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월부터 부동산 소유권을 이전 등기할 때 실거래 가격을 등기부등본에 기재하고 있다. 이는 기존의 부동산 실거래가 신고 제도를 보완하는 조치로서 공적문서에 거래 가격을 공시하는 것으로 중과세 제도와 더불어 앞으로 부동산 거래와 세금 신고에 많은 영향을 줄 것으로 보인다. 실거래가 제도 도입 배경과 영향 그리고 대응 방안에 대해 차례로 살펴보자.

작년까지만 해도 부동산 시장에서는 검인계약서와 매매계약서가 이중으로 존재했고 매매계약서 자체도 다운계약서로 둔갑하는 일들이 많았다. 이런 상황에서 취득세 등은 실제 거래가보다 아주 낮은 가격에 신고됐고, 양도세 또한 거래 금액이 많이 축소된 상태에서 신고됐다. 이러다 보니 세금이 투기 억제 기능을 거의 담당하지 못했다. 가격을 낮춰서 계약서를 쓰면 양도차익 중 극히 일부만을 세금으로 내면 됐기 때문이다. 그래서 오히려 성실 신고를 하는 사람들만 바보라고 생각될 정도였다.

문제는 많은 사람들이 이렇게 했음에도 불구하고 이를 적발할 장치들이 거의 없었다는 데 있다. 이렇게 된 이유는 부동산 거래 성격상 매도자와 매수자가 담합하면 밝혀내기가 쉽지 않을 뿐더러 시세와 신고 가격을 비교할 수 있는 검증된 시스템이 없었기 때문으로 풀이된다. 예를 들어 실제 거래 금액이 5억 원이나 이보다 낮은 금액인 4억 원으로 계약서를 작성한 후 신고하면 이를 검증할 장치가 미흡했다. 거래 당사자들이 4억 원은 통장 거래, 나머지 1억 원은 현금 거래로 맞추면 현실적으로 이를 적발해 내기가 쉽지 않았다.

하지만 올해부터는 이런 관행들이 사라지고 있다. 1월 1일부터 부동산을 거래하면 30일 내에 실거래가를 관할 시·군·구청에 신고해야 하는 제도가 이미 시행 중이기 때문이다. 이렇게 신고된 거래에 관한 데이터는 ‘부동산거래관리시스템(RTMS)’에서 관리되고 있다. 이 시스템 중 ‘거래 가격 적정성 진단 시스템’은 미리 기준가격을 책정해 두고 이 금액을 토대로 신고한 금액이 허위인지 아닌지 조기에 발견할 수 있도록 한다. 구체적으로 정부가 가지고 있는 지가 변동률이나 시세 파악 자료(국민은행, 한국감정원 등)에 의해 기준 금액을 정하고, 이 금액의 ±10%를 벗어나게 신고한 거래에 대해서는 ‘부적정’ 판정을 내려 조사한다는 것이다. 만일 신고한 금액이 허위로 판명되면 과태료(취득세의 3배)를 물게 된다.

이와는 달리 서울 강남 등 주택 거래 신고 지역 내에서의 거래는 15일 내에 신고해야 한다. 참고로 이 지역 내에서 거래하려면 3·30대책에 따라 거래 내역 신고 시 자금 출처 서류를 제출해야 한다. 부동산 등기부등본에 실거래가가 기재되면 어떤 효과들이 발생할까. 이를 부동산 거래와 과세 측면에서 살펴보자. 참고로 등기부등본은 공문서에 해당하므로 만일 거래가를 허위로 기재할 경우 형법에 따라 5년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금을 내야 한다.

그동안 특정 부동산에 대한 실제 거래 가격이 일반인에게 공개되는 경우는 거의 없었다. 이러다보니 가격을 둘러싸고 많은 문제들이 나타났다. 예를 들면 중개업소나 인터넷 등에서 제시한 가격들은 매도자가 팔고자 하는 희망 가격(호가)을 말하나 팔고자 하는 사람이 얼마나 취득했는지를 전혀 알 길이 없었다. 그러다 보니 가격 수준에 대한 불신이 컸고 그 결과 거래의 투명성에 문제가 많았다. 이런 관점에서 보면 실거래가 신고 시스템 등은 가격에 대한 신뢰성이나 거래 투명성 제고에 많은 영향을 줄 것으로 보인다.

이 외에 가격 안정화에도 도움이 될 것으로 보인다. 등기부등본에 실거래가를 기재토록 하는 제도는 매수자와 매도자에게 진실한 가격 정보가 전달돼 합리적 의사 결정을 도와주고, 과세 당국에는 실거래가 과세를 하게 해 제대로 세금을 거둘 수 있게 할 것이다.

예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람한테 5억 원짜리 아파트를 투자 차원에서 매수하려는 계약을 하려고 한다. 그런데 B가 취득했을 당시의 가격을 모르는 경우와 4억 원이었다는 것을 알았을 때 A의 거래 동기를 보자.

A가 취득가액을 모르는 경우 앞으로 부동산 가격 상승 요인에 대해 분석한 후 투자 결정을 하게 될 것이다. 따라서 양도자가 예정하는 5억 원에 거래될 가능성이 높고, 과도한 차익이 양도자인 B에게 고스란히 갈 가능성이 높다.

반대로 취득가액이 4억 원임을 알았다면 A는 취득가액 4억 원과 현재의 5억 원을 비교하고, 향후 수익률을 비교하게 될 것이다. 따라서 투자하는 경우에는 적은 투자 자금으로 높은 수익률을 기대하는 것이 일반적이므로, 과도한 양도차익에 대해 협상을 하려고 할 것이다. 그 결과 A가 구입하는 가격은 5억 원보다 낮게 될 가능성이 있다. 앞의 제도들은 그동안의 기준 시가 위주의 과세 정책에서 실거래가 위주의 과세 정책으로 변화하는 것을 의미한다. 실거래가 신고가 부동산 거래 단계별 세금에 어떤 영향을 미치는지 보면 다음과 같다.<표1 참조>

실거래가 신고 시스템 등이 가장 많은 영향을 주는 곳은 바로 양도 단계와 상속·증여 단계다. 양도 단계에서는 기준 시가 과세가 가능한 지역이나 물건 등 그리고 양도차익이 많이 생기는 주택 등이 크게 영향을 받을 것으로 보인다. 특히 시세의 30%를 반영하고 있는 토지나 기준 시가의 50%를 반영하고 있는 단독주택 등의 세금은 크게 증가될 가능성이 있다. 상속·증여 단계에서는 시간이 흐를수록 시가 정보가 국세청에 쌓이게 되므로 시가로 과세되는 경우가 점차 많아질 것으로 보인다. 이상과 같이 실거래가 시스템 등은 부동산 거래와 세금 환경 등에 큰 영향을 미칠 수가 있다.

그렇다면 실거래가 신고 시대에 투자자는 과연 어떻게 대응해야 할까.

먼저 부동산을 취득하는 사람들은 다운계약서에 서명해서는 안 된다. 서명을 하면 벌금도 있을 뿐더러 나중에 취득가액이 낮아지므로 양도차익이 크게 늘어나 불필요한 세금을 낼 수 있다. 특히 1가구 1주택에 대해서도 비과세 제도가 폐지될 가능성이 있으므로 더더욱 조심할 필요가 있다. 실무적으로 보더라도 다운계약서를 주고받는 경우가 많이 줄어들고 있다.

둘째, 다운계약서를 작성해 주고 부동산을 보유하고 있는 사람들은 실거래가를 입증할 수 있는 방법을 모색해야 한다. 실거래가 입증은 실제 계약서를 확보하고 그에 관련된 대금 흐름을 입증하는 것이다. 실제 양도세 신고 시에는 이런 입증 서류를 잘 갖추면 취득가액을 인정받을 수 있다. 다만, 2006년부터는 매매계약서에 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하므로 원칙적으로 거래 금액이 취득가액으로 굳어진다는 점을 기억할 필요가 있다.

셋째, 양도를 하고자 하는 사람들은 실거래가 신고를 하기 전에 기준 시가로 양도가 가능한지 알아보고 실거래가와 기준 시가 신고 시의 수익률 변화를 따져볼 필요가 있다. 기준 시가에서 실거래가로 넘어가면 수익률이 크게 감소하는 상황이 발생할 수 있다. 이런 상황이라면 기준 시가로 과세했을 때의 수익률과 실거래가로 과세했을 때의 수익률을 비교해 매도 시기를 결정할 수 있다.