정부가 부동산에 대해 규제를 강화하면서 일부지역을 제하곤 부동산의 상승폭이 이전만 못한 게 사실이다. 2007년 이후 1가구2주택자라면 1주택을 매도할 때 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못하게 된다. 이때문에 양도차익이 크다하더라도 세금을 많이 내게 되면 그만큼 실익이 줄어들게 돼 골머리를 앓는 사람들이 많다.
최근에 필자에게 질의해온 분은 일산에 현재 전세로 거주하면서 분당 야탑동에 27평형인 A주택과 B뉴타운내 주택을 보유한 가운데 내년부터 시행되는 1가구2주택 중과세율 때문에 어느 주택을 먼저 매도해야 하는 지 걱정이 된다고 하였다. 마땅히 현 상황을 타계할 자구책을 못찾겠다는 것이다.
야탑동 A주택은 2년전에 매입해 현재 4억7천만원선에 거래되고 있으며, B뉴타운내 주택은 올해 초에 매입하였고 지금은 6천만원이 올라 2억4천만원 선에 거래되고 있다고 한다.
이 경우에 여러분이라면 어떻게 하겠는가?
필자는 두 곳 가운데 한 곳을 매도해야 한다면 분당 야탑동 A 주택을 매도하는 게 좋다고 보았다. 분당의 경우 단기간내 급상승한데다 현재 시장분위기를 반영하듯 수요자체가 드문 형국으로 계속 보유하면 가격이야 상승하겠지만 앞으로 상승폭이 이전보다 적을 것으로 예상된다. 반면 B뉴타운은 추진속도가 빠른데다 입지마저 빠지지 않고 조건부승인이지만 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 상향 조정돼 상대적으로 보유할 만하기 때문이다.
상담자의 경우 여유자금이 어느 정도 되기 때문에 가점제로 전환이 된다고 하더라도 종전대로 청약방식이 바뀌지 않은 중대형 평형대에 청약 가능한 예금통장이 있다면, A주택을 올해안으로 처분한 뒤 중대형평형대의 단지를 분양받아 입주하기 이전에 B뉴타운 지분을 매도해 중과세율이 적용되는 것을 피할 수 있을 것이다. 게다가 공사기간동안 B뉴타운의 가격도 해당기간만큼 상승할 시간을 벌 수 있는 것이다.
하지만 상담자의 경우 청약예금통장이 없어 4억이 넘는 돈을 1순위가 될 때까지 2년간 예치를 해 놓아야 하는데 기회비용면에서 그리 바람직한 방법은 아니라고 본다.
이럴 때, 이런 방법도 고려해볼 수 있다. 우선 야탑동 A아파트를 매도하고 난 뒤 매도한 금액과 전세보증금을 합해 실거주를 겸하거나 투자측면에서 전세끼고 괜찮은 단지를 매입하는 것이다. 이렇다면 의문이 들 것이다. 중과세율을 피하기 위해 1주택 매도여부를 결정하는 것인데 다시 매입한다면 변한게 없지 않냐고?
실상 상황이 변하지 않은 건 맞지만 조건 자체는 바뀌었다. 즉 보유하고 있는 주택이 바뀐 것이다. 물론 그렇다 하더라도 내년 이후로 한주택을 매도할 때 양도소득세 50% 중과세율이 적용되는 것에는 변함이 없다.
그렇지만 매도할 때의 얘기이다.
장기적인 개발호재의 영향으로 가격이 상승할만한 단지를 매입하고나서 차후 뉴타운 주택이 입주권으로 변경된 뒤 매도시기를 조율해 입주권을 매도한다면 50% 중과세율이 아닌 9~36% 누진세율을 적용받을 수 있게 된다. 입주권 자체는 주택이 아니기 때문이다. 다만 뉴타운 내 주택이 입주권으로 변하기 전에 한주택을 매도하기라도 한다면 50% 중과세율이 적용돼 실익이 크게 줄어들게 된다. 따라서 B뉴타운의 경우 완공이 되려면 적어도 5년이 넘어야 하므로 다른 주택을 여유자금을 모두 합한 뒤 장기적으로 보유할만한 가치가 있는 주택을 매입하는 것이다.
이때 분당 야탑동 A주택을 그냥 보유해도 되지 않냐고 반문하는 분이 있을 것이다. 하지만 야탑동 A주택은 5년 이상 장기적으로 보유할만한 단지는 아니기 때문에 장기적으로 끌고갈만한 단지로 조건을 변경한 것이다.
이와 같이 조변석개(朝變夕改)처럼 변해가는 정책 앞에서, 현 시점은 자신이 처한 입장에 따라 여러 측면에서 고려해 자신에게 맞는 재테크를 계획하는 것이 필요한 시기라 생각된다.