성별과 연령, 직업, 소득수준의 차이를 불문하고 누구나 하나쯤은 갖고 있는 청약통장. 우리나라 국민들 중 20세만 넘으면 거의 무조건 가입하는 것이 일반화되어 있고 거품 없는 집을 구입하기 위해서는 꼭 필요한 필수품이기 때문에 내 집 마련의 시작은 청약통장 가입으로부터 출발한다 해도 과언이 아니다. 따라서 주위의 권유에 떠밀려 아무 것도 모른 채 가입하는 것보다는 청약통장 종류별로 자세한 내용을 미리 파악해 둠으로써 스스로 활용가치를 높이고 모처럼 다가 온 절호의 기회를 놓치지 않도록 하자.

먼저 전국에서 분양하는 아파트의 종류를 보면 국민주택, 민간건설중형주택, 민영주택, 이렇게 세 가지 형태로 구분된다. 주택공급계획 또는 회사별 입주자 모집공고 내용을 확인해 보면 아래와 같은 주택 형태별로 청약 가능한 자격요건이 기재되어 있다. 따라서 향후 아파트 분양 계획이 있는 사람은 자신이 어떤 청약통장을 갖고 있어야 하고 자격요건을 어떻게 관리해야 하는지 알 수 있을 것이다.

<표1. 분양 아파트 유형>


주택 유형별 공급물량은 지역마다 편차는 있지만 서울/수도권 지역의 경우 아직까지는 국민주택보다 민영주택의 물량이 높은 편이고 최근에는 중소형 평형대보다는 중대형을, 그리고 같은 지역이라도 브랜드 가치가 높은 아파트를 찾는 추세이기 때문에 주택 수요자들 역시 민영주택에 더 눈독을 들이고 있다. 아래 자료는 건교부에서 2004~2005년까지 집계한 분양 아파트의 공급물량 통계이다.

<표2. 유형별(공공/민간) 주택건설실적, 건교부>


일부의 경우 앞뒤를 재지 않고 무조건 단독세대주로 분가하여 무주택 세대주 요건을 갖춰 청약저축에 가입하려는 사람들이 많은데 위 공급되는 아파트 중 과연 자신이 분양 받고 싶은 아파트가 무엇인지를 먼저 파악한 후에 결정할 사항이다.

청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금, 세 가지로 구분된다. 통장별로 구체적인 내용을 살펴 보면 다음과 같다.


1. 청약저축

청약저축은 국민주택 또는 전용면적 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다.

<표3. 청약저축의 특징>


청약저축이 필요한 경우는 주로 국민주택 공급물량이 증가하고 있는 서울 뉴타운 지구와 수도권 주요 택지개발지구의 국민주택 분양에 참여하고자 하는 사람들이지만 결혼을 앞둔 미혼 여성이나 국민주택 공급물량이 거의 없는 지역에 거주하는 사람들에게는 거의 무용지물이나 다름없다.

미혼 여성은 결혼 후 통상 본인보다는 배우자가 세대주가 될 가능성이 높기 때문에 결혼과 동시에 청약자격을 잃는 경우가 많아 결국 청약예금으로 전환을 해야 하고, 택지개발지구가 없어 국민주택 공급 계획이 없는 지역에 사는 사람들의 경우 오히려 청약부금 1순위 자격을 갖고 있는 것이 유리하다. 또한 청약저축 1순위 자격을 갖추더라도 청약부금과 청약예금과는 달리 납입회차와 액수에 의해 당첨순위가 결정되는데다 청약저축 대기자 수는 아직도 넘치고 있기 때문에 현실적으로 10년 이상 꾸준히 납입을 해온 사람이 아니라면 국민주택 분양에서 당첨될 확률은 극히 희박하다.

이처럼 무조건 청약저축에 가입하는 것만이 능사가 아니기 때문에 자신의 상황에 맞는 청약통장 종류를 스스로 선택할 수 있어야 한다.


2. 청약부금

청약부금은 납입금액이 지역별 청약가능 예치금액 이상이 되면 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 민영주택 또는 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다.

<표4. 청약부금의 특징>


청약부금이 필요한 경우는 민영주택 공급물량이 상대적으로 많은 지역에 거주하는 미혼 여성 혹은 곧 독립할 예정인 미혼 남성 등이다. 비록 세대주이지만 국민주택 공급물량이 없는 지역에 거주하는 경우 청약저축의 효용성은 거의 없기 때문에 청약부금이 적절하며, 청약예금의 경우에는 목돈을 일시에 예치해야 하는 부담이 따르기 때문에 향후 중대형 아파트를 분양받기 위해 청약부금 만기 후 청약예금으로 전환하고자 하는 사람들에게도 적당하다.

특히 청약부금의 자격순위 관리에 있어 중요한 부분은 투기과열지구로 지정된 지역 내에서 민간건설중형국민주택 및 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택을 공급하는 경우 일반공급 대상 주택수의 75%를 입주자모집공고일 현재 1순위자로서 35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주인 신청자에게 우선 공급하는 무주택우선제도이며, 이 제도를 잘 활용한다면 10년 이상 납입한 청약저축 못지 않게 높은 당첨 확률을 얻어낼 수 있다.


3. 청약예금

일정 금액의 목돈을 일시에 예치한 후 일정 기간이 경과되면 민영주택 또는 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다. 민영주택의 경우에는 지역별 해당 예치금액에 따라 청약 가능 평형이 달라진다.

<표5. 청약예금의 특징>


최근에는 중대형 아파트를 선호하는 것이 거의 당연시 되기 때문에 만약 40평대 이상의 중대형 아파트(전용면적 30.8평 이상) 청약을 원한다면 최소한 1년 전에는 청약저축 또는 청약부금에서 청약예금으로 전환하고 아래와 같이 해당 지역의 평형별 예치금액을 맞춰 놓아야 한다.

<표6. 청약 대상 주택 규모에 따른 지역별 청약예금 예치금액>


여기서 주의할 것은 작은 평형대로의 변경은 아무 때나 가능하지만 큰 평형대로의 변경은 예치금액 증액 이후 1년이 지나야 청약이 가능하다는 점이다. 예를 들어 서울 거주 청약예금(600만원) 보유자의 경우 전용면적 85㎡, 102㎡ 청약 가능하지만 전용면적 135㎡(40.8평) 아파트 청약을 위해 예치금액을 1,000만원으로 변경하게 되면 1년 이내에는 여전히 85㎡, 102㎡에 대한 청약자격만 유지가 되고 전용면적 135㎡ 아파트에 대해서는 1년 이후에나 청약이 가능하다. 반면에 서울 거주 청약예금(1,000만원) 보유자의 경우 전용면적 102㎡(30.8평) 초과 135㎡ 이하 아파트에만 청약이 가능하지만 전용면적 85㎡ 또는 102㎡ 아파트 청약을 위해 예치금액을 600만원으로 변경하게 되면 곧바로 청약이 가능하다.

청약예금이 필요한 대상은 두 가지이다. 중대형 아파트를 분양받고자 하는 사람들과 청약저축의 순위에서 밀려 25.7평 이하의 민영주택 청약에 희망을 건 사람들이 여기에 해당된다. 특히 무주택자 부부의 경우에는 청약통장 구성을 다음과 같이 하는 것이 좋다.

- 세대주는 청약저축, 세대원인 배우자는 청약부금(2002년 9월 이전 가입)
- 세대주는 청약저축, 세대원인 배우자는 청약예금(30.8평 이상 청약가능 예치금액)


한편 2008년 하반기부터 25.7평 이하의 주택에 대해 청약부금 및 청약예금도 가점제 방식을 취하기 때문에 청약저축으로 갈아타야 하는 상황에 처한 사람들이 대폭 늘어났다. 즉, 청약부금 및 예금은 현재 동일 순위 내 추첨 방식으로 당첨자를 가리고 있지만 청약 가점제가 시행 후부터는 세대주 연령, 세대원 수, 자녀 수, 무주택 기간, 통장 가입기간, 소득 규모 등을 수치화한 청약점수에 따라 당첨자를 결정하기 때문에 미혼 남녀, 신혼 부부, 유주택자 등은 상대적으로 불이익을 감수해야 한다. 아직까지 최종 확정된 순위산정 기준은 발표되지 않았지만 중간 발표된 내용을 정리해 보면 다음과 같다.

<표7. 청약가점제 순위산정>


이처럼 청약제도는 전반적으로 매우 복잡한 조건으로 구성되어 있고 앞으로도 많은 변화가 예상되기 때문에 비단 가입에 대한 관심 뿐 아니라 각각의 청약통장이 갖고 있는 기능과 제약조건, 자격 순위 발생 요건, 미래의 활용방안까지도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 따라서 단순히 청약통장을 갖고 있다는 것에 안심하지 말고 실제로 마음에 드는 아파트를 분양받을 수 있도록 차근차근 준비해 나가도록 하자