2006년 부동산시장은 소용돌이치는 격변의 한 해였다. 정부의 강력한 수요 억제책에도 불구하고 서울 수도권 아파트값 폭등과 신도시 청약열기로 한 해 내내 부동산시장은 핫 이슈로 떠올랐다. 8?31 대책발표 이후 잠시 잠잠했던 아파트값은 추석을 전후로 요동을 치면서 2000년 이후 두 번째로 가격이 폭등해 부동산시장을 투자열기로 이끌었다.

 집값 폭등은 집 없는 내 집 마련 수요자는 물론 미혼의 직장인과 집을 늘려가려던 서민들에게 주택 장만 기회를 앗아갔다는 원성을 사면서도 자고나면 오르는 기현상이 나타났다. 아파트값 거품논쟁에도 불구하고 수요자들은 은행 빚을 과다하게 얻어서라도 집을 장만하겠다는 조급함 때문에 일부 인기지역 아파트는 매물부족 현상을 빚었다.

 이런 현상이 내년에도 이어질 것인가가 문제이다. 우선 부동산시장에 영향을 미치는 몇 가지 변수부터 살펴봐야 한다. 부동산시장에 영향을 미칠 변수로는 ‘수급동향’과 ‘시장의 가변성’,‘기대심리’등을 꼽을 수 있다.

 

 우선 2007년 부동산시장을 전망할 때 신규 공급물량만 따져본다면 완만한 가격상승이 예상된다. 내년에 새로 공급되는 아파트물량이 수요에 비해 공급이 여전히 부족하기 때문이다. 수요자들은 줄곧 부동산시장을 경험으로 느꼈기 때문에 정부정책을 믿지 않고 기회만 주어진다면 내 집 장만을 서두를 것이다. 수급 불균형, 풍부한 대기수요로 인해 아파트시장은 2006년과 같이 매도자 선도의 시장에서 크게 벗어나지 못할 공산이 크다. 따라서 2007년 아파트시장은 인기, 호재지역을 중심으로 급매물의 소진이 활발하게 이루어질 젓으로 전망된다. 또한 전세가의 완만한 강세도 예상된다.  

 부동산시장의 변수와 기대심리를 본다면 가격상승세는 안정화로 이어질 것으로 점쳐진다. 급격한 가격상승, 정부의 가격상승을 막기 위한 정책의 꾸준한 정책개발 등으로 시장은 전반적으로 대기상태로 접어들 가능성이 있다. 바람이 거셀 때 잠시 쉬어가려는 대기수요의 증가는 당분간 시장을 안정화시킬 여지가 있다. 급격한 가격상승세로 인해 거품논란이 잇따르는 데다 반값 아파트공급 논의, 주요 금융권의 신규대출억제, 다주택자들의 절세용 중소형아파트 매물 출현 등은 일시적으로 늘어난 수요를 잠재우는 효과를 거둘 것이기 때문이다.

 

 소액 재테크 - 틈새 또는 대안상품 공략

 

 역동적인 부동산시장에서 종자돈으로 부동산투자를 계획하고 있는 수요자들은 고민에 빠지기 쉽다. 투자금액은 몇 천 만원인데 아파트 등 부동산값이 크게 올라 엄두를 내지 못해 이곳저곳 투자처를 찾아보지만 쉽지 않은 게 현실이다. 그러나 투자성 있는 부동산상품에 아파트만 있는 것이 아니다. 찾아보면 대안상품도 무척 다양하다. 수 천 만원으로 미래를 내다보고 알짜 부동산상품을 사두려는 수요자라면 어떤 부동산을 노리는 것이 좋을까?

 결론부터 말하면 내 자금에 적당하고 내 투자목적에 맞는 틈새 또는 대안상품을 공략해 보는 것이 훨씬 실속 있다. 오를 데로 오른 아파트는 거품논쟁과 투자규제 속에 언제든 거품이 꺼질 수 있고 경기변동의 소용돌이 속에서 자칫하면 낙폭이 커질 수 있다는 점에서 적은 돈으로 중장기적으로 노려볼 만한 소액재테크 용 부동산을 적극적으로 찾아보는 것이 바람직하다.

 

 2007년에 나름대로 투자바람이 꾸준히 일만한 소액투자 부동산상품으로 인기 신도시 청약과 뉴타운 일대 노후주택, 재개발 지분, 조건 좋은 미분양 아파트와 초 급매 오피스텔과 상가, 개발호재를 안고 있는 수도권 지방의 토지, 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드와 리츠, 경?공매와 공사매물 등으로 정리할 수 있다. 이들 종목들은 소액투자가 가능한 데다 물량이 풍부해 선택의 폭이 넓다. 또 투자대상과 지역, 상품에 따라 시세차익이 예상되는 인기 틈새종목으로 발굴이 가능하다.

 

 저평가 지역 골라 ‘내 집 마련’

 

 소액의 자금으로 작으나마 아파트를 장만하려면 기회는 누구에게나 있다. 인기지역만 고집하지 않는다면 말이다. 현재 전세로 거주하고 있는 지역 가까운 곳에 주말을 이용해 시세조사를 해보자. 예를 들어 강북에 거주한다면 저평가된 소외지역에 현장답사해보면 서울 도심과 가깝고 의외로 값싼 아파트단지를 쏠쏠하게 찾아낼 수 있다. 의정부 나들목에서 차량으로 5분 남짓하고 회룡역에서 도보 10분 거리에 있는 D, N 아파트는 전세금 8천 만 원 안팎인데 2~3천 만 원만 더 얹으면 시세 1억 원 남짓의 돈으로 30평형대 아파트를 마련할 수 있다. 또 노원?도봉?강북?중랑구 지역에서는 기존 매물 중에 평당 500~600만 원 대의 아파트가 도처에 있고, 남양주 등 경기북부지역 등지에는 주변보다 현저히 저평가된 값싼 매물도 여럿 있다.

 

 또 향후 자금마련 계획이 있지만 초기 자금이 넉넉지 못할 경우 미분양, 미계약 아파트도 하나의 투자 대안처로 삼을 만하다. 초기계약률이 20~30% 미만의 저조한 단지의 경우 단돈 몇 천 만 원의 계약금만 치루고 중도금 유이자 또는 무이자 대출로 전환이 가능한 아파트를 찾을 수 있다. 여러 여건 때문에 미분양물량으로 남아있지만 장기적 호재를 안고 있는 지역이거나, 대규모 단지의 인접 또는 계획 중이거나, 교통여건 개선지역이라면 나중에 가격상승의 투자효과를 덤으로 얻을 수 있다.

 

 투자 잠재력 높은 ‘낡은 집’

 

 부동산 투자자나 컨설팅업자들 모임에 나가보면 이구동성으로 하는 말이 ‘헌집을 사라’이다. 즉 사업시행 초기의 재개발, 뉴타운 안에 있는 지분을 매입해 기다리는 것이 소액 재테크의 기본인 것처럼 회자된다. 사실 부동산 투자의 최신 ‘트렌드’ 중에 하나다. 전국에는 300여 군데가 넘는 재개발?재건축 현장이 있고 사업추진 중인 곳까지 합하면 물량은 풍부하다. 전국이 헌집으로 개발사업을 벌이는 현장인 셈이다.

 서울의 블루칩 재개발지역 안은 평당 1천 만 원을 웃도는 지분가격 때문에 사실 가격메리트가 떨어진다. 지분 값이 낮다고 좋은 것은 아니지만 초기투자비가 높아 소액투자자들은 엄두를 내기 어렵다. 그러나 눈높이를 낮춰 경기?인천?성남 등 수도권으로 확대하다보면 다세대?연립주택의 경우 낮은 값의 매물이 꾸준히 공급된다. 10평 미만의 지분을 기준해 평당 600~700만 원 대 매물로 나오는 인천계양?송림, 부천 원종?괴안동 등은 구도심 재개발계획에 의해 도시정비 사업이 한창 이루어지고 있다.

 지은 지 20~30년 이상된 낡은 단독이나 미니빌라를 전세 끼고 장기 투자한다면 수 천 만 원 대에 투자가 가능하다. 낡은 집을 매입해 두면 장기적으로 사업 추진에 따른 단계별 지분가격 상승의 장점은 물론 대규모 개발단지 내에 30평형대 입주권을 받을 수 있다는 점에서 가장 안정적인 투자처인 셈이다. 다만 단기적인 시세차익을 노린다면 변수가 많으므로 부동산 ‘적금’으로 생각하고 몇 년 묻어두는 자세가 필요하다.

 

 떨이로 나오는 상가, 오피스텔, 토지…

 

 변수가 많은 부동산 시장이다 보니 초특급 급매물 출현이 잦다. 대표적인 매물들이 환금성이 결여된 소형매물들이다. 향후 주목해야 할 소액투자종목이 바로 상가와 오피스텔이다. 특히 공개입찰 후 유찰 또는 계약 해지된 상가들 중에 입찰 예정가를 큰 폭으로 내려 재입찰하는 주공상가나 공급과잉으로 분양이 안 된 1~2층 10평 미만의 근린상가가 핵심 투자처다. 이들 상가는 비공식적으로 평당 수 백 만원 할인한 값에 공급되므로 분양 현장 몇 군데를 찾아 대기자명단에 올려놓으면 값싸게 매입할 수 있다.

 공급과잉으로 몸살을 앓고 있는 서울 외곽, 수도권 일대 소형오피스텔도 분양가의 20~30% 할인 값에 매물로 나오고 있다. 1가구2주택 중과세 정책으로 오피스텔 투자메리트가 반감되면서 초특급 소형 급매물을 어렵지 않게 만날 수 있다. 주요 역세권 내에서 20~30% 싼값에 매입해 전?월세를 끼고 매입하면 연간 8~10% 안팎의 임대수익은 거뜬하다.

 

 부동산의 대표적인 떨이시장인 경?공매도 향후 물량공급이 풍부해질 전망이다. 빚 많은 소형아파트에서 연립?다세대, 토지까지 무궁무진하게 공급되므로 소액투자자는 안테나를 세워 우량 매물정보에 집중할 필요가 있다. 경?공매 시장은 전체 공급물량의 절반 이상이 5천 만 원 미만 매물이 주종을 이루는 만큼 투자기회는 얼마든지 있다. 재개발 예정지구 내 10평 안팎의 반 지하 다세대주택, 공유지분의 경?공매 토지, 택지지구 인근의 보상 토지나 도로수용 토지 등은 최소 1천 만 원에서 5천 만 원까지 투자금액의 구애 없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.

 

 ‘열매를 얻으려면 나무를 먼저 심어라’는 말이 있다. 나의 노력에 따라 열매를 따려면 소액 투자자는 우선 투자마인드부터 갖춰야 한다. 경기가 어렵고 시장에 바람이 거셀수록 부동산투자에 대한 관심을 꾸준히 가지고 돈 되는 정보를 적극적으로 수집할 필요가 있다.  소액투자로 승부를 걸 우량 틈새매물을 찾기 위한 노력과 지식을 쌓는 다면 소액투자자들도 얼마든지 기회가 있다. 다만 내 몸과 목적, 자금에 맞는 알짜 투자처를 찾는 것은 누가 거저 주는 것은 아니다. 투자자의 시간적 노력과 발품, 정보력에 달려있음은 두말할 나위 없다.

 

※ 글쓴이 : 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 윤재호 대표