“부동산은 거품인가요?” 내가 여러 차례 받아왔던 질문이다. “그렇다”라고 대답했을 때 질문자는 두려움 때문에 화를 내곤 했다.
내가 달라스의 한 부동산 박람회의 강연자로 참석했을 때도 한 참석자가 물었다.
“시장이 추락하는 것을 바라나요? “
“그렇소, 나는 시장이 무너지는 것을 원합니다. ”
그 남자는 화가 나서 내 설명을 끝까지 듣고 싶어하지 않았다.
나는 전에 내 컬럼과 책에서 급등, 폭락 그리고 거품과 같은 주제를 다뤘었다. 여러 급등과 폭락의 직전에 처한 것처럼 보일 때가 다시 관심을 가져볼 수 있는 좋은 타이밍이라고 생각한다. 수년간 급등과 폭락을 주제로 한 서적 중 가장 좋은 서적이 Nobel Laureate Hyman Minsky의 "Can It Happen Again?" 라는 책이다. 이 책에서는 금융 버블의 7단계에 대해 이렇게 설명하고 있다.
1단계 : 금융쇼크 파장
위기가 시작되는 단계로 전쟁, 저금리, 신기술 등에서 기인한 금융적인 움직임이 현 경제의 현상유지를 변화 시킬 때 시작된다. 마치 과거의 닷컴붐처럼.
2단계 : 가속
모든 금융쇼크가 급등으로 변하지는 않는다. 급등으로 가기 위해선 무엇인가가 필요하다. 911사태 이후에 부동산시장이 붐을 이루게 된 것은 주식시장이 붕괴되었고 이자율이 하락했기 때문이다. 이때가 역사상 가장 큰 부동산 붐이 발생하게 되었다.
3단계: 착각
급등을 놓쳤을 때 현명한 투자자는 다음 번 급등을 기다린다. 그러나 초보자들은 기다리지 않고 이때 뛰어든다. 2003년에도 초보자들은 부동산을 사들이기 시작했다. 어디서건 부동산이 대화의 주제가 되었고, 주택담보대출의 광고가 판을 쳤다. 여기에 솔깃한 사람들은 더 많은 돈을 빌려 부동산을 샀다. 초보자들은 자신이 부동산의 귀재라 믿었고, 자신이 얼마나 돈을 벌었으며 얼마나 영리한지 여러 사람들에 자랑하고 싶어했다.
4단계 : 재정 곤란
가장 어리석은 사람이 이 단계에서 흘러 들어가는 사람들이다. 이들은 계속해서 부동산 가격이 오르는 것을 그저 몇 년 동안 지켜만 보던 사람들이었다. 부동산으로 성공했다는 이웃과 친구들의 이야기들이 마침내 이들을 부동산 시장에 끌어 들인다. 그러나 이 ‘막차 탄’ 사람들은 돈욕심과 조급함 그리고 부족한 현금 때문에 실패하게 된다. 이들은 재정적으로 곤란한 상황을 겪게 되고 두려움에 빠져 결국 부동산을 되팔게 된다.
5단계 : 시장의 역전, 급등이 폭락으로
사람들이 이제서야 부동산이 계속 오르기만 하지 않는다는 것을 깨닫는다. 프로들은 이미 부동산을 팔았고 더 이상 사지 않았다는 것도 알게 된다. 어리석은 사람들은 이제 사들였던 부동산을 다시 내놓기 시작하고 가격은 떨어지기 시작한다. 쉽게 버는 돈은 끝나고 오히려 부동산 가치보다 더 많은 빚을 지고 있다는 것을 깨닫게 된다.
6단계 : 공황의 시작
부동산 가격의 하락과 은행 대출의 중지, 흘러나오는 매물들로 공황은 가속된다. 부동산 붐은 폭락으로 변하였다. 그러나 좋은 소식은 이 단계에 있다. 진정한 투자자들은 이때를 주목하기 시작한다.
7 단계 : 구원 투수
폭락이 확산되면 정부가 관여하기 시작하는 단계가 된다.
1990년의 폭락때도 정부가 관여했으나, 부동산에 대한 가치파악을 제대로 하지 못하고 수억만 달러의 부동산을 저렴한 가격에 파는 등 그다지 효과적이지 못했다.
1991년에 아내와 나는 아리조나주 피닉스로 이사했다. 그때 우리는 부동산을 사들이기 시작했다. 이때는 정부도 부동산에 관심을 가지지 않았고, 다른 사람들도 부동산을 멀리하였다. 오히려 사람들은 나에게 연락해서 자신들의 부동산을 사주길 바랬다. 아내와 나는 이 기간동안 많은 돈을 벌 수 있었고 일찍 은퇴할 수 있게 되었다. 오늘날 피닉스는 미국에서 평당 가치가 가장 높은 고성장 도시가 되었다.
내가 시장의 추락을 좋아하고 오히려 급등이 끝나는 시점을 더 기다리는 이유가 바로 이것 때문이다. “지금이 거품인가?” 라는 질문을 하기보다는 “ 지금이 어떤 단계의 거품에 있는가?” 라는 질문을 하라. 이것이 더 현명한 투자자의 질문이다.