미국 전역에서 부동산압류가 발생한다는 소식이 있다. 담보가치의 125%를 빌리거나, 변동금리의 대출을 선택하는 등 담보대출을 가진 많은 이들이 매달 원리금을 갚기 위해 기를 쓰고 있고, 어떤 이들은 아예 원리금을 갚지 못하고 있다.
신규 자산공급의 과잉, 특히 분양아파트는 한계에 도달했다. 배테랑 부동산투자자인 내 친구는 인기있는 부동산 시장의 하나인 샌디애고시에 수천호의 새 아파트가 나올 것이라고 말한다. 그의 말에 따르면 12,000호 이상의 새로운 아파트가 생길 예정인데, 가장 호황기때 시장에서 연간 1,000호만을 흡수할 수 있다고 계산했다. 그의 말이 맞다면, 12년 동안의 공급량이 이미 모두 준비된다는 것이다.
오르는 이자율과 신규 매수자들의 감소, 비인기 매물들의 추가 공급은 매수자와 자산 투자자들에게 매우 좋은 시장임을 의미한다.
가장 곤란을 겪고 있는 사람들은 단기간에 싸게 사서 비싸게 되팔고자 했던 플리퍼(flipper)족이다. 많은 사람들이 얼마간의 이익을 기대하고 아직 건축되지 않은 사업계획 중의 아파트를 산다. 문제는 이런 성공사례들을 보고 시장으로 빨려 들어오는 플리퍼족이 많다는 것이다. 그들은 어딘가에 부동산을 사 줄만한 바보들이 있을 거라는 기대를 가지고 부동산을 사기위해 저축을 깨거나 돈을 쓴다.
상기한다면 2000년쯤 기술주 매수나 닷컴회사들의 기업공개 주식시장에 초보자들이 뛰어들었던 것과 같은 일이 벌어진 것이다. 나는 머지않아 어쩔 수 없이 부동산을 싼 값에 처분 하는 사람들이 늘게 될 것이라고 예언한다. 매달 돈을 먹이로 주는 투자자산은 어리석게도 ‘악어’와 같다. 매달 그 자산에 먹이를 주지 못한다면 오히려 악어는 주인을 잡아먹을 것이다.
나는 투기꾼에 가까운 부동산투자자라고 불리 우는 사람을 알고있다. 그는 3채의 집을 가지고 있는 플리퍼족이었다. 그러나 너무 높은 가격으로 매수한 집 때문에 지금은 마이너스 현금흐름의 악어를 먹이느라 매달 7,500달러가 들어간다. 문제는 그와 아내의 한 달 수입이 그 정도가 안 된다는 것이다. 그들은 지금까지 벌어드린 돈을 써가면서 그 세 마리 악어들을 먹이고 있는 중이다. 비참하고 고통이 계속되며 오히려 그가 악어들의 먹이가 되어버린 것이다. 악어 먹이를 줄 돈이 없어도 지금 악어를 팔면 손해를 보기 때문에 팔 수도 없다.
어떤 이들은 이제 부동산시장이 침체기에 들었다고 말한다. 나는 동의하지 않는다. 우리는 좋은 시장을 맞았다. 아마츄어가 부동산전문가가 되서 가격을 흥정할 때가 안 좋은 때다. 그 동안 아마츄어들은 시장을 혼란스럽게 만들었고 집값을 너무 올려 놓았다.
나도 한때 이리저리 사고 팔았던 것을 인정하므로 비판적일수만은 없다. 그러나 파티에 너무 늦게 도착한 아마츄어들은 마침내 자기 돈을 프로들에게 바치고야 만다. 내가 말하고자 하는 것은, 지금은 ‘프로들의 시대’라는 것이다. 지금은 아마츄어의 때가 아니다. 시장이 과열되었을 때 뛰어드는 것은 아마츄어이고 시장의 열기가 식었을 때 들어가는 것은 프로다. 의미를 알겠는가?
부동산시장이 뜨겁게 과열되었을 때는 심각한 결정을 할 때가 아니다. 이때는 매도자들이 여러 곳에서 높은 가격으로 매매 제안을 받는다. 이런 과열장에서는 좀 미련해 보일지라도 현금화하여 돈을 가지고 있어야 한다. 시장이 식고, 매도자들이 겸손해 지기 시작하면 여유있게 더 좋은 조건으로 거래를 할 수 있다.
그러나 허기 때문에 너무 많이 먹지는 마라. 내 생각에 여전히 나쁜 뉴스가 오고 있다. 그 뉴스는 채권시장에서 올 것이다. 나는 우리의 채무를 샀던 많은 해외 투자자들이 미국의 자산 투자에 대해 특히 US채권에 더 주의를 기울일 것이라고 생각한다. 많은 해외 은행들이 미국 정부의 이자지불능력에 의심을 가질지도 모른다. 다시 말해 많은 투자자들은 그들의 현금을 빼서 금, 은 그리고 다른 유형자산 쪽으로 점차 움직일 것이다.
만약 투자자들이 미국정부채권의 매수를 멈춘다면 어떤 일이 벌어질까? 이자율은 더 오르게 되고 집값 하락은 가속화 될지도 모른다. 때를 기다리고 부동산에 주시하면서 악어에게 먹히고 있는 매도자를 찾는다면 지갑을 열어라.
몇 년 전, 나는 투자자 특히 플리퍼족에게 부동산에서 현금을 빼라고 경고를 했다. 그러나 투자방향을 전환할 것이라 생각했던 사람들로부터 오히려 비난의 e-메일을 받았다. 그들은 내가 나쁜 뉴스를 퍼뜨린다고 생각했고, 부동산하락의 예보를 알아차린 사람들은 거의 없었다. 그러나 나는 진정한 투자자에게는 좋은 뉴스를 아마츄어인 악어 주인에게는 나쁜 뉴스를 퍼뜨렸을 뿐이다.