[부동산] 해외 부동산 경기전망과 유망투자국의 부동산 세제

작성자
모네타
등록일
2006/09/10
조회수
2909

해외 부동산 경기전망과 유망투자국의 부동산 세제

 

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즘 들어 미국을 비롯한 세계 부동산 시장에서 거품 논쟁이 거세다. 미국 등 세계 각국의 금리 인상으로 갈수록 △가계 부채 부담을 느끼는 상황이고 △금융회사들의 주택 자금 부실화가 높아지고 있는 데다 △정보기술(IT)→주가→달러 가치 하락으로 이어져 온 일련의 거품 붕괴 과정에서 남은 부동산도 거품이 붕괴되는 것은 필연적이라는 시각이다.

반면 부동산 거품 경고에 반론을 제기하는 사람들은 이번의 부동산 가격 상승은 실수요를 반영해 투기적인 징후가 거의 없고 지금의 경제 여건을 감안한다면 앞으로 금리가 인상된다 하더라도 부동산 거품이 붕괴될 정도로 높게 인상되기는 어려울 것이라고 주장한다.

그러나 당분간 해외 부동산 경기가 급랭할 가능성을 너무 우려할 필요는 없지 않나 생각한다. 앞으로 부동산 거품에 대한 우려가 없다면 해외 부동산 투자는 갈수록 인기를 끌 것으로 예상된다. 이미 해외 부동산 투자가 인기를 끌면서 부유 계층을 중심으로 해외 부동산 투자에 ‘세(稅)테크’를 접목하는 사례가 늘고 있어 앞으로의 움직임이 주목된다.

투자 문의가 가장 많은 미국은 각 주마다 부동산 세법이 다르다. 한국인이 많이 사는 캘리포니아 주의 경우 부동산 취득에 따른 취득세와 등록세는 따로 없다. 종합부동산세의 개념도 없으나 집을 팔 때 양도 차익에 대한 양도소득세는 내야 한다. 주택 보유 기간이 1년 미만인 경우는 양도소득을 일반 소득에 합산해 과세하고 1년 이상인 경우는 최고 15%의 소득세율을 양도 차익에 적용한다. 재산세는 집값의 1%를 1년에 한번 낸다.

밴쿠버를 중심으로 투자가 늘어나고 있는 캐나다는 미국과 달리 부동산 취득액의 1∼2%에 해당하는 취득세를 부과하나 5만5000달러 이하의 부동산은 면제된다. 양도세는 양도소득과 총소득을 합산해 부과하며 개인 소득 수준에 따라 16∼29%의 누진율이 적용된다. 신규 주택을 분양받을 경우에는 분양가의 7%에 해당하는 물품용역비(GST)가 따로 부과되는데 주택 준공 후 1년 이상 거주할 경우 2.5%를 환급받을 수 있다. 영국도 취득세와 종합부동산세가 없다. 등록세는 상가, 주택 등 부동산 유형과 금액에 따라 1∼4% 세율이 적용되는데 통상 주택은 실거래 금액의 1∼1.5% 정도가 적용된다. 재산세의 경우 통상 집값의 1%를 내는데 납세 의무가 주택 소유자가 아닌 거주자에 있다는 점이 우리나라와 다르다.

다만 유학생 등 1주일에 30시간 이상 수업을 듣는 전일제 학생 거주자는 재산세 납부 의무가 없다. 양도세의 경우 주택 가격과 보유 기간에 따라 실거래가를 기준으로 양도 차익의 20% 또는 40%를 적용받는데 대부분 주택은 20%의 양도세율이 매겨진다. 거주 목적의 1주택자의 경우는 집값에 상관없이 양도세가 면제된다. 호주는 시드니와 브리스번 지역의 한국인 투자가 늘어나는 추세다. 호주의 부동산 관련 세금에서 눈에 띄는 것은 부가가치세다. 상업용 및 주거용 신축 부동산의 경우 10%의 부가가치세가 부과된다. 하지만 이미 지어진 주거용 부동산 매입 시에는 부가가치세를 내지 않아도 된다.

양도세는 캐나다처럼 총소득과 합산해 과세되며 토지세를 1년에 한번 낸다. 땅값을 기준으로 △40만달러 이하가 0.4% △40만달러 초과∼50만달러 이하 0.6% △50만달러 초과 1.4% 등이다. 증여와 상속의 경우에는 공문서에 붙이는 인지세를 제외하곤 증여세와 상속세가 부과되지 않는 것도 특징이다.

뉴질랜드도 호주처럼 상속세가 없으며 양도세도 물지 않는다. 다만 부동산을 구입하면 개인의 소득 수준에 따라 19.5∼39%의 소득세를 1년에 한번 내야 한다.

 

 

 

 

 

목장개발 사업 연 수익 20~30% 웃돌아

 

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트남의 빠른 경제 성장세에 힘입어 현지 부동산 시장에 대한 관심이 커지고 있다. 베트남은 지난해 국내총생산(GDP) 성장률이 7.6%로 2001년 6.8% 이후 4년 연속 7% 이상의 고성장을 기록 중이다. 중국식 개방정책을 채택한 이후 베트남은 외국인 투자법 시행령, 토지법, 세법 등의 개정을 통해 외국인 투자 허용 분야 및 인센티브를 확대하는 등 외자 유치에 적극적으로 나서고 있다. 특히 지난 1991년 베트남은 사유재산 규제조치를 완화해 외국인의 부동산 취득을 간소화했으며 토지법 건설법 등 부동산 관련 법률을 개정해 경제 성장에 박차를 가하고 있다.

주택시장도 경제 성장세와 동행하면서 급변하고 있다. 베트남은 종전 후 건축이 거의 이뤄지지 않아 주택난이 심각한 수준이다. 1990년대에 접어들면서 사정이 나아져 호찌민 하노이 등 인구가 많은 대도시 지역을 중심으로 주택 신축이 급격히 늘고 있다. 호찌민 신도시 예정지구인 탱치교에는 투기 붐이 일어 땅값이 1년 전보다 3~4배나 오른 평당 30만원 대까지 치솟았다.

그렇다면 베트남은 왜 이렇게 부동산에 열광할까. 공급도 부족할 뿐더러 부동산 외에 투자할 수 있는 곳이 없기 때문이다. 또 베트남 정부가 2020년까지 대규모 국토개발사업을 벌이고 있는 것도 땅값 상승을 부채질하는 요인이다. 한 대만 업체가 호찌민시 차이나타운에 건설한 서민용 아파트의 분양가는 2000만원이었으며 베트남 현지 업체가 건설한 15평짜리 서민주택 분양가는1000만원을 웃돌았다. 또 시내 중심의 대형 주택은 2억원 이상을 호가하고 있다. 호찌민 시내에는 고급 아파트가 열풍을 일으키고 있어 1군 동나이성 길목에 있는 한 아파트는 평당 400만~480만원 선에 거래되고 있다.

베트남은 사회주의 국가이기 때문에 토지 소유권이 국가에 있다. 토지 이용자는 임대료 지급 후 사용권만 행사할 수 있다. 토지 사용권은 관할 관청의 사전 허가를 받아 상속, 매매, 임대가 가능하다. 토지 건물에 대한 권리는 토지 소유권, 토지 사용권, 건물 소유권, 건물 임대권 등 네 가지로 구분된다. 건물에 대한 권리는 주거용 건물 등에 한해 개인 소유권을 인정하고 있으며 외국인 투자자의 주택, 투자 사업에 소속된 사택, 임직원 숙소 등도 소유권이 인정된다. 한국 투자자들은 주택 임대 사업이나 목장 개발사업 등을 하는 것이 유리하다. 이들 사업은 비교적 소액 투자가 가능한 상품들이다. 4층으로 지어 임대 사업을 벌일 경우 3억~4억원이면 충분하다. 수익률은 15% 정도로 추산된다.

쇠고기 수요가 늘면서 목장을 운영하는 것도 최근 달라진 투자 패턴이다. 호찌민시 외곽에 있는 동나이성 등에서 목장을 구입하려면 평당 1만원 정도면 충분하다. 일반적으로 목장 규모가 1만~2만평 규모는 되기 때문에 토지 구입비는 1억~2억원 정도 소요되며 여기에 소 구입비까지 합치면 3억~5억원 정도가 필요하다. 하지만 수익률은 20~30% 이상으로 상당히 높다. 베트남 부동산 매매 제도는 독특한 면이 많다. 가령 부동산을 매매할 때 가족 중 16세 이상 성인 전원의 동의가 필요하다. 그리고 부동산을 매매할 때 대부분 금 가격을 기본으로 한다. 1SJC(순금 1냥)가 76만VND(1달러=1만5900VND)에 해당한다. 즉 100SJC 식으로 금을 지급하거나 환산해 달러 또는 베트남 돈으로 지불한다. 계약서는 실계약서와 함께 세금 축소를 위해 실거래의 약 3분의 1 가격으로 계약서를 함께 작성하며 통상 매수자가 매도 세금과 매수 세금을 지불한다.

베트남 투자에도 주의해야 할 부분은 있다. 우선 행정 처리 기간이 길다. 제도적으로는 3개월 이내로 돼 있으나 보통 6개월~1년이 걸린다. 따라서 아예 현지 대행사에 수수료를 지급하고 허가를 얻는 게 좋다. 투자 관련 인프라가 열악하고 정책이 자주 바뀌는 경우도 많다. 베트남 투자 전문 업체인 MMD 서용식 대표는 “철저한 시장 조사와 해당 관청과의 우호 관계를 가지면서 현지 사업 파트너를 잘 선택하는 것이 현재로선 위험을 최소화하는 방법”이라고 설명했다.

 

 

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