아파트 매매시장의 하향 안정세에도 불구하고 경매시장은 여전히 문전성시다. 시중에 저가매물이 귀하다보니
투자자들이 경매시장에 몰려들고 있기 때문이다. 올 들어 6월 말까지 전국 법원에서 경매에 부쳐졌다 낙찰된 부동산만 22만여건에 총 8조원 규모의
자금이 몰렸다. 낙찰률과 낙찰가율은 각각 34%, 74%로 전년 상반기 대비 각각 1%포인트와 8%포인트 상승했다.
아무리 경쟁이
치열하다 하더라도 적은 돈으로 부동산을 장만하려는 실수요자에게는 여전히 기회의 시장으로 꼽히는 곳이 법원경매임은 두 말할 나위 없다. 각종
내·외부 어려운 경제 여건 탓에 투자 붐이 일 때 부동산에 잡혀진 각종 저당과 압류로 인해 불황조짐을 보이는 요즘에는 서서히 우량 경매물량이
늘고 있는 것이다.
경매시장의 속설 중 하나가 ‘실수요자를 따라 잡기 어렵다’는 말이 있다. 즉 실수요자들은 내 집 마련 또는
임대수익을 목표로 하기 때문에 시세차익을 보고 값싸게 부동산을 사뒀다가 시세차익을 보려는 투자자와 달리 가격을 높여 낙찰 받는다는 소문이다.
그러나 낙찰된 사례를 보면 실제로 실수요자들은 저가에 낙찰 받으려다 보니 낙찰 확률이 매우 낮은 편이다.
값싸게 사야 차익을 거두는
경매시장에서 실수요자들이 소신껏 입찰해 저가에 매입해야만 하지만 경매 입찰장의 과열 분위기와 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함
때문에 일부 실수요자들 중에 고가에 낙찰 받는 경우도 발견된다. 그러나 대체로 실속파 투자자들인 경우가 대부분이다.
정부의 각종
규제정책과 환금성이 떨어지는 중대형 물량이 늘어나면서 부동산값 조정이 예상되는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 전략을 짜두는
것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다.
■ 내 집
마련용 ■
경매시장에서 최고 인기 종목은 아파트다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액
비율)이 높다. 올해 1월 79%에서 꾸준히 높아져 6월 말 현재 88%를 기록했고, 평균 응찰자도 5~7명 안팎이다. 인기지역과 30평형대는
90%대를 넘나들기 일쑤다. 투자자들이 인기 지역과 대단지 아파트만을 고집하기 때문이다.
실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소
비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트, 즉 강남·서초, 버블세븐
등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중·소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 입찰을 자제하는 것이 상책이다. 이들 지역은 입찰경쟁률이 치열해
시세 수준에서 낙찰되는 경우가 허다하다. 단지수가 적거나, 주거입지가 다소 떨어지는 지역, 수도권 일대는 통상 인기지역보다 10% 이상 낮은
값에 낙찰되는 게 통례다.
감정가가 시세보다 현저히 낮은 아파트도 틈새 입찰전략으로 활용할 만하다. 아파트 값이 많이 오른 곳 중에
시세와 감정가 사이에 차이가 많은 아파트를 골라 감정가만 써내 입찰하는 방법도 괜찮다. 경매물건은 보통 경매 6개월 이전에 감정평가가 이뤄져
시세와 차이가 많이 날 경우가 생기는데 이런 아파트를 고르면 감정가에 입찰하더라도 10% 이상 낮은 값에 낙찰 받을 수
있다.
주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고
주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 15~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집
마련용으로 적당하다. 연립·다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 시세보다 최소 20% 이상
저가에 낙찰 받을 수 있다.
■ 임대부동산 마련용 ■
부동산 값이 많이 올라 상업 또는 업무용 부동산 투자가 엄두가
나지 않은 시기다. 분양가가 평당 수 천 만원을 넘다보니 경매시장에서 임대사업용 부동산들이 큰 인기다. 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을
때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받으면 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있다.
7월 하순을 기준으로
상가 낙찰가율은 80%대를 육박한다. 인기를 한 몸에 받고 있는 종목이다. 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다.
경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다. 상가의 경우 불황 여파로
거래가 활발하지 않다 보니 감정기준이 낮다. 감정가를 시세로 판단하기보다 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정한 다음 1~2회 유찰 후
최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 최소 연 10%대 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.
도심 내 테마상가와
수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 동대문·남대문 일대 대형상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에
육박한다. 물론 유찰 횟수도 2회 이상이라 시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다. 전문상가·아케이드상가는 경매시장에서 인기가 없어
유찰횟수가 잦다. 2~3회 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰하면 수익률을 높이는 우량매물을
잡는다.
근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별·호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자
유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다. 1층의 경우 처음 분양할 때 평당 분양가가 평균
1200만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700만~800만원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연
15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.
■ 실수요자 투자전략은? ■
꾸준한 입찰 전략을 세우는 게 가장 중요한
투자자세다. 대체로 경매실수요자들은 한 두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이
써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 어떤 날 입찰한 물건은 감정가 80%에 낙찰되다가, 다른
날은 85%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가
있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.
무조건
최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 경매시장에서 믿지 못한 몇 가지 중
하나가 감정평가금액이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이
저가에 낙찰 받을 수 있다. 눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후 아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는
연립·다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수도 있다.
메트로컨설팅(www.metro21c.com) 윤재호 대표