부동산 가격 안정을 위한 참여 정부의 고 강력 대책과 최근 불거진 부동산 버블논쟁으로 올해 말까지 호재 있는 지역을 제외한 대부분의 부동산 가격 하향세가 예상되는 시점이다.
하지만 부동산의 도매시장이라고 불러지는 법원경매에서 시세하락 추이(推移)와는 반대로 고가 낙찰이 되는 아파트가 지속적으로 발생하고 있다.
한 예로 최근 수원지원 경매 법정에서 군포시 산본동 소재 25평형 주공아파트가 감정가 대비 911%인 1,275,001,000원에 낙찰됐다.
이 낙찰자는 127,500,100원을 입찰서류에 작성 한다는 게 본인 실수로 0을 하나 더 붙여서 1,275,001,000원에 작성한 것으로 예상된다.
위와 같이 서류 작성 미숙으로 비합리적 고가 낙찰이 발생하는 이유 말고도 몇 가지 더 열거해 보면,
그 첫 번째로
실전 경험이 없는 경매 초보자들의 단순한 시세 대비 낙찰가 산정에 문제가 있다.
경매는 일반매매 보다 등기하는 비용만 대략 1.5%~2% 정도 더 발생한다.
그리고 명도비용, 수리비용 또 실제 낙찰 받아 대출받고, 등기 하려면 은행에 지정된 법무사를 이용해야 하므로 비용도 정해진 규정과 틀리 게 많이 책정되는 경우가 많다.
여기다 권리분석 실수로 낙찰자 인수사항이 나타나면 더 큰 손실이 발생하기도 한다.
(참고로, 저는 낙찰가 대비 등기비용은 5.8% 책정 합니다. 여기에는 취득세, 등록세, 채권, 등기부 말소비용, 법무사 비용, 대출시 저당권 설정료등 감안한 %입니다.)
두 번째는
최근 법원경매에서 비합리적인 고가 낙찰을 발생시키는 주된 원인으로 부각되고 있는, 아파트 가격을 높이기 위한 부녀회의 가격 단합이다.
경매 초보자들은 아파트 부녀회의 가격 단합으로, 아파트 가격이 시장논리와는 맞지 않게 비정상적으로 과도하게 부풀러 있음에도 불구하고 그 가격에 준하여 낙찰가 산정하기 때문이다.
세 번째는
법원 감정가를 현 시세로 보는 경우가 있다.
보통 경매물건은 법원에서 감정평가 후 6~9개월이 지난 시점에서 입찰할 수 있기 때문에 가격 변동이 큰 시기에는 현 시세와 동 떨어지는 감정가 많다.
특히 요즘 같은 하락시기에는 감정가 가격이 시세보다 높게 책정되므로 감정가를 보고 입찰을 하면 그 차액만큼 손실이 발생한다.
마지막으로
경매 컨설팅회사의 비양심적인 악행에 있다.
고객이 경매 컨설팅 회사에 컨설팅을 의뢰 시 경매 수수료는 낙찰을 받아야 발생을 한다.
결국 컨설팅회사 입장에서는 낙찰을 받아야 수익이 발생하므로 시장 가격과는 맞지 않게 높은 낙찰가를 쓰도록 고객한테 유도하는 것이 관행이다.
여기다 더해 일명 “바지”를 세운다.
이것은 고객 단독입찰인데도 불구하고 입찰가를 현저하게 높게 쓰던가, 또는 최고가 낙찰가와 차 순위 낙찰가의 가격차가 크면 고객의 크레임으로 인해 회사의 신뢰성이 떨어지므로 고객이 써낸 입찰가 보단 조금 낮은 가격으로 같은 직장동료가 들어가는 눈속임을 말하는 것이다.
대부분의 경매 전문가들은 부동산 경매를 통한 아파트 매입은 일부 인기 지역은 제외하곤, 가격하락 또는 상승 시 그 가격에 준하여 시세보단 최소 8~10% 싸게 매입해야 일반매매가 아닌 경매로 아파트를 구입하는 이유가 비로소 생긴다고 말한다.
최근 위와 같은 일들로 법원경매를 통한 아파트 구입이 오히려 일반매매보다 비쌀 수 있기 때문에, 입찰서류 작성은 혼잡한 경매법정 안 보다 법원매점 또는 다소 한가한데서 작성하여 혼잡으로 인한 실수를 미연에 방지하고,
시세조사는 파는 입장 또 사는 입장에서 알아봐서 두 경우의 가격을 비교해 봐서 아파트 담합행위가 아파트 가격에 반영될 수 있는지 아니면 정말 거품밖에 안되는지를 판단해야 한다.
마지막으로 본인이 직접 발로 뛸 수 없다면, 정말 실력 있고 양심적인 컨설팅을 고를 수 있는 정도의 자신의 눈높이를 키우도록 부단히 노력해야 할 것이다.