부동산은 앞서서 밝혔듯이 전략적인 운용이 필요하다. 자신이 처한 상황에 맞게 매입시점부터 보유하고 매도할 때까지 운용방안을 전략적으로 모색해볼 필요가 있다.
매입할 때에는 분양이나 재건축 입주권, 기존단지 매입 가운데 택일할 수 있고 몇 년간 보유하고 매도할 때까지 장기적으로 계획을 세우는 것이 바람직하며 다른 주택으로 갈아탈 계획이라면 매도시의 양도소득세를 함께 고려해 매도시점을 정하는 것이 좋다.
낼 모레 40이 되는 가장의 내집마련 전략짜기.
진수(38)씨는 강북구에 거주하며 청약저축통장 500만원을 불입하고 예금통장도 3백만원 짜리 통장을 부부가 각각 보유하고 있는 상태로 만35세 이상 무주택세대주 우선공급에 해당되고 현금화할 수 있는 금액이 1억1천5백만원, 별도로 전세보증금 4500만원이 있으며 월수입은 200만원 정도라고 한다. 현재 월 1백만원이 저축 가능한 상태라고 하는데 얼마전 동탄 이지더원 임대에 청약했다 떨어져 앞으로 어떻게 해야할 지 모르겠다고 하였다.
미아동에 2003년 입주한 경남아너스빌 33평형이 2억7천만원인데 이를 전세끼고 대출을 3천만원 받아 매입하는게 어떨 지 물어왔다. 상담자의 말인즉슨 서울 분양가가 너무 비싸서 지금 이렇게라도 사놓아야 하는 게 아닌가 걱정이되고 마땅히 청약할 곳도 없는데 막상 해지하려해도 이제까지 부어온 청약통장이 아까워 어떻게 해야할 지 모르겠다는 것이다. 낼모레면 40에 그동안 나름대로 열심히 살아온 것에 비해 해놓은게 없다고 한탄하였다.
진수씨라면 어떻게 하는 것이 좋을까 ? 진수씨의 경우 다음과 같은 전략을 고려해볼 수 있다.
우선 청약저축 가입자로 무주택세대주 5년 이상의 기간을 채웠지만 진수씨의 경우 불입금액이 작아 당첨확률이 적은 편이다. 청약저축의 특성상 동일순위라면, 특히나 유망지역이라고 한다면 기본적으로 5년이상 무주택세대주로 납입횟수가 60회이상이면서 납입총액이 많은 자가 우선적으로 당첨되기 때문이다.
그렇다고 진수씨가 낙심할 필요는 없다고 본다. 자금여력이 어느 정도 갖춰진 상태이기 때문에 기존주택을 매입하는 것도 고려해볼 만하기 때문이다. 하지만 미아동 경남 아너스빌이 그 해답은 아니라고 본다. 미아삼거리역과 가까워 교통은 편리하겠지만 수요가 많지 않은 편으로 투자측면에서 메리트가 적기 때문이다. 실거주측면이라면 모를까 투자측면까지 고려한다면 다른 주택을 매입하는 것이 좋다.
매입할만한 곳으로는 1억원대로 대출을 받아 송파구 내 20평형대를 매입하거나 강북 지역 가운데 한강변으로 리모델링 호재가 있는 단지를 매입하는 편이 낫다. 송파구는 각종 호재로 기대심리가 높고 실제 앞으로도 개발압력에 의해 가격이 영향을 받을 것으로 보이며 강북의 강변일대는 서울시 U턴계획에다 강북개발에 대한 기대심리가 높은 곳이다.
또한 진수씨가 거주하지 않을 계획이라면 서울 뿐만아니라 수도권 내 지역적 호재가 있는 단지를 전세끼고 매입한 뒤, 3년이상 보유해 매도하시는 것도 고려해볼 만하다. 과천,5대신도시 지역을 제한 수도권 지역은 3년이상 보유만 해도 양도소득세가 비과세되기 때문이다.
물론 진수씨가 무주택으로 청약저축을 계속 불입해 몇 년 뒤를 바라보는 방법도 있다. 불입액수가 커질수록 귀하의 당첨확률은 높아지기 때문인데 이럴 경우 내집마련하는데 시간이 많이 소요되게 된다.
그렇지만 앞으로 공공택지개발지구가 늘어나게 되고 또한 서울에서도 은평뉴타운의 경우 몇천가구가 전용면적 25.7평 이하는 청약저축으로만 청약가능하기 때문에 이곳의 청약도 고려해볼 수 있다. 1지구에서 끝나는 것이 아니라 앞으로 순차적으로 계속 분양될 예정이고 매 분양될 때 마다 분양물량이 큰 편이기 때문이다.
또한 진수씨가 무주택을 유지한 가운데 청약을 계속 해오다 만40세 10년이상 무주택세대주 우선공급에 해당된다면 예금으로 변경해 공공택지개발지구 내 민간분양물량에 청약하는 것도 생각해볼 만하다. 투기과열지구 내에서 분양하는 사업장 중 전용면적 25.7평 이하는 무주택자에게 75%를 우선공급혜택이 주어지게 되는데 공공택지개발지구 내라면 전용면적 25.7평 이하의 전체분양물량 가운데 40%를 우선공급하고 이에 떨어지게 되면 35%에 만35세 5년이상 무주택세대주와 다시 경합하고 다시 떨어지면 나머지 25% 분양물량을 두고 일반1순위와 경합하게 돼 총 3번의 당첨기회가 주어지는 셈이기 때문이다.
이같은 상황에서 어떤 플랜이 좋을 지에 대해서는 자신의 상황에 맞게 고심한 뒤 전략적으로 운용할 필요가 있다고 본다.