부동산 시장이 긴 겨울잠에서 헤어나지 못하고 있다. 강남권 재건축 아파트 시가총액이 두 달 만에 1조 원 이상 줄어드는 등 서울 지역 아파트 가격이 뚜렷한 하락세를 기록하고 있다. 특히 서울 지역 재건축 아파트 가격은 2개월 연속 떨어져 경착륙 가능성까지 제기되고 있다.

비단 재건축뿐만이 아니다. 다주택자에 대한 중과세 방침에다 분양권이 주택 수에 포함되도록 세제가 바뀌면서 신규 분양 시장이 극도로 위축되고 있다. 그나마 활기를 되찾는 듯했던 재개발 시장도 토지거래 허가 규정이 강화되면서 주춤하는 양상이다. 토지 시장은 양도세·토지거래허가 규정 강화로 철퇴를 맞았고 펜션, 오피스텔, 테마상가는 공급 과잉 때문에 연 3% 수익률을 달성하기도 벅찬 실정이다. 혹한기라고 부를만하다.

상황이 이렇다보니 뒤늦게 막차를 탄 투자자들은 좌불안석이다. 투입된 자금을 회수하기 어려운 상황에 직면하면서 부동산 불패 아성이 깨지지 않을까 노심초사하고 있다. 그러나 난세에 영웅이 나오고 위기 속에 기회가 있다는 말이 있다. 일반인들이 현재 시장 상황을 놓고 한탄하고 있는 사이 발 빠른 투자자들은 틈새 부동산을 찾아 이곳저곳을 기웃거리고 있다.

정부가 부동산 시장에 대해 으름장을 놓으면서 전방위 규제에 나서고 있으나 틈새는 있는 법. RE멤버스 고종완 대표는 “부동산 시장이 어려운 국면으로 접어들고 있으나 새로운 패러다임이 형성되기 전에 한발 앞서 투자하는 지혜가 필요하다.”고 말했다. 실제로 부동산 ‘큰손’들은 벌써부터 새로운 ‘먹을거리’를 찾아 발 빠르게 움직이고 있다고 한다. 전문가들이 전하는 ‘불황기에 살아남는 5가지 틈새 전략’을 소개한다.

◆수목 농원으로 토지거래 허가제의 허점을 찾아라=토지 시장이 빠르게 식기 시작한 것은 지난 ‘8·31 대책’부터다. 기획부동산 및 토지 투기자들의 진입을 막기 위해 정부는 토지 취득에 대해 현미경을 들이대기 시작했다. 현지에 거주하지 않는 부재지주가 농지를 팔 경우 시세 차익의 60%에 대해 양도세를 물리고 토지이용 의무기간을 농지 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년으로 각각 늘렸다. 그러나 임야에 조림사업을 벌이는 것은 영농으로 간주돼 토지거래 허가대상에서 제외된다. ‘건달 농사’로 불리는 조림사업은 단기간 경작하는 것이 아니기 때문에 경작 근거를 찾기가 어렵기 때문이다.

자금력이 풍부한 강남의 큰손들이 벌써부터 수도권이나 충청 지역에서 관련 매물을 찾아 나서고 있는 것으로 알려졌다. 임야는 토지 보상 시 일반 농지보다 보상 금액이 많아 장기로 접근하면 승산이 있다는 분석이다. 해당 지역이 개발 바람을 탈 경우다. 물론 심은 나무가 잘 자라면 조경수로도 판매할 수 있다.

다만 수목 농원 투자 시에는 농지에 조림사업을 하는 게 어렵기 때문에 반드시 임야를 구입하거나 기존 물건(이미 식재돼 있는 곳)을 구입해야 한다. 개정 규칙에 따르면 자연재해나 관련법상 이용 제한을 받는 경우를 제외하고는 토지거래 허가구역 내에서 땅을 산 뒤에는 이용 목적을 바꿀 수 없다. 한편 부재지주(비거주자) 규정은 각 지자체마다 조금씩 차이가 있으므로 현지 사정을 정확하게 파악해야 한다.

◆현재 미분양된 물량을 주목하라=신규 분양 시장이 위축된 데에는 분양권을 주택 수에 포함했기 때문으로 볼 수 있다. 내년부터는 1가구 2주택자가 기존 주택을 팔 경우 시세 차익의 50%에 대해 양도세가 부과된다. 이래저래 미분양 물량은 늘어나고 있다.

그러나 지금이 미분양 아파트를 사들일 좋은 기회라는 분석이 있다. 판교신도시 중대형 평형 분양부터는 채권입찰제가 시행되기 때문에 분양가가 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 논리에서다. 기반시설 부담금 중과가 늘어나는 것도 분양가 인상 요인이다. 때문에 현재 주변 지역 시세보다 80% 이하에서 공급되는 택지지구 미분양 주택 중 중대형 평형을 구입하면 채권입찰제 시행 이후에 분양된 물량보다 저렴하게 주택을 분양받을 수 있을 것으로 보인다. 전용면적 25.7평 이하의 중대형 평형은 매매금지 기간이 3년이다. 분양부터 입주까지 평균 2년 6개월이 걸리기 때문에 입주 후 바로 매매가 가능하다.

참고로 택지지구 내 25.7평 이하 물량은 매매금지 기간이 5년이다. 1000가구 이상 대규모 단지는 입주 후 높은 시세 차익도 기대해 볼 수 있다. 건교부가 파악한 미분양 가구는 7월말 현재 전국 3만9164가구로 전달보다 6469가구(19.8%) 증가했으며 지난해 같은 기간에 비해서는 2.1배(2만144가구) 급증했다.

◆재개발 구역 국공유지 투자=재개발지구 내 국공유지가 틈새 투자처로 부각되고 있다. 국공유지 투자란 국가 소유나 공공기관이 소유한 땅에 무허가로 지어 놓은 건물을 구입하는 것을 말한다. 이중 해당 구청의 ‘무허가건축물 관리대장’에 올라 있는 물건이 유효한 매매 대상이다. 관리대장에 올라 있지 않다면 매매가 인정되지 않는다.

국공유지 투자 방식은 이렇다. 국공유지 30평을 6000만 원에 구입한 한 투자자를 예로 들어보자. 이 토지는 평당 400만 원으로 인정돼 지불해야 할 땅값은 1억2000만 원이다. 국공유지 대금은 장기로 분할 납부할 수 있다. 자금 부담이 그만큼 적다. 국유지는 15년 이상, 시유지는 20년 분할 납부해야 하고 이자는 연 5%다.

땅값 1억2000만 원 중 건물 소유자의 비례율은 90%. 따라서 실 재산으로 인정받는 금액은 1억800만 원으로 결정됐다. 희망한 32평형으로 가기 위해서는 2억4000만 원의 분양 대금을 내야 한다. 따라서 실 재산인 1억800만 원을 뺀 1억3200만 원만 내면 조합원 자격이 주어진다. 국공유지 투자는 물건을 찾는 것이 급선무다. 각 재개발 구역을 돌아다니면서 국공유지로 나온 물건을 일일이 찾아야 하는 번거로움이 있다. 구역 지정을 받아야만 국공유지로서의 효력이 발생하며 구청 주택과에 있는 무허가 건물대장을 확인해 해당 주택의 등재 여부를 확인해야 한다.

◆중소형 상가 오피스건물 매입=연면적 500평 정도의 중소 상가나 오피스 투자가 늘고 있다. 중소 상가나 오피스는 경기불황 속에서도 연 5~6% 정도의 임대 수익률을 달성하고 있다. 이들 부동산이 주목받는 이유는 주택으로 분류되지 않아 세금 중과에 대한 부담이 적기 때문으로 풀이된다. 연면적 500~700평 규모의 상가가 거래되는 금액은 20억~50억 원 선. 물건의 가격 자체도 매년 7~8% 오르고 있는 것으로 추산된다. 수요가 많은 강남 서초 송파 신촌 등에선 이면 도로상의 상가도 5% 전후의 임대 수익률을 올릴 수 있다고 중개인들은 전한다. 강남구의 중소 상가는 평당 1000만~1500만 원으로 비 강남권에 비해 20% 정도 비싸다.

◆비례율 높은 곳도 눈여겨보자=최근 비례율이 낮은 재개발구역에 투자자들이 몰리고 있다. 하지만 비례율이 낮은 곳만이 투자에 유리한 것은 아니다. 일반 분양분이 많아 조합원들에게 돌아갈 금액이 많은 데다 주변 집값이 상승 곡선을 그리고 있다면 비례율이 높은 단지라도 투자해도 좋다. 비례율이 200%라면 투자 금액의 2배를 인정받을 수 있다는 뜻으로, 물론 그만큼 추가 비용이 많이 든다.

재개발 투자에 있어 가장 중요한 것은 비례율이 얼마인가라는 점이다. 비례율은 재개발 시 실제 인정되는 지분 비율을 말한다. 사업성과 직결된다. 조합원 수가 적어 조합원들에게 돌아갈 이익이 많다면 비례율은 당연히 높을 수밖에 없다. 가령 비례율이 90%라고 하면 1억 원을 투자해 9000만 원만 투자자의 재산으로 인정받는다는 것을 의미한다.