노후 아파트의 주거질 향상, 또는 재테크 차원에서 새롭게 부각되는 “리모델링”

그동안의 현장 분위기와 가치분석, 앞으로 향방을 알아보도록 하자

-현장분위기-

작년(06년) 10월9일 북핵문제(악재), 10월10일 리모델링 연한단축(호재)

상반된 이 두 가지 뉴스에 대부분의 사람들은 아무래도 부동산 시장의 악재로 작용할 북핵문제에 관심이 더 모아져 있었다.

9월부터 시작된 아파트 가격 상승을 반전(하락) 시킬 수 있는 북핵 사건이 여론 몰이를 하는 중, 현명한(??) 투자자, 실수요자들은 리모델링 수혜 아파트를 매입했다.

특히 중대형에 비해 상대적으로 저평가 되고, 평형에 차별 없이 지리적 우위를 차지한 분당, 평촌 등 1기 신도시의 소형아파트의 매입세가 강하였다.

북핵문제가 시장 분위기 반전에 별다른 영향이 없자, 10월 중순부터는 리모델링 관련 소형평형 아파트 가격이 급상승 했고, 경매시장 또한 리모델링 기사 발표 일주일이 지난 시점부터 감정가 100%를 상회해서 낙찰 받았으며 경매진행 취하도 비일비재 했다.

이 시점에서는 아파트의 정확한 내재가치 분석보단 전반적인 부동산 상승기에 편승한 단순 호재에 기댄 기대심리로 가격상승을 주도했으며, 실제 본인 실투자금 대비 100%의 수익률을 1~2개월 만에 달성했다.

(필자의 학습경험으로 보면 항상 호재뉴스에 의한 기대심리가 급격한 가격상승을 가져온다. 그것이 주식이던 부동산이던 간에)

 

2007년 1월, 한 달 동안은 최근 발표된 두 번의 정부 부동산 규제정책으로 인해 리모델링 관련 아파트는 뚜렷한 움직임 없이 약보합세를 유지하고 있다.  

-가치분석-

리모델링 사업의 가장 큰 잇점은 리모델링 증축연한이 20년에서 15년으로 단축(시행예정)과 용적률과 상관없는 전용면적 기준 30% 증축 부분이다.

증축 리모델링 연한 단축과 관련하여 가치분석을 하면,

좋은 지리적 위치에 전철역/편의시설 인근, 한강/공원조망 등 좋은 위치를 점유한 준공 후 15년차에 가까워진 아파트를 선별한다.

(기존에 세워진 아파트가 탁월한 지리적 우수성을 가졌다면, 이런 혜택은 영구히 변함이 없다. 이것이 부동산의 고유한 특성이고, 투자차원에서 가장 주목해야 하는 부분이다.)

그렇다면 1989년 11월 성남 시범단지 분양을 시작으로 1995년 입주가 마무리된 분당, 평촌, 중동, 일산, 산본 등 1기 신도시가 리모델링 사업에 가장 각광을 받을 것이다.

또한 그 시절 아파트 건축은 현재처럼 좋은 위치에 중/대형으로 짖는 것과 달리 소형 평수임에도 불구하고 좋은 지리적 위치에 건축된 아파트가 많으므로 소형평형이 더욱 부각될 여지를 만들고 있다.

30% 증축과 관련하여 단순 가치 계산을 하면,

리모델링 전[前] 아파트 매입가에 리모델링 공사비를 더한 가격이 리모델링 후 증축된 평형과 같은 인근 2~5년차 새 아파트 가격보다 작으면 경쟁력이 있다고 볼 수 있다.

　 

예) 2.5억[24평형(기존)] + 9600만[32평형(증축)*300(평당 공사비)] < 5억[인근 32평 가격]

여기다 계단식이 복도식에 비해 상대적으로 가격이 비싸므로, 비용 절감 차원에서 복도식 아파트 매입이 고려하자.

결국 리모델링 시 둘 다 계단식 구조의 아파트가 지어지므로 초기비용 절감차원에서 다소 불편하더라도 복도식 아파트 매입이 현명한 판단일 것이다.

그 외

단일평형으로 구성된 300~500가구의 아파트 단지가 사업성이나 조합원 다툼의 소지를 줄일 수 있어 좋으며,

가급적 동간 거리가 넓고, 증축이 편한 ㅡ 모양의 아파트 단지를 선택한다.

구조상 전면부가 넓고, 엘리베이터는 아파트 내부로 들어간 것이 차후 리모델링 시 구조의 다양성을 고려할 수 있어 좋다.

- 앞으로 향방 -

시간의 흐름에 따라 노후 아파트(특히 중, 고층) 수는 증가 할 것이고, 이에 따라 재건축 방식에만 의존하여 주거환경을 개선하기에 사회적 비용부담이 너무 크다는 인식이 확산되고 있다.

이에 인해 자원절약, 환경보호, 공기단축 등의 비용절감 이라는 리모델링 장점이 재건축의 대체품으로 계속적으로 부각될 것이다.

또한 정부차원에서도 주택시장불안요인으로 부각이 되지 않는 한, 리모델링에서 불합리한 제도를 개선하고 보완하여 리모델링이 완전한 제도로 정착하여 활성화 되도록 노력할 것이다.

걸음마 수준인 우리나라 리모델링 시장이 정부의 제도개선(수평/수직증축, 세제혜택 등)과 건설사의 꾸준한 기술향상 그리고 사업주체인 조합원 사업시행 의지,

이 세 박자가 잘 맞아 떨어질 경우 리모델링 시장은 재건축/재개발 못지않는 부가가치 창출, 고용창출 등 새로운 경제적 효과를 발휘할 것이다.  

P.S  아래는 리모델링 향방을 가늠할 수 있는 자료들입니다.

가까운 일본의 리모델링 시장 성장 추이를 보면

70~85년 신축 주도기, 85~00년 재건축 주도/리모델링 부각, 00~10년 재건축/리모델링 동시 병행, 10년 이후부터 리모델링 주도시기예상

우리나라와 일본의 성장 시차를 15년으로 본다면.

00년 신축 주도기, 00~15년 재개발/재건축 주도, 리모델링 부각, 그 결과 2010년경에는 전제 주택시장에서 리모델링이 20~25% 차지할 것으로 예상

2025년경에는 주택시장에서 주도적인 역할을 담당할 것으로 예상, 즉 선진국과 같이 리모델링 물량이 전체 주택건설 시장의 35% 이상을 차지할 것으로 추정 

(중소건설업체의 건축물 리모델링 시장 진출방안과 제도개선 과제 - 한국건설산업연구원 윤영선 - 발취)                                                 

서울과 수도권에서 입주 15~19년이 되는 아파트는 총 1,100여개 단지에 49만6,500여 가구

(부동산 뱅크)

 

2009년까지 20년차 이상의 공동주택 중 11만9천가구가 리모델링을 추진하게 되고, 2020년경에는 연평균 10조1천3백억 원대의 리모델링 시장이 형성 (한국건설산업연구원)

건설특허 출원이 크게 증가, 오는 2010년경 아파트를 포함한 건물부문 리모델링 규모가 20조7천억 원대 예상 (특허청)

서울시에서 84~92년 건립된 서울 강남ㆍ송파ㆍ용산ㆍ한강변 등 주요 지역 단지만 해도 185개 단지 10만9000가구에 이르며 분당 일산 평촌 산본 등 4대 신도시 중 92년 이전 준공된 46개 단지 3만7000가구가 리모델링이 가능 (건설업계)

[유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]