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1~2년 동안 서울 지역에서 가장 많은 변화를 보인 곳을 꼽으라면 단연 성동구 성수동 일대다. 이 지역은 한강을 남쪽으로 마주하고 있는 데다
강변북로 올림픽대로 등 간선도로로의 접근이 쉽다. 특히 지난해 서울숲이 개장함으로써 쾌적성이 한층 높아졌다. 호재가 잇따라 전해지고
있다.
지난 2월 서울시가 발표한 강북 유턴(U-turn) 프로젝트가 대표적이다. 서울시가 발표한 강북 유턴 프로젝트에서 성수동은
한남동과 함께 양대 축을 담당하고 있다. 서울시가 발표한 방안에 따르면 시는 성수동 주변을 복합 문화타운으로 개발한다. 특히 서울숲에서
영동대교에 이르는 주거 지역을 뉴타운 지구로 지정해 탑상형의 고층 주거 타운으로 개발한다는 내용이 투자자들의 관심을 증폭시키고 있다. 성수동
재개발구역을 주목해야 하는 이유가 여기에 있다.
특히 성수 지역은 강남을 대체할 1순위 후보지로 꼽히고 있다. 무엇보다 지리적으로
강남과 인접돼 있기 때문이다. 재개발구역 좌우로 성수대교와 영동대교가 있어 다리만 건너면 강남구 압구정동과 삼성동으로 연결된다. 강남으로 빠르게
이동할 수 있다는 점은 강남의 우수한 각종 생활 편익시설을 이용하기에도 편리하다는 뜻이다.
성수동에서 가장 유망한 곳은 강변북로를
앞으로 두고 성수대교와 영동대교 중간에 있는 성동구 성수동1, 2가다. 지하철 2호선 통과 지역이며 지근거리에 5호선과 7호선 환승역이 있다.
2010년 분당과 왕십리를 연결하는 신분당선이 이 지역을 관통한다. 더 나아가 시는 신분당선과 2호선 뚝섬역을 연결하는 보행환승체제도 구축할
계획이다.
성수동1, 2가는 당초 성동구가 3차 뉴타운 후보지로 건의한 곳이었으나 서울시 도시계획위원회에서 ‘불가’판정을
받았었다. 때문에 아직 값이 저평가된 측면이 많다. 이곳은 현재 2종 주거 지역으로 지정돼 있어 용적률이 180%로 결정됐다. 하지만 서울시가
강남 수요를 끌어들이기 위해 고층 주거 단지로의 개발을 밝힌 상태여서 용적률이 높아질 가능성이 높다. 이는 그만큼 사업성이 크게 개선될 수
있음을 나타내는 부분이기도 하다. 성수동1, 2가에는 현재 2개의 재개발 추진위가 구성된 상태이며 1개의 재건축 조합이 사업을 추진하고 있다.
당초 조기에 사업을 추진할 계획이었지만 서울시 유턴 프로젝트가 발표되면서 지역 주민들은 광역 추진에 많은 관심을 보이고 있다.
각종 개발 호재들이 발표되면서 성수동 재개발 구역의 지분 값도 큰 변화를 보이고 있다. 매수자가 줄을 서고 있지만 매물이 없어
실제 거래되는 경우는 그리 많지 않다. 그중에서도 특히 2억원 대 전후 물건을 희망하는 사람들이 많으며 평형은 가급적 작은 주택일수록 부르는 게
값일 정도로 비싼 값에 팔려나가고 있다. 재개발 사업 지역에선 평수가 작은 주택을 구입하는 것이 유리하다. 1평짜리 주택이라도 권리로 포함돼
추후 권리 처분 시 주택을 분양받을 수 있기 때문에 조합원분 주택을 구입할 때는 가급적 작은 평수를 고르는 게 좋다.
재개발
투자에 들어가는 돈은 지분 매입가에서 전셋값을 뺀 초기 투자비용과 조합원 분양가에서 지분 평가금액을 뺀 추가 부담금으로 구분할 수 있다. 이
둘을 더한 게 조합원이 재개발 사업에 투자하는 총부담금이다. 이렇게 놓고 볼 때 지분 평가액이 전체 사업에서 차지하는 비중은 크지 않기 때문에
지분이 적은 주택을 사 추후 입주해야 할 주택의 평형수를 높게 잡는 것이 좋다.
현재 성수동 재개발구역 지분 값은 20평 이상
단독 주택의 평당 가격이 1800만~2000만원을 넘고 있다. 10~15평짜리 단독주택은 평당 2500만원, 다세대주택은 평당 3000만원 선을
훌쩍 넘고 있다. 예스하우스 전영진 실장은 “성수동 재개발 구역은 한강 조망권이 가능하다는 이점뿐만 아니라 사업 진척이 초기 단계인 곳이
대부분”이라며 “이에 따라 지분이 쪼개진 주택도 거의 없다는 게 장점”이라고 설명했다.
부동산 업계는 성수동 일대가 평당
4000만~7000만원 정도는 오를 것으로 내다본다. 성수동과 함께 유턴 프로젝트의 주요 거점인 용산 지역의 경우 현재 재개발 구역 지분 값이
평당 6000만~8000만원 선에서 거래되고 있다. 사업 진행속도 면에서 용산보다는 다소 뒤처지고 있지만 추후 가격이 오를 가능성은 여전히
높다.
50평형 이상 대형 주택은 추후 인정받을 비례율도 낮아 그동안 많은 이들의 주목을 받지 못했지만 연초 성동구가 건축 제한을
다소 완화해 그 틈새를 이용해 편법 지분 쪼개기가 성행하고 있다. 서울시 조례에 따르면 지난 2004년 1월1일 이후부터 재개발 구역에서
다가구주택을 다세대주택으로 바꾸는 것을 원칙적으로 금지하고 있다. 다세대주택으로 변경됐더라도 해당 주택에 주어지는 조합원분은 1가구뿐이다.
따라서 각 세대마다 독립된 주택을 분양받을 수 없다. 하지만 대형 주택을 헐고 다세대주택으로 재건축하는 것은 서울시 조례에서 지분 쪼개기로
간주하지 않는다. 따라서 건축 허가가 풀리면 이 같은 편법 투자도 충분히 가능하다. 이러한 점 때문에 성수동 일대 대형 주택의 경우 매매가가
평당 5000만원을 상회하고 있다.
주변 분양 일정은 6월 중 재개발 구역 건너편 옛 KT 부지에 현대건설이 18평~92평형
445가구를 분양할 계획이며 재개발 구역과 서울숲 사이에 있는 곳에 두산산업개발이 아파트 분양을 준비하고 있다. 현대아파트의 경우 15층 이상의
고층에서는 한강 조망도 가능해 6월 분양 시장의 최대어로 평가받고 있다. 두산산업개발이 준비하고 있는 곳은 단독주택을 매입, 부지를 재개발해
사업을 진행한다. 이 밖에 옛 뚝섬 경마장 부지도 성수동 투자의 바로미터로 작용할 전망이다. 지난해 토지가 분양된 이곳은 현재 시공사 선정이
한창 진행 중으로, 업계는 평당 3000만원은 훌쩍 뛰어넘을 것으로 보고 있다.