[부동산] 판교이후 유망지역 BEST 10 : 은평 뉴타운
- 작성자
- 모네타
- 등록일
- 2006/09/01
- 조회수
- 6596
| 북한산 기슭에 주택투자 황금요람 | ||
교통도 좋다. 지하철 3호선 구파발역이 개발예정구역 한가운데를 관통하며 서울 도심까지 거리도 10km로 접근성이 좋다. 그러나 대부분 강북 뉴타운 지역과 마찬가지로 도로 교통사정은 그리 좋지 않다. 통일로·연서로 등 지역 간선도로가 뉴타운을 가로지르고 도로 확장 및 간선도로 신설이 계획돼 있으나 뉴타운에서 서울 도심으로 진입하는 도로 사정이 좋지 않아 지금도 자주 정체가 나타난다는 점은 입주 후 전망을 어둡게 하는 부분이다. 서울시는 이에 대해 구파발역 인근에 대규모 버스 환승센터를 건설해 대중교통 이용을 활성화함으로써 문제를 해결한다는 계획을 내놓고 있다. 은평 뉴타운의 공원 및 녹지 면적은 27만3500여 평으로 녹지율이 웬만한 신도시에 맞먹는 26%다. 북한산을 비롯해 진관 근린공원, 서오릉 자연공원, 갈현 근린공원, 창릉천 등 우수한 자연환경에 실개천과 자연형 습지공원이 조성되면 ‘리조트형 생태 전원도시’라는 은평 뉴타운의 가치는 더욱 빛을 발할 전망이다. 3-1지구 내에 있는 구파발역을 중심으로 2만6000여 평의 부지에 중심상업지구가 들어설 예정이다. 쇼핑타운과 영화관 등이 건립될 이 지역에는 최고 30층 높이의 빌딩 단지가 들어서 뉴타운 안에서 충분한 문화 및 생활 서비스를 받을 수 있다. 이곳엔 오는 2008년 3월 자립형 사립고가 들어선다. 교육부와 서울시교육청의 협의를 거쳐 은평·길음·아현 뉴타운에 1곳씩 신설되는 자립형 사립고는 은평 뉴타운에서는 갈현 근린공원 서쪽 4265평 대지 위에 들어선다. 전체 공급규모의 4분의 1가량인 3250가구가 40평형 이상의 대형으로 공급돼 강남에만 집중되고 있는 부유층과 중산층의 수요를 흡수할 것으로 기대되는 은평 뉴타운의 분양은 1~3지구가 순차적으로 진행된다. 오는 9월 시작되는 첫 번째 분양에서는 1지구 2800여 가구 중 51평형 242가구가 우선 분양된다. 청약예금 1500만원 이상 청약 1순위자가 신청할 수 있는 이 단지는 전용면적 25.7평 이하 일반 공급분이 없으므로 무주택 우선공급 물량은 배정되지 않는다. 2지구(22만 평)와 3지구(60여만 평)에 비해 1지구는 23만 평 규모로 크지는 않지만 진관 근린공원과 창릉천을 끼고 있어 생태 뉴타운으로서의 은평 뉴타운의 성격을 가장 잘 나타내는 단지로 꼽힌다. 51평형 이하의 일반 분양 공급 물량은 뉴타운 개발로 땅을 수용당하는 원주민들의 특별 공급 신청이 끝난 후 결정된다. 공영개발 형식으로 어느 지역을 수용당하든 원하는 지구의 아파트에 청약할 수 있는 은평 뉴타운 특유의 개발방식 때문이다. 1지구는 전용면적 18평 이하가 116가구, 18~25.7평이 1134가구, 그리고 25.7평 초과가 1567가구 공급된다. 업계에서는 특별 분양분을 뺀 일반 분양 물량이 600~900가구 사이에서 결정될 것으로 전망하고 있다. 3925가구가 공급되는 2지구와 3지구(3310가구) 등은 내년 이후부터 공급이 가능할 것으로 보인다. 현재 토지 수용을 놓고 주민들과 논란을 빚고 있는 3지구는 계획보다 분양이 늦춰질 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 하지만 후분양제에 따라 이르면 올해 9월 1지구 공급분을 분양받을 경우 늦어도 내년 하반기에는 입주가 가능할 것으로 보인다. 은평 뉴타운에 대해 궁금해 하는 것 중 하나가 은평 뉴타운도 판교처럼 원가연동제를 비롯해 분양권 10년 전매제한 등의 영향을 받는가이다. 재개발지역이면서도 공기업인 SH공사가 일괄적으로 수용해 개발하는 공영개발 방식을 띠다보니 생겨나는 혼란이다. 하지만 결론부터 말하자면 은평 뉴타운은 엄밀히 말해 공공택지가 아니므로 원가연동제 및 채권입찰제 등은 적용되지 않는다. 물론 분양권 전매는 법적으로 불가능하지만 입주 후 사고파는 것은 아무런 제약 없이 재산권을 행사할 수 있다는 말이다. 아울러 공영개발임에도 도급 공사를 담당하는 건설업체들의 브랜드가 사용되므로 브랜드의 성가가 생각보다 낮아질까 걱정할 필요도 없다. 하지만 산이 높으면 골도 깊은 법. 원가연동제가 적용되지 않는 만큼 분양가가 높게 책정될 가능성이 커 시세 차익이 기대하는 만큼 높지 않을 수 있다는 것은 유의할 필요가 있다. 아직 보상이 완전히 끝나지 않아 정확한 분양가는 알 수 없지만 높은 토지보상비를 감안할 때 평당 1300만원 선은 넘어설 것이라는 예측이다. 아직까지는 노후화된 아파트를 갈아타려는 일산신도시 및 불광동 거주자들의 관심이 큰 편이다. 전용면적 25.7평 이하 물량은 청약저축 가입자들만 신청할 수 있으며 25.7평 이상은 청약예금 가입자들이 대상이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 이하 민간공급 물량에 청약이 가능한 청약부금 가입자들은 은평 뉴타운에서는 청약대상 물량 자체가 없으므로 은평 뉴타운 청약을 위해서는 예금으로 전환할 필요가 있다. 구파발 삼거리에서 북한산 방향으로 조금 들어가다 보면 오른편에 지어진 은평 뉴타운 주택전시관에서는 24·34·41·51·65평형의 견본주택을 볼 수 있다. 실제 분양에 임박해서는 각 건설회사별로 모델 하우스를 짓지만 은평 뉴타운 개발에 대해 이해하고 지어질 아파트의 수준을 짐작하는 데는 도움이 된다. MONEY 선정, 판교 이후 부동산 Top 10 입체분석 시리즈로 이어집니다. 많은 기대바랍니다.
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