재건축이나 재개발사업시 조합원에게 주어지는 ‘아파트 입주 권리(입주권)’와 관련하여 세금문제가 매우 복잡하게 돌아가고 있다. 본래 입주권 자체도 부동산에서 권리형태로 재산권이 바뀌면서 과세문제가 복잡했는데, 여기에 2006년부터 주택양도시 입주권을 기존주택 수에 포함시켜 다른 주택의 비과세나 중과세 판정시 영향을 주도록 하여 혼란을 부채질하고 있다.

이하에서는 현재 입주권을 가지고 있거나 앞으로 재건축이나 재개발 단지에 투자할 사람들을 위해 입주권의 과세방식과 맞춤별 절세전략을 얘기해 보고자 한다.

 

먼저, 입주권이 무엇인지부터 명확히 해보자

앞에서 본 기존주택의 비과세와 중과세 판단에 영향을 주는 입주권의 성격을 정확히 규정해 볼 필요가 있다. 왜냐하면 조합원 자격으로 받는 입주권은 지역조합 등에서도 발생할 수 있고 또 이와 유사한 일반분양자가 당첨을 통해 받은 분양권도 있기 때문이다. 현행 세법에서는 규제대상인 입주권을 「도시및주거환경정비법」상의 것으로 한정하고 있다. 따라서 이 법률의 적용을 받지 않은 지역조합이나 직장조합 등의 입주권과 일반분양자들이 당첨으로 받은 분양권은 기존주택의 비과세 판단이나 중과세 판단에 영향을 미치지 않는다. 또한 2006년 이후에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권으로 한정하고 있기 때문에 2005년 이전에 취득한 입주권은 이번 규제대상에서 제외된다.

 

그렇다면 실무상 입주권은 어떻게 따지게 될까?

 

재건축 등은 기존의 주택을 허물고 사업을 추진하기 때문에 재산 형태가 ‘부동산→부동산 권리(입주권)→부동산’으로 변하게 된다. 이렇게 재산 형태가 변동함에 따라 세금 역시 이런 변동에 따라 과세방식이 달라지면서 복잡하게 변한다. 현행 세법에서는 부동산과 권리인 입주권을 다른 과세대상으로 취급하고 있기 때문이다. 그 구분의 실익은 장기보유특별공제에서 가장 뚜렷이 나타난다. 부동산은 3년 이상을 보유하면 이 공제를 적용하나 입주권에 대해서는 그런 혜택을 박탈하고 있다. 따라서 현재의 보유한 형태가 부동산인지 아닌지 이를 가늠할 수가 있어야 법을 제대로 적용할 수 있다.

 

현행 세법에서는 입주권으로 보는 기간을 관리처분계획인가일부터 완공일 전일까지로 보고 있다.

 

확 바뀐 입주권 과세방식의 변경을 보자

 

2006년 이후에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권은 앞으로 1세대 1주택 비과세 및 3주택(2007년부터는 2주택포함) 중과세 판정 때 영향을 미치게 된다. 하지만 2006년 이후에 취득한 입주권이라도 실수요자가 취득한 것에 대해서는 폭넓은 비과세를 하고 있고, 또 3주택과 2주택 중과세에서 제외해 주는 경우가 있으므로 이를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

 

다음과 같이 상황별로 하나씩 점검해 보자.

 

먼저, 주택 1채를 갖고 있다가 그 주택이 멸실된 상황에서 발생할 수 있는 예들을 살펴보자.

주택 1채 보유는 실수요자로서의 성격이 강하다. 따라서 세법에서는 부동산인 주택이 권리상태로 바뀌었다고 하더라도 그 실질이 1세대 1주택에 해당하여 비과세 요건(3년 보유, 서울?과천?일산 등 5대신도시는 2년 거주)을 갖추었다면 비과세를 한다.

 

다만, 법적으로는 관리처분계획인가일 또는 철거일 중 빠른 날 현재 이 비과세요건을 갖추어야 하고, 입주권을 양도한 날 다른 주택이 없어야 한다(만일 입주권을 양도한 날 현재 다른 1주택이 있는 경우에는 다른 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도해야 한다). 물론 이 때 입주권이 6억 원을 넘는 경우에는 고가주택처럼 6억 원을 초과한 부분에 대해서만 과세한다. 만일 앞과 같이 비과세를 받지 못하는 경우에는 그 입주권은 실거래가로 양도소득세를 과세한다.  

 

한편, 1주택을 보유 중에 그 주택이 재건축사업으로 멸실되어 공사기간 중에 거주할 수 있는 주택(대체주택)을 사는 경우가 있다. 이러한 상황이라면 취득의 불가피성이 있으므로 다음과 같은 조건을 모두 충족한 상태에서 그 대체주택을 양도하면 역시 비과세를 적용한다.

 

-사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 그곳에서 1년 이상 거주해야 한다.

-재건축주택 완공전　또는 완공후 1년 내에 그 대체주택을 양도해야 한다.

-재건축주택 완공후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 그곳에서 1년 이상 거주를 해야 한다.

 

참고로 앞의 상황에서 대체주택을 양도하지 않고 재건축 아파트가 완공된 후 완공된 아파트를 먼저 양도하면 1세대2주택자로 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(대체주택은 비과세요건 충족해야 하는 동시에 대체주택 취득 후 1년 내 완공주택 양도)에 해당하면 비과세를 한다.

 

둘째, 주택1채 보유 중에 2006년에 입주권을 취득한 경우를 보자.

이런 상황이라면 앞에서 본 내용대로 입주권도 주택 수에 포함되어 기존주택의 비과세와 중과세에 영향을 주게 된다. 하지만 2006년 개정세법에서는 실수요자들의 입주권 취득을 배려하기 위해 주택 수가 2채가 되더라도 다음과 같이 두 가지 형태로 비과세를 받을 수 있도록 했다.

 

그 첫 번째 유형은 일시적 2주택 비과세특례가 적용되는 경우이다. 이는 입주권을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택을 양도해야 한다는 것이다. 다만, 이 기존주택은 양도당시에 비과세요건(3년, 2년 등)을 갖추어야 한다(아래 그림 ⓐ부분에 해당).

 

그 두 번째 유형은 바로 앞처럼 입주권을 취득한 후 1년 내에 기존주택을 양도를 하지 못하는 상황을 염두에 두고 있다. 기존주택을 양도하면 전세로 살아야 하거나 기존주택을 팔고 다른 주택을 사서 살아야 하는데 이는 세법이 거주 자유를 심각하게 훼손하는 것이 된다. 따라서 다음과 같은 조건을 충족하면 역시 실수요자 관점에서 비과세를 하게 된다(아래 그림 ⓑ, ⓒ에 해당).

 

-기존주택은 양도한 당시에 비과세 요건이 갖추어져야 한다.

-재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.

-재건축 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상을 거주해야 한다.

 

 

 

셋째, 주택 2채를 갖고 있다가 그 중 한 채가 멸실된 경우를 보자.

현행 세법은 이처럼 2주택 이상을 보유하다가 그 중 1주택이 재건축 등으로 멸실된 상황이라면 이를 실거주자의 관점이 아니라 투자수요자의 관점으로 보아 앞에서 본 비과세 박탈, 중과세를 적용하게 된다.

 

따라서 종전 같으면 2주택 중 1주택이 멸실되어 1주택과 1입주권상태로 변한 상태에서 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도했다면 비과세를 받을 수 있었으나, 지금은 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세를 받을 수 없다.

 

한편 2주택 이상 상태에서 추가로 입주권을 취득하는 경우에는 3주택 중과세에 해당할 수 있다. 다만, 기존주택과 입주권이 포함되어 3주택 또는 2주택이 되었다고 무조건 중과세를 적용하는 것은 아니다. 다음과 같이 먼저 중과세 대상 주택 수 판정부터 해야 한다.

 

 

또 이렇게 중과세 대상 주택 수를 가려내 그 수가 3주택 또는 2주택이 되었다고 하더라도 바로 중과세를 적용하지 않는다. 중과세를 적용할 이유가 없는 주택 예를 들면 감면주택, 장기임대주택, 소형주택 등(2주택은 1억 원 이하 주택포함) 등은 중과세를 배제하고 일반세율을 적용한다.

 

이제 입주권과 관련된 절세전략을 세워보자

 

먼저, 2005년 이전에 입주권을 취득한 사람들의 절세전략을 보자.

2005년 이전에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택수에 포함되지 않으므로 입주권이 몇 개라도 주택에 대해서는 비과세(일시적 2주택에 대한 비과세특례 포함)를 받을 수 있다. 다만, 입주권을 보유하여 완공이 되는 경우에는 주택 수가 추가되어 과세방식이 달라지므로 이에 맞는 대책을 미리 꾸려야 한다.

 

다음으로, 2006년 이후에 입주권을 취득한 사람들의 절세전략을 보자.

 

2006년이후 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 재건축 등의 입주권도 주택으로 보고 주택 수 관리에 들어가야 한다. 다만, 일시적으로 2주택으로 분류가 되거나 실수요자 관점에서는 폭넓은 비과세혜택이 있으므로 이를 먼저 따져 투자여부를 선택할 수 있을 것이다.

 

 한편 2007년 이후에 실시될 2주택 중과세나 현재에도 적용되고 있는 3주택 중과세는 무조건 중과세를 적용하는 것이 아니라 두 단계의 판정절차를 두고 있다. 따라서 사전에 중과세 여부를 미리 검토를 할 필요가 있다. 만약 비과세를 적용받기는커녕 오히려 중과세를 받을 가능성이 있다면, 보유한 자산 중 경쟁력이 없는 자산을 증여나 처분 등의 방법으로 몸집을 줄여야 할 것이다.