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강남권 중 대표적인 한강조망권으로 통하는 흑석동은 노후주택과 아파트가 혼재돼 있는 곳이다. 지난해 말 이 지역 27만1000여 평이 3차 뉴타운으로 확정된 이후 지분 시세가 지속적인 상승세를 보이고 있다. 흑석 뉴타운 지역 중 비교적 사업진행이 빠른 흑석시장과 흑석4·5·6구역을 중심으로 10평 미만 소형 지분은 평당 2000만~2500만 원을 호가하는 등 높은 몸값을 기록하고 있다.

인근 부동산에 따르면 매수 문의는 주로 지하철 역사와 가까운 흑석 7구역이 많다. 새로 놓이는 지하철 9호선 중앙대입구사거리역과 가까운 데다 경사가 덜하고, 한강조망이 가능하기 때문이다. 다만 정남향으로 한강을 바라볼 수 있는 조망권은 타워형 설계를 통해 일부 동에서만 가능할 전망이다. 한강이 북쪽으로 흐르고 있어 거실을 북향으로 빼지 않고서는 정남향 조망이 사실상 어렵기 때문에 향후 한강이 보이는 아파트 배정을 염두에 둔 투자자라면 이 점을 염두에 둬야 한다.

중앙대 메디컬센터를 사이에 두고 7구역 맞은편에는 4구역과 5구역이 들어서 있다. 7구역에 비해 지하철 9호선 역으로의 접근성은 떨어지지만 규모가 크고 사업 속도가 빠른 게 장점이다.

종중 땅 매입 문제로 구역 지정에 진통을 겪은 바 있는 흑석5구역의 경우 10평 안팎 소형지분 가격이 평당 2500만 원에 달한다. 20평 내외는 평당 2000만 원가량, 30평 이상은 평당 1500만 원대에 시세가 형성돼 있다. 사업추진이 빠른 장점이 있지만 지대가 낮기 때문에 아파트 건립을 통한 한강조망 혜택을 누릴 수 있는 단지는 많지 않을 것으로 예상된다.

명수대한양아파트 너머 언덕배기에 위치한 흑석 4구역은 고지대에 속해 가장 뛰어난 한강조망권을 갖출 것으로 예상된다. 대지 지분 20평~30평 이상 단독주택들이 대부분으로 평당 1800만~2000만 원에 가격이 형성돼 있으며, 지하철 9호선 중앙대입구사거리역에서 걸어서 5분 거리로 중층 이상부터는 한강을 내려다 볼 수 있을 것으로 예상된다. 다만 경사지에 들어선 데 따른 사업비 증가분은 추가 부담금을 높이는 요인으로 작용할 전망이다.

이 밖에 사업추진 속도가 비교적 더딘 8구역과 9구역의 경우 20평 미만 지분이 평당 1400만~1500만 원대, 기타 지역은 평당 1200만~1300만 원 정도의 시세를 나타내고 있다. 그러나 최근 들어 흑석 뉴타운 내 지분시세가 점차 평준화되고 있는 추세라는 점은 눈여겨봐야 할 부분이다.

중앙대입구사거리역(가칭) 개통에 따른 수혜단지로는 한강현대와 명수대현대를 꼽을 수 있다. 이들 단지들은 규모가 크고 강남접근성이 좋아 수요층이 탄탄한 편이다. 특히 지난해 반포주공 저층단지 재건축 사업에 따른 이주수요가 몰리면서 두 아파트 시세가 일제히 치솟았다.

매수 문의는 단지 규모가 큰 한강현대가 많은 편이다. 명수대현대에 비해 동간 거리가 넓고, 상가밀집지역과 떨어져 주거 쾌적성이 높은 것도 선호도를 높이는 이유다. 한강조망은 108동과 114동 48평형, 113동 43평형 등 중대형 평형에서 가능하다. 한강 전망이 좋은 48평형의 경우 매도호가가 10억 원까지 올라 있는 상태다.

명수대현대의 경우 한강현대에 비해 주거 쾌적성이 떨어지고, 가구수가 적은 게 흠이지만 편의시설 이용이 수월하고, 50평형 이상 대형평형이라는 장점이 있다. 한강이 보이는 109동 56평형의 경우 매도호가가 10억2000만 원까지 올라있다. 이는 지난 1년 전에 비해 무려 3억6000만 원가량 치솟은 수치다. 반포, 잠원동 일대에는 구반포삼거리(921정거장), 신반포주공(922 정거장), 고속터미널역(앞으로 지하철 9호선 역사가 들어선다. 개통에 따른 반포동 최대 수혜주로는 인근 중·저층 노후 재건축 아파트를 꼽을 수 있다.

인근에 몰려 있는 재건축 아파트만 경남, 한신23차, 한신3차, 반포 대우, 삼호가든1,2차, 반포 미도1,2차, 반포주공 1,2단지 등 9개단지 1만672가구에 이른다. 중층 단지들의 경우 최근 재건축 규제완화에 대한 기대심리까지 겹쳐 강세를 보이고 있다.

특히 직접적인 수혜단지라 할 수 있는 경남아파트의 오름세가 가파르다. 최근 1년 동안 51평형 매도호가가 5억 원 가까이 뛰어올랐다. 32평형의 경우 8억4000만~8억9000만 원에 매물이 나오고 있는 실정이다. 주변 재건축 단지에 비해 오름폭이 덜했고 지하철 개통에 따른 기대심리까지 겹쳐 당분간 강세를 보일 것이라는 게 인근 중개업자의 설명이다.

경남아파트와 맞닿아 있는 한신3차도 전 평형에 걸쳐 최근 1년간 1억 원가량 오름세를 보이고 있다. 다만 19평형 소형평형으로 구성된 한신23차의 가격 오름세가 주춤한 상태다. 평형이 작아 지하철 개통이라는 개발호재가 아직까지 가격에 반영되지 않고 있는 것이다. 가격 반영은 개통이 임박한 2009년이 돼야 본격화할 전망이다.

서울의 마지막 남은 저밀도지구로 꼽히는 반포주공 1단지도 수혜권역으로 꼽힌다. 전 평형에 걸쳐 오름세를 보이고 있다. 지하철 9호선 구반포삼거리역과 신반포주공역 사이에 걸쳐 있는 반포주공1단지의 경우 62평형 매도호가가 22억5000만 원까지 치솟았다. 반포주공2단지도 중대형 평형 조합원 분양권을 중심으로 강세를 보이고 있다. 재건축 조합원 입주권이 다주택 중과세 대상에 포함되기 직전인 작년 말 중대형 아파트를 찾는 대기 수요자들이 몰리면서 강세를 보였다. 현재 주공2단지 72평형이 13억7500만~18억5000만 원, 81평형이 14억5000만~18억7500만 원에 각각 형성돼 있다.

3·7호선 환승역 고속터미널역 부근에서는 반포미도1,2차와 삼호가든1,2차 아파트 강세가 두드러진다. 이들 두 아파트는 그동안 반포주공, 한신 등의 대규모 재건축 단지에 밀려 찬밥 신세를 면치 못했던 게 사실. 그러나 최근 들어 주변 아파트 재건축 사업이 마무리 단계에 접어들면서 새롭게 주목받고 있다. 여기에 지하철 9호선 고속터미널역 개통도 이들 지역 아파트 가격 상승을 거들고 있는 호재라 할 수 있다.

특히 평형이 작고 고지대에 들어서 시세가 비교적 낮게 형성됐던 반포 미도 2차 29평형 매도호가가 6억5000만 원까지 오르는 등 강세를 보이고 있다. 환승역으로 거듭날 예정인 고속터미널역에서는 한강변 중층 재건축 단지와 저층 단지에 밀려 찬밥 신세를 면치 못하던 반포 미도, 삼호가든 등이 강세를 보이고 있다.