정부는 6월에 발표한다던 분당급 신도시를 6월1일에 부랴부랴 화성 동탄 동쪽으로 결정하고 난후 시장반응을 살펴보았다. 신도시가 화성 동탄이 확정적이라는 소식이 전해지자 동탄의 기존 아파트 가격이 일제히 5천만원씩 급등하였고 주변부의 아파트도 1~2천만원씩 올랐으며 보상금을 목적으로 불법 건축물이 기승을 부리는 등 부작용이 속출하였다. 하지만 지금은 호가에 비해 거래가 거의 이루지지 않고 정부의 투기단속 의지가 강한 만큼 점차 안정을 찾은 상황이며 9월 분양가상한제가 시행되면 호가가 다시 빠질 가능성이 예상된다.
반면 강남 재건축은 동탄 제2신도시 발표이후 희소성이 부각되어 호가가 상승하는 등 강세를 보이고 있다. 특히 종합부동산세 회피성 급매물이 소진되었고 9월부터 본격적인 대선정국으로 진입할 경우 대선 후보자들의 보유세 완화에 대한 기대심리가 이미 반영 되었기 때문이다. 잠실5단지의 또한 제2롯데월드 건축허가 승인이 임박했다는 소식이 전해지면서 일제히 상승하였다.
필자는 6월 신도시가 발표되기 전 칼럼에서 6월 발표될 신도시 예상 후보지로 두가지 이론을 들어 예상한 바 있다. 시장 논리로서의 유력 후보지로 오포,모현과 정치적 논리로서의 후보지로 화성 동탄 확장 또는 용인 남사면 일대를 언급하였다.
또한 지금의 정치적인 상황으로 미루어 보면 정치적 논리로서의 후보지인 화성 동탄 확장을 선택할 가능성과 그에 따른 문제점을 제기한 바 있다. 예상대로 정부는 중장기적 부동산 시장의 안정보다는 현 정부의 당리당략를 위한 이기적인 선택을 한 것으로 해석할 수밖에 없는 결론을 내리고야 말았다.
작년 11.15 추병직 건교부 장관은 강남을 대체할 만한 입지의 신도시를 발표 하겠다는 의지를 밝혔고 지금의 이용섭 건교부 장관 역시 년초부터 강남 대체 신도시를 누차 강조해 왔었다. 당초 2~3월 이사철 부동산 혼란기를 대비할 목적으로 신도시 발표를 염두에 두고 있던 정부는 부동산 시장 안정으로 인해 필요성이 약해지자 6월까지 미루어 왔었다. 반면 수요억제에만 집중하던 나머지 공급 부족이라는 또 다른 과제를 안고 있었고,또한 정책의 일관성에 대한 명분을 찾고자 6월 신도시 발표를 강행하게 된 것이다.
발표되기 전까지 6월에 발표될 신도시는 가장 중요한 것이 입지라고 모두 입을 모았었다. 다소 부동산 시장이 요동치더라도 강남을 대체할 수 있는 입지에 양질의 주택 공급을 통해 중장기적인 부동산 시장 안정화에 전념해야 했다. 하지만 정부는 그동안의 부동산 정책 실패의 과오를 또다시 되풀이 하고 있다.
적재적소에 공급정책이 병행되었어야 함에도 번번히 반시장적 정책으로 일관한 탓에 부작용만 양산시켰고, 지난 6월1일 신도시로 발표 된 동탄 제2신도시 역시 강남 대체지로서 부적합한 입지 탓에 여러 가지 문제점 들이 예상된다.
첫째,수도권의 주택공급과잉으로 또 다른 사회적 문제를 야기할 가능성이 크다.
둘째,자족기능을 갖추지 못할 경우 강남대체지로서의 수요를 충족 시킬 수 없다.
셋째,장기적으로는 주거환경이 기대에 부응하지 못하여 도심 회기 현상 가능성이 크다.
넷째,사후약방문식 늦깎이 대응책으로 인해 과도한 재정적 부담이 예상된다.
다섯째,신도시 중앙부의 특혜성 대규모 골프장으로 인해 정상적인 신도시로서의 도시 기능상 어려움이 예상된다.
이런 문제점들을 해소하기 위해서 정부의 중요한 과제는 산업과의 연계고리를 형성하여 자족도시로서의 기능을 확보하여야만 한다. 또한 송도신도시의 국제학교와 같은 사례를 보더라도 차별화된 교육 인프라와 강남 못지않은 주거 인프라를 갖추었을 때 비로소 동탄 제2신도시가 수요자들로부터 외면 받지않고 장기적으로도 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있을 것이다.