오는 9월부터 청약제도가 변경되면서 실수요자의 경우 어떻게 대처해야할 지 막막한 경우가 많은데, 이에 대처할 수 있는 자신에게 맞는 청약전략이 절실한 시점이다.

 

 

최근을 상담을 했던 상담자는 맞벌이부부로 월 500만원의 수입이 있으며 송파구에 1억1천만원 빌라에 전세로 살고 있다고 한다. 2003년도에 신랑(34세)이 청약 부금을 가입해 4년이 지났고 무주택기간은 6년이며 현재 300만원 정도 저축되어 그대로 방치되어 있는 상태이다.

 

 

상담자의 바람은 송파신도시 당첨되는 것인데 자신의 청약가점을 매겨보니 점수가 낮아 당첨이 어렵겠지만 한번 청약을 해볼 생각이었다. 그래서 청약부금을 증액해 청약예금으로 전환하는 게 나은 지, 아니면 지금부터라도 청약저축에 재가입해야하는 지 모르겠다고 한다. 특히 송파신도시가 아니라 다른 지역에 청약할 경우를 대비해 유리한 방향을 제시해 달라고 했다.

 

 

가점제가 적용되고 나면 자신들과 같은 신혼부부는 청약으로 내집마련 한다는 건 불가능한 사항으로 여겨진다면서 서울시 장기전세주택에도 관심을 가지고 있다고 한다.

 

 

<문제해결>

내집 마련 기회를 호시탐탐 엿보는 이들 부부에게는 어떤 청약전략을 짜야 좋을까?

 

우선 청약가점제가 시행되는데 상담자와 같이 무주택기간이 짧은 경우 청약가점에 불리해질 수밖에 없다. 이에 전세로 있으면서 무작정 청약만 고집하시는 것은 바람직하지 않으며 적당한 분양물량을 물색한 뒤 기한을 정해 청약과 기존주택 매입을 함께 고려하시는 것이 좋다. 지역에 따라 다르지만 무작정 무주택으로만 있는 것은 기회비용면에서 좋지 않기 때문이다.

 

또 상담자의 경우 청약저축에 새로 가입하시는 것보다는 청약부금을 한단계 높혀 청약예금으로 전환하는 것이 좋다. 청약예금 30.8평 이하로 청약할 수 있는 청약예금 통장의 경우 전용면적 30.8평 이하로는 모두 청약이 가능해 선택의 폭이 넓은 이점이 있다. 이는 자신의 상황에 맞게 전용면적 25.7평 이하에 청약하거나 30.8평에 청약할 수 있어 가점제와 추첨제 비율에 있어 유리한 쪽을 택해 청약할 수 있는 것이다. 물론 공급평형 38평형이라면 분양가격이 올라가기 마련이므로 자금계획을 철저히 세워야 한다.

 

청약저축의 경우 장기플랜에 적합하다. 청약저축의 특성상 5년이상 무주택세대주이면서 납입횟수가 60회이상이고 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨이 되기 때문이다. 따라서 상담자가 새로 청약저축에 가입해 납입금액이 적어도 5년 이상 불입하여 600만원이 넘어야 청약저축으로 유망분양물량에 당첨을 기대해볼 수 있는 것이다.

 

상담자가 얘기한 장기전세주택에 청약하기 위해서는 자격요건에 해당해야 한다. 첫째로 장기전세 청약자는 4인기준 가구별 월평균소득이 241만380원 이하여야 하며 4인이상은 263만6410원 이하여야 한다. 둘째 토지가 있다면 개별공시지가 기준 5000만원 이하여야 한다. 다만 농지원부상 농업인과 소유자가 동일한 경우는 제외된다. 셋째 자동차의 경우 현재가치가 2200만원 이하여야 한다. 자동차의 가치는 매년 10%씩 감가상각 후 산출되게 된다. 다만 영업용 및 장애인용 자동차는 이에 해당되지 않는다.

 

임대기간은 2년마다 재계약하며 최장 20년이며 재계약 시 임대보증금은 주변시세와 관계없이 연5%이내에서 인상된다.

 

하지만 장기전세주택의 경우 청약저축통장을 이용해 청약해야 하므로 상담자에게는 해당사항이 없다.

 

또한 장기전세주택의 경우 분양전환되지 않는다. 즉, 목돈마련을 위해 잠시 거쳐갈수는 있어도 최종 목표가 되어서는 안되는 것이다. 몇 년 후 다른 주택 가격이 올랐는데 해당 전세주택에 장기간 거주하고 있었다면 오히려 손해이기 때문이다.

 

결과적으로 상담자의 경우 청약저축에 새로 가입하기보다는 30.8평 이하에 청약가능한 청약예금통장으로 전환하는 게 이득이라고 할 수 있다. 아울러 가점이 적어 무작정 무주택년수를 늘리는 것보다는 재개발 지역 내 괜찮은 빌라를 매입해 장기적으로 내집마련을 계획하시는 것이 기회비용면에서 낫다고 본다. 재개발 지구내 주택을 매입할 경우 장기적으로 볼 때 현금 유동성이 좋다. 초기투입자금은 상대적으로 덜한 반면 몇 년 뒤 추가부담금만 납입하면 아파트에 입주할 수 있다. 물론 매입한다면 입주 후에도 가격이 상승할만한 지역을 택하시는 편이 좋다.

 

이럴 경우 청약통장을 이용해 분양을 엿볼수도 있다. 유주택자라도 청약예금으로 청약할 때 추첨제 1순위로 청약이 가능하므로 전용면적 25.7평 이하에는 25%, 초과에는 50%인 추첨물량에 청약을 고려해볼 수 있어 당첨확률이 전무하지는 않기 때문이다.

 

이처럼 자신의 상황에 맞게, 향후 부동산흐름에 맞는 청약 전략을 계획하는 것이 바람직하겠다.  

 

 

투모컨설팅 김정용 투자자문본부장 <www.toomo.co.kr>