반적으로 흔들수 있기 때문에 미리 대비책을 세워야 한다.
수익형 부동산 ， 금리상승시 헤지(ｈｅｄｇｅ） 가능
특히, 은퇴를 목전에 두고 있는 연령대일수록 매달 안정적인 수익이 나오고 환금성이 뛰어난 핵심지역 오피스텔과 상가에 투자하는 게 좋다. 이러한 수익형(income investment) 부동산은 향후 금리가 상승해 대출이자부담이 가중되더라도 , 금리상승분만큼 임대료에 전가시켜 어느정도 금리상승 헤지가 가능하기 때문이다.
즉, 금리가 오른다는 것은 경기회복 속도도 동시에 빠르게 진행된다는 의미로서 , 본인이 소유하고 있는 수익형 부동산의 임대료를 금리수준에 맞게 조정하더라도 , 핵심 지역이라면 크게 문제되지 않을 것이다.
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