광풍의 쌍춘년, 아파트 시장 결산

 

지난 한 해는 집값파동으로 부동산 역사의 새로운 장을 남긴 한 해 였다.

 

사상 유래없는 저금리, 풍부한 유동자금, 고분양가 정책, 정책홍수와 집값버블 등 복합적 요인으로 인해 수도권과 비수도권의 차별화, 수도권 집값광풍 vs 무주택 서민의 내집 마련의 기회 상실등 가계발 경제위기가 국민들의 마음에서 오래 오래 떠나지 않을 것 같다.

 

토지 시장은 8.31조치로 인해 기업도시(6), 시도별 혁신도시(10), 행정중심복합도시(1), 경제자유구역(3)등 20개 내외 대형 개발 호재가 동시 다발적으로 터지면서 수도권과 충청권등 재료가 있는 지역을 제외한 지방시장은 소외되는데다 사전 거주제한, 종부세 강화, 부재농지 양도세 중과, 실거래 도입등으로 상대적 약세를 면치 못했다.

 

아파트 시장은 수도권 집값 폭등, 지방은 대체로 불황인 한 해였다.

지방 아파트시장은 수도권과 똑같은 규제의 칼날을 대다 보니 언론에 30~40% 내지는 50% 내외의 분양을 했다지만 판교분양 당시만 하드래도 실상은 아주 저조했으며, 일부지역인 경우 10% 수준의 계약사태도 벌어졌다.

더욱이 1~2년전에 분양을 완료한 지역도 1가구 2주택 양도세 중과에 묶여 종전을 팔지 못하면서 용인 죽전지구, 동백지구, 남양주 호평지구등은 입주율이 60~30%에 못미치는 곳도 많았다.

 

2003년 10·29 대책과 3.30 후속대책으로 대형 업체들은 수도권 공급을 대폭 줄이는 대신 지방 시장을 전략적으로 공략했지만, 오히려 2004년부터 수도권과 지방간의 공급 물량은 한때 역전 현상을 보이기도 했다.

허나 고분양가와 과잉공급에 따라 수도권을 제외한 지방시장은 전반적으로 침체를 벗어나지 못했다. 예외도 있었다. 국내 분양사상 새역사를 세운 구, 한일합섬부지에 아파트 용도로  전용한 '마산 메트로시티의 4키로 밤샘 줄서기 분양사건', 평당 1000만원대의 지방 고분양가 시대를 열며 한때 5백만원 내외의 프리미엄 형성등 이동식 떳다방도 지방에 출현하였으며 세상을 떠들썩하게 하였으나 결국, 실제 구매층이 엷은데다 수요층이 한계로 분양적체등 취약한 지방시장의 모습을 보여줬다.

 

수도권시장은 전세대란, 개구리 고분양가 경쟁, 수도권 집값폭등세 확산등 광란의 집값전쟁을 방불케 했다. 연초 재건축 규제완화에 대한 가수요가 강남재건축단지에 불을 지폈고, 판교분양 후광효과에 대한 기대감으로 분당, 용인등 버블세븐지역으로 투기적 가수요가 확산되었다. 추석전후 전세대란 조짐이 보이면서 '판교신도시-파주운정지구-은평뉴타운'등의 공영개발-고분양가 등식이 성립되면서 조바심 구매심리를 자극하면서 전세자와 무주택자등 실수요자까지 가세하며, 내집잡기 전쟁을 치루면서 자고나면 몇천, 1주일에 억, 한두달 수억등 아비규환의 집값전쟁을 치러여만 했다.

 

수도권 전역에서 민심이 흉흉해졌고 일촉즉발의 폭팔할 조짐도 보이기 시작했다. 청와대와 건설부등에서 대통령과 장관을 향해 원성수위가 하늘을 찌를 태세를 보이면서 한때, 정부 홈피도 다운될 정도였다. 그동안 불안속에 낙담하며 정부와 정치권에 한가닥의 기대를 걸었던 대다수의 무주택자, 서민, 교수등 지식인, 경실련과 아파트 거품내리기 시민단체등 일반 국민들은 주택정의와 생존권 차원에서 저항하기 시작했다. 정부와 정치권에서도 현 상황을 위기상황임을 인식, 대통령 긴급조치권 발동 제기와 반값 아파트 등장등 실질적인 대응책에 바빠졌다. 정부는 종래 세금등 규제일변도의 정책에서 당초 예상과는 판이하게 달라진 모습으로 기존 대책외에 대출억제, 공급확대와 저분양가 공급방안등을 주요골자로 하는 11.15, 1.11 대책을 잇달아 발표했다.

 

백약이 무효라는 일반적 시각과 달리 집값 광풍은 지나갔고, 시장은 급속도로 안정을 되찾아가고 있다. 게다가 이용섭 건설부장관은 시장효과를 보아가며 약효가 떨어진다면 추가 대책을 지속적으로 내놓겠다는 시장안정에 대한 확고한 시그널을 던지고 있어 사업성이 떨어지는 지방권과 수도권 일부 외곽시장등 기존시장은 미분양 확대와 잔금 미납부 물량이 속출할 기미까지 보이고 있다.

 

그동안 열풍처럼 달아오르던 수도권 아파트 시장과 달리 지방시장은 분양원가 일괄 공개에 따른 분양가상한제로 직격탄을 맞아 한동안 신규사업은 어려울 전망이다. 수도권시장도 재건축과 재개발 그리고 주상복합사업도 분양가상한제와 채권입찰제 적용으로 된서리를 맞으면서 강남권을 비롯하여 단기 가격조정은 물론, 향후 시장상황에 따라서는 10.29 조치당시 20%이상의 대폭 조정여지도 없지 않아 보인다.

 

새해들어 주택시장의 판도가 뚜렷이 재편되고 있다.

작년까지는 입지를 우선시하여 대체로 서울등을 포함하는 수도권 시장과 비수도권 시장이었다. 새해들어서는 수도권도 아무리 좋은 입지라고 반값아파트등 가격인하 바람에 가격이 비싸면 인기가 떨어지는 수도권 신규 분양시장과 지방권을 포함하는 비수도권 시장을 재편되고 있다.

 

그동안 집값을 잡는다 하면서 '집값상승-금리상승-대출억제‘등 3중고 정책은 정부의 의도와 달리 서민을 잡는 정책으로 둔갑되었고, 이 시대에 가장 큰 피해자인 무주택?서민들은 억눌은 감정이 폭팔하며 민심의 시위를 청와대와 금융감독원의 홈페이지를 겨냥하여 비난의 목소리가 ?K아내기 시작하자, 정책의 당사자인 금융감독원은 한때 ’저주받은 운명'(Watch Dog's Curse)이란 자조섞인 변명으로 규제의 정당성을 주장한 바 있었다.

 

다사다난한 헌해가 저물었다. 새로운 희망을 싣은 황금돼지해가 밝았다. 새해에는 집값 수습방안들이 정책에 반영되고 뒤틀린 서민들의 억장을 되돌려 주길 기대한다.

 

삶테크, 긍정적 마인드가 중요하다.

 

예로부터 우수·경칩에는 대동강 물이 풀린다는 말이 전해 내려오고 있다.

 

우수는 입춘(立春)과 경칩(驚蟄) 사이(양력 2월 19일경)에 봄을 알리는 단비가 내려 대지를 적시고 겨울내내 얼었던 대지가 녹아 물이 많아진다는 의미로 우수(雨水)라고 한다.

 

경칩은 우수와 춘분(春分) 사이(양력 3월 6일경)다. 이 시기는 날씨가 따뜻해져 산천초목의 싹이 돋고 동면(冬眠)하던 동물이 깨어 꿈틀 대기 시작한다는 의미에서 명칭이 정해졌다. 이 때의 풍속(風俗)에는 개구리 정충(精蟲)이 몸을 보(保)한다고 해서 개구리 알을 잡아먹고, 흙 일을 하면 탈이 없다 해서 담을 쌓거나 벽을 바르는 일을 하고, 이 날 보리 싹의 성장상태로 보리 농사의 풍흉(風凶)을 점쳤다고 한다.

 

1월과 2월 중순사이 전세 비수기를 지나 2월 하순부터 3월초 까지 본격적인 봄학기 이사철이 성행되고 있다. 혹독한 겨울의 긴 터널을 겪으며 추위만큼이나 자신의 보금자리에 대한 머리를 짜고 또 짜내어 새생명에 대한 기대만큼이나 대안이 필요한 시기다.

그러나 지난 한해 집값광풍으로 턱없이 높아버린 집값을 쳐다 보노라면 소득은 정체되고, 금리는 고공행진하고 있으며 은행문턱은 높아만 가는 처지에서 정상적으로 ‘나의 꿈 - 내집마련’을 수도권 지역에 내집 하나를 갖는다는 어쩌면 평생의 꿈이 되어 버렸다.

 

가장 신성해야 할 삶 자체가 수단(투기,투자등 재테크)에 의해 유린당하고 근본적인 주거안정 대책이 무방비 상태로 방치되면서 삶 자체의 의미는 물론, 삶의 의욕 마저도 상실할 위기에 직면하게 되면서 삶은 수단과 의미를 어우르는 ‘삶테크’가 되었다 해도 과언이 아니다.

 

집값 걱정에다 긴긴 겨울내기를 해야 하고 우수?경칩의 시기인 3월 봄학기의 이사철이 다가올 수 록 무주택자는 집이 없어 걱정? 세입자는 전세값이 오늘 까 불안? 지난 추석이후 급등장에 막차를 탄 사람들은 금리가 올라 걱정, 만에 하나 미국이나 일본과 같은 큰 폭이 집값의 조정이나 붕괴에 대한 우려로 연말연시 잇달은 정부대책의 후폭풍으로 정부발 가계위기에 빨간 불이 켜진 셈이다.

 

이 세상에 가장 무서운게 가난이라고 춥고 배고파 보지 않는 사람은 무주택?서민의 고통을 알 턱이 없다. 사람이 미치면 정신병원에 보내어 오랜 기간 치료도 하고 적절히 요양도 하면 고칠 수 있다. 집값은 오랜기간 상승과 하락이 반복하는 사이클을 갖는 갖고 있다. 아무리 집값이 천정을 뚫고 날아갈 것 같아도 시기가 문제이지, 정상적 시장기능에 의해 반드시 정상적인 가격을 찾아가는 법이다.

 

부자가 되려면 무엇보다 부자가 될 수 있다는 신념과 용기가 중요하다.

비결은 부자가 될 수 있다는 본인의 적극적이고 긍정적인 사고에서 나온다.

'동이 틀 때가 가장 어둡다'늘 말이 있다. 지금까지 집값광풍으로 지난 친 집값이라 해도 ‘일본과 같은 잃어버린 10년' 처럼 잔뜩낀 거품이 붕괴되고 동경이 집값이 반토막, 6토막등 산산조각이 나는 상황을 집을 가진 자나 금융당국이나 정부는 원치 않을 것이다. 결국, 정책의지에 따라 시장의 정상화가 이외로 빨리 앞당겨 진다는 것이 저의 지론이기도 하다. 그동안은 길고 힘들다고 느낄 수도 있다. 동이 틀 무렵, 칠흙같은 밤을 이겨낼 의지가 투철하다면 가까운 훗날 당신에게 큰 힘으로 작용할 것이다.

 

좌절의 쌍춘년을 타산지석으로, 희망의 '황금돼지해'로 발상의 전환이 무엇보다 중요하다.

2007년 정해년(丁亥年)은 60년 내지는 600년만에 돌아오는 최고의 해라고 중국의 민간속설로 전해 내려오고 있다.

새해에 태어나는 애기들은 하늘의 복을 내리받아 천수를 누리고 재물운과 건강운이 뒤따른다고 한다. 절망뒤에 희망의 기운이 '위기에 선 당신을 당당한 모습으로 우뚝 설 수 있다는 기회가 다가오고 있음이다.

 

황금돼지해의 유래나 진위에 대한 논란에 관계없이 '나의 꿈- 나의 보금자리(집)' 가 더이상 투기적 가수요에 물들지 않고 영원한 삶의 안식처로 제정신을 찾아 돌아올 수 있도록 모든 국민들의 잘못된 편견을 사회적 합의를 통해 고쳐 나갈 수 있는 행복한 세상 만들기로 전환점이 되었으면 기대한다.

 

기회는 예고없이 다가오고, 준비한 자의 몫이다...

 

황금돼지해에 거는 기대만큼, 전국 유명한 일출축제를 비롯하여 산행을 다녀왔다.

필자는 15년 동안 거의 매해마다 산행을 겸해서 일출기도를 가곤하는데 이번에는 한반도 가운데 가장 먼저 해가 뜬다는 울산 울주군 서생면 '간절곶'을 다녀왔다.

 

울산시와 울산문화방송이 주최한 이 행사 는 ‘GO! GO! 2007 간절곶 해맞이 축제’라는 이름으로 유난히 힘들었던 생각만 해도 끔찍했던 집값광풍의 2006년을 빨리 잊고 2007년 새 해 희망을 기약하기 위한 축제의 장의 계기가 되리라 기대됐다.

 

전날 밤에 시작하는 ‘송년 콘서트’에서는 20명의 가수와 400여명의 출연자들이 참여, 축제의 문을 열고, 자정에는 새해맞이 카운트 다운과 바당과 땅에서 동시에 터트리는 새해의 숫자를 알리는 2007발의 불꽃 쇼가 이벤트 최고 하이라이트로 마지막을 장식했다.

 

새해 아침에는 전국에서 몰려든 수만명의 길손을 위해 먹거리인 2007 m짜리 시루떡을 자르고, 5만개의 돼지저금통은 희망을 찾은 이들에게 소망의 선물로 나누어 주었다. 축제의 현장 간절곶에는 세계 최대 규모(5m) 의 ‘간절 소망 우체통’이 전국에 모여든 방문객 모두에게 새해 소망을 전달해 각자의 소망을 빌면서 성찰과 내일을 향한 필자의 일몰?일출 투어는 끝을 맺었다...

 

신혼 집 걱정으로 잠이 안와요, 집값이 너무 올라 아이 낳는 것도 걱정이 되고, 집값 때문에 늦게 사서 불안, 못사서 걱정 등등 처한 상황이야 처한 상황에 따라 다소 다르겠지만 집값불안으로 고민하는 현대인의 고민을 한번 진지하게 자신을 돌아 보고 삶의 설계의 중요성을 일깨워주는 대목이기도 하다. 집이란 신성한 공간이 투기대상으로 변질된 것에 대한 사회적 책임도 크지만 여기서 공통된 이슈를 발견할 수 있다.

 

웃는 사람들이 이야기는 세상사람들에게 많은 주목을 던져 주지만, 걱정하고 우는 사람들의 이야기는 유감스럽게도 세상에서 회자되지 않고 주목도 끌지 못한다는 사실을 오늘은 살아가는 현대인은 깊이 깨달아야 한다.

 

옛말에 ‘큰 부자는 하늘에서 내려주고, 작은 부자는 자신이 만든다는 말’이 있다.

일상에서 사업 운이 없거나 가난한 자는 철저한 패인분석이나 미래에 대한 사전 전략도 없이 너무 쉽게 세상에 뛰어드는 경향을 주변에서 자주 볼 수 있다. 부자와 가난한 자의 구분은 인간이지, 조물주가 만든 것은 아니란 예기다.

 

같은 배에 태어난 일란성 쌍둥이도 부자의 그릇이 다르고, 같은 대학을 나온 사람도 성공의 그릇이 차이가 있다. 이는 학습정도에 따라 얼마든지 변화될 수 있음을 시사한다. 공부하는 머리와 돈을 버는 머리는 서로 다르기 때문이다.

 

간난 때문에 배움의 문턱에 제대로 가지 못한 사람들 중에서 성공한 사람들도 많다. 국내 대표적 부호 가운데 현대그룹 창업주 이며 고인이 된 정회장도 초등학교만 나왔으며, 지구촌에서 위인전의 표상이 되고있는 카네기도 가난한 집에서 태어났지만 가난이란 종자가 씨앗이 되어 자신을 부자로 만들었다고 회고하고 있다.

 

가까운 이웃을 돌아보면 셋방을 열두번 다니다가 좌절, 고통등 가난의 굴레에서 벗어나려는  각고의 노력과 승부욕으로 평생 ?i기는 평범한 삶의 청산하고 부동산으로 10,100억대 부자가 된 친구들을 종종 보곤한다.

 

부자가 되고 싶다면 주변에 부자의 모습을 닮아가는 자신만의 철저하고 부단한 선행적 학습의 생활화가 관건이다. 이는 빠를 수록 보상이 따른다.

전문동아리이나 카페, 부러그, 전문가클럽등 가입하여 상시 부동산공부를 하거나, 해당 전문분야 부동산 멘토(스승, 전문컨설턴트)를 곁에 두어 자금조달계획이나, 나의 여건에 맞는 집을 고르거나 투자하는 법, 경매, 신규분양, 테마지역 조기 구매등 자신의 처한 환경에 맞는 '부동산 인적네트워크'에 참여하고 생활재태크화가 된다면 내집마련이나 재테크에 큰 걱정없이 좋은 기회가 반드시 찾아오리라 확신한다.

 

실패 경험이나, 돈이 없다고 지체하거나, 시간이 없다거나, 재테크하고는 거리가 멀다고 생각하면 기회는 그냥 지나갈 뿐이지요.

 

작은 계획, 아름다운 실천이 요구된다.

한달 종자돈 모우기, 반년 종자돈 불리기에서 내집마련의 기회는 점점 다가올 것이다.

목표를 세우고 작은 성취 뒤에 오는 성공의 기쁨을 준비해야 한다...

 

- 글 : 진성효/드림랜드경제연구소장 ? 유엔알컨설팅본부장

- 자료원 : 2007 부자들의 투자전략