세계에서 가장 가고 싶은 최고 휴양지!

한류 진원지, 제주가 뜨고 있다.

 

특별자치도 출범!‘한류 엑스포’가 제주에서 열린다.

 

최근 현대경제연구원과 헤럴드경제가 국내 대표기업 최고경영자(CEO 97명)를 대상으로 국내외 관광지 선호도 조사결과 ‘제주’가 천혜의 자연경관과 지리적 접근성에 있어 스위스알프스와 함께 세계에서 가고 싶은 곳 - 최고 휴양지 ‘1위’를 차지했다.

6월부터 타항공사보다 30% 파격적 할인가로 제주항공이 개항되면서 국내외 관광 및 투자유치에 한층 더 유리하게 작용될 것으로 보인다.

 

◇ 한류여파, 뜨는 지역은 ?

 

제주는 변하고 있다.

종래 국제자유도시 선도프로젝트의 단순 개발모델에서 벗어나 청정제주, 천혜의 환경과 결합한 한류형 종합관광단지로 업그레이드 되고 있다.

 

지금까지는 △제주시 첨단과학단지등 선도프로젝트 인근 △해안도로변 △제주시인접 동서산업도로변 △최근 재릉관광지구등 가시화된 지역위주로 개발의 주류를 이뤘다.

 

특별자치도 출범을 앞두고 정부의 조세권과 입법권이 지방으로 전격 이양되면서 투자진흥지구 지정 및 요건 완화, 조세감면, 국공유재산 장기임대등 투자 및 개발여건이 대폭 완화될 것으로 보여 개발양상과 투자지역도 확대될 조짐이다.

 

△ 세계 수준 ‘제주돌문화공원’개장, 비상한 관심

 

국내외 비상한 관심속에 성공리에 개장한‘돌문화공원’은 공항에서 차로 40~50분 거리인 북제주군 조천읍 교래리 100만평 대단위 군유지 곶자왈지대에 생태박물관이자, 자연생태공원의 위용을 자랑하며 그 모습을 드러냈다.

제주의 형성과정에서 한라의 정기가 녹아있는 이곳은 탁트인 조망과 천연림을 자랑하며 이색관광지로 가장 가고 싶은 곳으로 비상할 것으로 본다.

 

이 일원은 인근 소인국 테마파크를 중심으로 ‘올인’성산포 섭지코지와 ‘대장금’ 표선 민속촌을 잇는 일원은 수당목장과 가까운‘ 제주한라산리조트’개발사업이 최근 도의회 통합영향평가심사가 통과된 데 이어, (주)탐라사료의 토종자본에 의한 ‘제주동물테마파크’ 도 개발을 앞두고 있어 새로운 관광클러스트로 조명을 받고 있다.

 

△ 제주발, 한류관광지 개발 붐!

 

사극드라마 광개토왕 역대기를 그린 ‘태왕사신기’ 세트장에는 촬영전부터 한류열풍을 타고 국내외 관광객과 투자 유치등 ‘제주러쉬’가 예상된다.

 

이 곳은 공항에서 차로 50분 정도인 북제주군 김녕리 소재‘묘산봉관광지구’내 군유지 6만평중 2만평을 촬영세트장으로 개발하고 방영 후에는 휴양콘도를 지어 관광영상단지로 활용할 계획으로 도로등 기반공사가 한창이다.  

 

9월 방영을 앞둔‘욘사마’배용준, ‘대장금’ 이영애 그리고 ‘모래시계’ 최민수등 국내 최고 스타급 한류스타가 출연하는 드라마 촬영지에는 최근 성공기원제에 일본팬 400여명이 내도한데 이어 방영 전 제작발표회에 맞춰 일본, 대만등 외신기자 7백여명이 대거 제주방문을 계획하고 있어 벌써 힛트을 예감하고 있다.

문경의 ‘태조왕건’, 완도의 ‘해신’드라마 촬영장이 관광상품화하여 각각 연 300만명 내외 관광객 유치등 투자효과에 톡톡이 재미를 보고 있다.

 

‘올인/대장금/봄날’등  드라마 세트장이 국내외 관광명소로 인기를 더해 가는 가운데 드라마 ‘태왕사진기’의 제주유치에 따른 시너지효과로 ‘묘산봉 관광지구’ 개발속도도 빨라질 전망이다.

6월중 착공예정인 이 사업은 (주)에니스가 묘산봉일대 127만평에 1조3백억원을 투자, 2011년까지 3단계로 사업이 추진되며, 골프장 36홀과 승마장, 관광숙박시설, 영상단지, 박물관, 생태공원등 대단위 종합리조트로 개발된다.

 

△ 천혜 환경테마, 세계적 체류형휴양지로 기지개!

 

10월 제주시 봉개동 4.3평화공원인근에 위치한 고품격 가족형 리조트의 개장을 서두르고 있는‘라헨느리조트’는 18홀 콜프코스와 골프텔 60실, 골프빌리지 114 가구등 한창 개발 중이다. 동부산업도로로 가다 봉개휴양림관광지방면 산록도로변에 조망 및 환경권이 빼어난 입지에 개발되고 있는 이 일대는 현재 삼다수공장, 4.3평화공원, 명도암 절물휴양관광단지와 한화콘도등 대단위 관광군이 형성되고 있다. 평화중?고등학교 설립추진등 추가 개발도 잇달을 전망이다.

 

4월하순경 제주도를 방문하여 세계적 생물산업 홍콩 보타메디그룹의 국내법인 라이브켐(주)이 대전본사를 제주로 이전키로 확정했다. 이회사는 청정 제주바당의 감태등 해조류를 이용한 의약품과 식품개발을 위해 6000만달러(600억)을 단계적으로 투입, ‘바이오공장’과 ‘메디컬리조트’를 아시아판매거점으로 제주대 인근 첨단과학기술단지내 이주할 예정이다.

재미교포 고향투자펀드에서도 제주도를 방문, 재릉?협재권등 북제주군 서부지역에 1억달러(1000억상당) 규모를 투자, ‘휴양형 의료단지’를 조성하고자 실무협의등 후보지를 물색하고 있다.

 

◇ 시장진단

 

올해 1분기 제주 땅값은 세금강화 및 부동산경기침체 여파로 8.31조치이후 전반적으로 토지거래는 줄고, 가격은 하향 안정세를 보이고 있다.

 

제주도가 조사한  토지거래 동향을 보면, 작년 대비 거래실적이 11.3%가 줄었다.

주요사항은 보면 관리지역이 78%, 자연녹지가 18%로 거래의 주종을 이루고 있다.

1/4분기 전국 땅값이 1월(0.35%), 2월(0.42%), 3월(0.52%)등 거래감소 가운데 누적상승률 1.31%로 작년 대비 0.75% 의 강보합세를 보이고 있다.

 

제주 토지시장은 같은 분기 상승률이 서울 1.78%, 경기 1.12% 그리고 유사한 충남과 강원도가 2.77%, 0.72%의 상승률에 비해 0.6% 상승률로 전국 최하위로 안정세를 유지하고 있다.

 

남제주군과 서귀포시인 경우 혁신도시와 기업도시 그리고 제2중문광광단지 추진등 재료가 있는 일부지역은 8.31조치이전에는 시세가 30% 내외 상승세를 보이다가, 작년 토지거래허가제로 묶이고 외지인 매수를 끊기면서 감귤밭중심으로 급매물 출회로, 한 때 토지시장이 휘청거리기도 했다. 특별자치도 출범과 5월말경 제주도 56% 상당 토지거래허가지역이 모두 풀리면 농지와 임야를 살 경우 모든 가족이 땅소재 시군지역에 이주를 해야 하나 앞으로는 읍면장등으로 부터 농지취득 자격증명만 받으면 되므로 투자심리가 살아날 전망이다.

 

◇ 투자시 유의사항

 

앞으로 제주토지시장 방향은 탈도심 확산, 도로개설 및 개발여지 그리고 인구증가요인등 입지와 재료등 테마가 있는 유망지역을 중심으로 국지적인 상승과 지역적 차별화가 예상된다.

 

투자패턴도 외지인등 투자자 중심에서 교포와 투자유치등 실수요자 중심시장으로 재편되는 추세다. 특히, 부재 지주의 농지와 임야에 대한 양도세 실가과세 및 내년부터 양도세 중과 여파로 토지시장의 침체에서 완전 벗어나지 못하리라 본다.

 

지방선거이후 토지시장은 특별자치도 출범시기와 맞물려 관리지역 세분화, 토지거래허가제 전면 해제, 지난 1년간 장기 조정등으로 개발이 가능한 지역위주로 국내외 투자자가 몰릴 가능성이 높다.

 

투자전략은 특별자치법 시행과 8.31조치 틈새상품을 겨냥한 안정적 투자가 좋다.

비도시지역의 계획관리지역내 농지, 임야, 초지등 중심으로 중장기적 투자가 유리하다.

△별장인 경우 타시도에서 구입시는 지방세 중과대상이나, 특별자치법 시행으로 일반과세 상품으로 분류된다. △2008년까지 농어촌주택(3년 보유, 1년거주. 기준지가 7천만원이내)를 구입하면 1가구 1주택 비과세혜택이 주어지며, △도시민의 주말농장(300평이하)을 취득하면 양도세 중과대상에서 제외된다. △도시지역외 10평이하 초소형 전원주택도 농지보전금 50% 특별감면이 되며, △대단위 농장도 자경 내지는 농지은행(한국농촌공사)에 위탁경영할 수 있다. △그외 개발이 가능한 농지, 임야, 목장용지도 전원주택단지, 동호인주택, 펜션등 수익용상품에 투자하면 양도세 중과 회피등 불황때 싼값으로 재테크할 수 있다.

 

특별자치도 출범으로 기획부동산 업체가 다시 출현하여 개발재료를 턱없이 부풀려지거나, 높은 가격에 분양 내지는 개발여지가 없는 곳을 포장하여 분양할 수도 있다.

그러나 땅에 잘못 투자했다간 효자상품이 아니라 미운 오리새끼로 전락할 수도 있다.

 

해발 200~600미터 중산간 일대를 포함한 관리보전지역은  난개발 및 투기행위 억제로 주택건설과 택지개발등 개별법령에 의한 인허가를 받는 경우를 제외하고는 토지 분할행위 및 쪼개팔기가 금지되고 있다. 작년 5월부터 지하수 ? 생태계 ? 경관보전지구를 위한 토지등급제(1~5)도 실시하고 있어 각분야 1등급인 경우 건축등 개발이 제한되고 있다.

 

토지투자를 할 경우에는 관련 법령이 복잡하고 까다롭기 때문에 돌다리도 두드리는 자세로 전문가의 도움이나 해당관청에 개발가능 여부를 반드시 확인 후 투자를 해야 한다.

 

- 기사제공 : 유엔알컨설팅제주본부장/경매114매니저 진성효