본격화되는 세금전쟁, 세태크는 필수

 

사람을 통한 돈의 얼굴은 두가지 모습으로 우리 곁에 다가온다.

최근까지 집값이 막 뛸 때는 대출을 받아서라도 종부세 내지...우습게 알더니만,

버블과 세금폭탄등 시장악재가 먹혀들자 전혀 딴 모습으로 나타나서 팔까? 말까?..양도할까? 증여할까? 딜레마에 빠졌다.

 

지난 5월경 세금폭탄의 장본인이라 할 수 있는 김병준 청와대 정책실장(전)이 예기가 생각난다. 종부세 8배 대폭 인상? 부동산 세금폭탄 이제 시작이다...

언론보도에 ‘종부세 시행하기도 전에 약발이 다됐다’...‘아직 멀었다’. 왈, 정부가 2009년도 종부세의 목표치로 하는 실효세율이 2%로 부과시 20억짜리 집에 사는 사람은 연간 4천만 정도를 내야한다. 내년 참여정부가 끝나면 세법등 부동산정책이 바뀔것이라 일각의 전망을 일축했다. 종부세 수익분배구조가 정부가 거둔 세금을 대부분 지방정부에 갖도록 하는 시스템이기 때문에 단체장과 지방의원들이오히려 종부세정책의 수호천사가 될 것이라 역공을 가했다. 참여정부이후 서민의 주거안정을 위한 내집마련 수호자로서 집값 술래잡기은 강남권에서 출발하여 전국을 순회하면서 빗좋은 개살구마냥 현대판 흥부와 놀부들을 양산하는 꼴이 되었다.

 

정부의 집값 버블심리전, 금리인상, 대출 추가억제등이 종부세등 세금폭탄 투하시기와 어우러지면서 전세시장과 판교등 신규 분양시장의 버블현상이외는 소강상태를 보이고 있다.

수도권에 종부세 부과대상 아파트 보유자나 양도세 중과대상아파트 보유자로서는 팔아야 할지, 보유해야 할지 불안이 앞선다. 판다해도 양도로 해야할지, 부담부 증여등 증여방식으로 해야 할지 자못 궁굼하다.

 

매년 달라지는 세법이 두렵다고 해도 결국 잘 들여다보면 종부세등 대처방법에 따라 절세의  길이 열려있다. 인제 세테크는 부테크의 중심적 위치에 자리잡고 있다.

연말연시가 다가오면서 종부세등 세금상담이 많아지고 있다. 최근 주요 상담사례를 모아 궁굼증 해소에 도움이 되길 바라면서, 절세와 해법을 기획하여 시리지로 소개하고자 한다.

 

Q1  (9월 거래세 인하 절세전략) 정부가 밝힌 대로 이달 초부터 주택 취득세와 등록세를 인하함에 따라 새 아파트 입주예정자들은 잔금납부를 늦추고 있다. 이른바 ‘절세(節稅) 혜택을 받기 위함인데, 이미 세금을 지급한 입주자들은 잔금을 빨리 냈다는 이유로 두 배의 세금을 물게 된다. 이같이 불안정한 거래세 상황에 어떻게 대처해야 하나?

 

A 그렇다. 서울 목동 아파트 32평 아파트 5억 상당에 입주한다고 가정하자.

 거래세가 절반 줄자, 취득비용이 2천만원에서 1천만원 정도로 확 줄었다.

 

그러나 9월 거래세 인하전에 주택거래에 대하여는 원칙상 소급인하 적용할 수 없다.

잔금납부나 등기시기를 임의 조정하면 절세할 수 있다. 절세방안 3가지로 나눠 소개한다. . 첫째, 이미 취득세와 등록세를 납부했다고 치자. 개정법은 소급적용이 안되므로 감사원에 이의신청해도 시행전에 낸 세금은 환급이 안된다.

 둘째, 잔금을 내고 취득세도 냈지만, 현재 등기를 하지 않는 상태라면 어떻게 되나?

취득세는 세금인하 혜택이 없으나, 등기는 9월이후 등기를 미루면 등록세 인하혜택이 주어지는 것이 원칙이다. 등기는 잔금일로부터 2개월 안에 하도록 되어 있다. 따라서 등기를 법 시행일인 9월이후로 처리하는 것이 유리하다. 등기지연 과태료가 등록세의 5%(2개월 미만)이므로 등기를 미루는 것이 오히려 과태료를 내는 것보다 낫기 때문이다.

 셋째, 잔금도 내지 않고, 취득세와 등록세를 전혀 내지 않았다면 어떻게 될까?

잔금 납부를 9월이후 미루면 취득세와 등록세 둘다 인하 혜택을 볼 수 있다.

 

그러나 잔금을 미루는 방법은 등기시기를 뒤로 미루는 요령과 같다고 보면 된다. 최저 분양가의 5% 이상은 반드시 잔금으로 놔둬야 한다. 행정자치부는 분양가 5% 미만을 남긴채 등기를 미루는 것은 편법으로 간주하기 때문이다. 편법 취득으로 판정시는 과태료 및 가산세를 불이익처분을 당할 수 있기 때문이다.

 

절세를 위해 잔금을 과도하게 남기는 것도 좋지 않다. 약정기간내 잔금을 납부하지 않으면 건설사에서 고율의 지연이자를 물리게 되기 때문이다. 건설사마다 다소 차이는 있으나 일반적으로 입주 종료일로부터 3개월 미만은 연 12%, 3개월 이후에는 연 15%의 연체이자를 물리고 있어, 잔금 지체시와 건설사 연체이자를 비교하여 유리한 선택을 하면 된다.

 

Q2 (8.31대책이후 집값구간별 절세방법) 8ㆍ31대책 등 세금을 무겁게 물리는 주요 부동산 정책의 적용대상이 3억원과 6억원 주택을 기준으로 갈리고 있다. 대상은 3억원 이하와, 3~6억원 그리고 6억원 이상의 주택 대상자이다. 이와 같이 각각 대상자에 따른 절세 방법은?

 

A 3억원 이하 주택, 각종 혜택 펑펑...

3억원 이하 주택은 여러가지 혜택이 주어진다.

재산세 상한선 5%를 적용받는 데에다 장기주택마련저축에 가입해 연간 300만원 한도로 연말 소득공제를 받을 수 있다. 65세 이상 고령자인 경우 집을 담보로 사망할 때까지 평생 생활비를 받아 쓰는 종신형 역모기지론에 가입할 수 있고, 이 경우 매년 재산세의 25%를 감면해준다. 집을 두 채 갖고 있어도 지방에 있는 3억원 이하의 주택(수도권과 광역시는 1억원 이하)은 1가구2주택 양도세 중과세(세율 50%) 대상에서 제외된다. 이자상환액에 대해 매년 1000만원 범위내에 연말 소득공제를 받을 수 있는 장기주택저당차입금(15년 이상 장기주택담보대출)은 3억원 이하 주택에만 적용된다.

 

  3억 초과 6억원이하, 실속없어... 6억원 초과, 불이익만 ...

공시가격이 3억원을 넘으면 상당수 혜택이 줄어들거나 혜택이 없어진다. 종신형 역모기지론의 경우 3억~6억원 주택은 가입할 수는 있지만 재산세 감면이나 소득공제 혜택을 받을 수 없고, 6억원 초과 주택은 아예 가입 자체가 불가능하다. 3억원 초과주택은 장기주택마련저축에 가입할 수 없고, 집이 두 채일 경우 올해까지 유예된 양도소득세가 내년부터 50% 세율로 중과된다. 재산세 상한선은 주택가격이 3억~6억원이면 10%로 올라가고, 6억원을 넘으면 상한선이 무려 300%(종부세 포함)까지 높아진다.

 

따라서 3억원 초과 6억원이하의 주택은 재산세 상한선을 10%로 제한하는 것을 마치 혜택을 주는 것처럼 보이지만, 매년 10%씩 세금이 오르는 것 자체가 과도한 세부담이다.

종부세의 비과세 대상이외에는 별 실속이 없다.

실거래가가 6억원을 넘을 경우 1가구1주택자도 6억원 초과분에 대해 양도소득세 대상임을 알 수 있다.