부동산 규제가 갈수록 극심해 지고 있다. 투기적 수요만을 염두에 둔 행위야 규제해야 하겠지만 정상적인 거래마저도 규제가 행해지고 있는 것이 현실이다. 그러나 자본주의 시대에서 세금 납부하고 정상적으로 행하는 거래까지 위축당할 일은 아니라고 본다.

부동산 투자의 여러 유형중 하나인 법원경매를 통한 부동산 투자에 대해 잠시 살펴보자.

 

법원경매에 관심이 날로 높아지고 있는 가운데 진짜로 돈 버는 사람은 누구일까? 언뜻 생각하기에는 경매에 참가하는 낙찰자가 번다고 생각하기 쉽고 어느 정도는 타당한 말이다.

그러나 잘못된 생각일 수도 있다. 처음 경매세계에 뛰어들어 낙찰 받고, 잔금 납부하여 소유권을 취득한 후 채무자나 보증인은 명도하고 대항력 있는 임차인의 보증금중 배당에서 받지 못한 금액은 낙찰대금이외로 추가로 물어주고, 대항력 없는 임차인을 명도해가며 놀라운 수익을 올리면서 오직 낙찰자만이 경매세계에서 진정한 승자라는 생각을 가진 적이 있었다.

 

경매구조 전체에서 낙찰자가 먹이 피라미드의 최고 지위를 점하고 있다는 생각했었는데 경매를 할수록 따져보니 경매로 인해 가장 높은 수익을 올리는 사람은 따로 있었다. 그것은 바로 다름 아닌 채무자였다.

필자에게 경매를 가르쳐주던 사부가 하시던 말씀이 경매구조의 최상층에는 ‘채무자’가 또아리를 틀고 있다는 말을 한 적이 있었는데 당시에는 이해가 되질 않았다. 경매당하면 부동산을 내놓아야 하는 사람이 채무자와 보증인인데, 지금까지 수십 건의 낙찰을 경험하면서 과잉경매(채무액보다 낙찰가격이 높은 경우)가 진행되는 것을 별로 보지 못했다. 여러분은 ‘등기부세탁’이라는 말을 들어 보셨는지 모르겠다.

 

 

부동산 등기부 세탁

 

‘돈세탁’이라는 말은 들었어도 부동산 등기부(등본) 세탁이라는 말은 난생 처음 듣는다는 분도 계시겠지만 엄연히 존재하고, 경매라는 과정을 통해 채무를 말끔히 해결해버리는 악성 채무자를 여럿 보았다. 무슨 말인가 하면 내용이 대개 이런 식이다.

내가 가진 부동산의 가격이 10억 원이라면 그 부동산에 30억 원 정도의 부채를 지고는 나자빠져 버린다. 그렇게 되면 채권자들은 몇 푼이라도 건지겠다는 일념으로 경매를 진행하게 되는 데, 10억 원짜리라면 낙찰가격을 평균 70% 정도로 보면 7억 원 정도의 채권확보가 되고 나머지 23억 원은 채무자가 해 먹어버리는 꼴이 되는 것이다.

경매 이론 공부할 때 머리 아픈 것 중 하나가 배당표를 정확히 잘 쓰는 것이고, 그것이 안 되면 경매투자가 불가능하다고 경매강좌 선생님들은 목소리 높여 강조하지만 알아듣기 힘들고, 경매 책에도 유독 배당관계는 무슨 암호문처럼 통 알아들을 수도 알아볼 수도 없게 쓰여 있다. 그러나 배당표를 정확하게 작성할 줄 알아야 부동산 경매투자가 가능하고, 성공한다는 말은 절대로 틀린 말이 아니다. 배당표를 작성해보아야 그 물건 세입자들의 운명이 한눈에 들어오게 된다.

 

누구는 선순위 임차인이지만 처음부터 배당요구를 하지 않아서 그 세입자의 전세보증금을 낙찰대금과 상관없이 전부 물어주어야 하고, 낙찰대금에서 누가 얼마를 받아가고, 어떤 임차인은 선순위 임차인이지만 확정일자가 늦어 배당에서 일부만 배당 받고, 나머지 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 추가로 물어주고, 어떤 세입자는 소액 임차인에만 해당되어 소액이 정한 최우선변제금액만 받고 나가야 하고, 어떤 세입자는 죽도 밥도 아니어서 한 푼도 받지 못하고 길거리로 나앉아야 하고가 배당표를 통해 판명되는 것이다.

 

그것을 바탕으로 명도의 난이도를 파악하게 되고, 추가로 부담해야 할 금액은 모두 얼마인지를 감안해서 수익률이 산정되고, 그것을 바탕으로 적정 입찰가격을 산정하게 되기 때문이다. 그러나 아무리 설명을 들어도 이해하기 어려운 것이 배당연습과 배당표 작성인데 이것이 경매사건에서 왜 그토록 중요한지를 먼저 따져 보자.

 

 

배당표는 왜 작성하고 배당은 왜 하나

 

이유는 간단하다. 채무액보다 낙찰금액이 적기 때문이다. 즉, 받아가야 할 돈 보다 나눠줄 수 있게 돈이 모자라기 때문에 순서를 정한 배당이 필요한 것이다.

그렇기 때문에 여러 법과 시행령(민법 중 물권편, 민사집행법과 시행령, 주택임대차보호법과 시행령, 상가건물임대차보호법과 시행령, 근로기준법, 국세, 지방세법 규정 등에 따라 법정기일 또는 등기부에 이름을 올린 물권이 먼저, 채권과 물권은 물권이 먼저, 소액 임차인은 저당권자 보다 시간상 늦어도 먼저, 확정일자는 물권자들과 날짜 경합, 일반채권끼리는 안분배당 등)이 정한 엄격한 기준에 따라 순서대로 돈을 나누어 주기 위한 사전 작업을 경매법원이 배당실시 3일전에 배당표 작성하여 이해관계인들에게 열람시킨 다음 이의가 없으면 배당표를 확정하고 그것을 바탕으로 실시하는 것이 바로 배당이다.

 

채권자들이 받아가야 할 돈이 전부 10억 원인데 나눠줄 돈도 10억 원이나 그 이상이라면 순위배당의 중요성은 크지 않다. 누구를 2번째로 주든, 5번째로 주든 순서(위)는 아무 상관이 없이 자기가 받을 돈만 다 받으면 되는 것이다. 그러나 채권자들이 받을 돈은 10억 원인데 나누어줄 돈이 7억 원뿐이라면 법이 정한 권리순서에 따라 나누어 주지 않는다면 큰 혼란과 싸움이 일어날 것은 분명하다.

 

순서대로 나누어 주다 도중에 돈이 떨어지면 그 순서에서 채권고갈로 배당은 종료되고 더 이상 나누어 주지 못하기 때문에 순서가 중요하다. 후(뒤)순위로 갈수록 받을 가능성이 낮아지기 때문에 받지 못한 자가 불만을 표출하여 혼란을 일으킬 수 있기 때문에, 그런 혼란과 싸움을 방지하려면 법에 따라 순서를 정해 분배하는 과정인 ‘배당’이 필요하다.

 

 

좌?우는 일치한다

 

세상의 좌우는 크고 넓게 보면 완벽하게 일치한다고 본다. 대차대조표상에서도 좌우는 반드시 균형을 이루게 되는데 배당에서 모자란 돈은 그러면 어디로 갔다는 말인가, 하늘로 솟았는가 아니면 땅으로 꺼져버렸는가? 아니다. 바로 채무자 주머니로 모두 들어간 것이다.

앞에서도 말했듯이 10억 채무 때문에 20억짜리 물건이 경매 당한 것을 본적이 없고, 법원도 과잉경매는 원칙적으로 금지하고 있다.

또 하나는 촉탁등기라는 법원을 통한 소유권이전 과정을 거치면서 등기부등본을 완벽하게 세탁해 버린다는 것이다. 얼마에 낙찰되든지 상관없이 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 모든 등기부상의 권리는 원칙적으로 말소시켜 등기부를 처음 태어난 상태로 깨끗하게 만들어 낙찰자에게 소유권을 넘겨준다.

그렇게 되면 그 부동산에 물권을 확보했다고 안심하던 채권자는 졸지에 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 신세’가 되고 만다. 그 많은 시간과 비용을 들였는데 무용지물이 되고 만다. 등기부가 깨끗한 상태로 넘어오면 낙찰자는 그 물건으로 채권자들이 얼마를 받지 못했든지 더 이상 신경 쓸 일이 아니다.

 

물론 이렇게 등기부에서 지워져버린 채권자들의 돈 받을 권리들이 아주 없어져 버리는 것은 아니고, 소멸시효 10년의 일반채권이 되어 채무자가 어떤 재산만 가지게 되면 압류?가압류를 통해 회수할 수는 있지만 교과서에나 나오는 이야기 이다.

 

 

보증인은 채무자의 경우와 다른가

 

보증인은 세입자와는 다르게 어떤 이유로든 자신의 멀쩡한 의식아래 부동산 담보 제공서류에 싸인 했으니 잘못되면 책임지고, 경매당하면 집 비워주는 것이 이치에 합당한 일이지만, 서로 짜고 채권자 돈 떼먹으려고 처음부터 작심하지 않았다면 피해자이기는 비슷하다.

 

경매당하면 채무자가 최고의 수익을 올린다는 생각에 어떻게 생각하실지 모르나 본인이 전에 금융기관에 근무할 때 거래하던 업체사장이 당시로는 어마어마하게 큰 65억 원(우리 회사 것만 65억이고, 제1금융권 등 다른 채권자들까지 합하면 200억 전후) 정도를 ‘흑자부도’ 내는 바람에 비상이 떨어진 적이 있었다.

 

그 사장과 보증인이 가진 모든 것을 털어 빚잔치를 했는데, 낙찰대금 등 모두 합해도 쪼개가질 채권원금이 10억도 체 되지 않았고, 대부분 후순위였던 우리 회사는 채권대비 1.5%전후를 배당 받았던 적이 있었다.

 

지금도 경매정보지를 보다보면 도저히 이해가 안 되는 황당한 채권?채무로 인해 경매 나온 물건들을 가끔 만나게 되고, 낙찰 받아 채무자를 만나보면 훤히 경매를 꿰뚫고 있는 사람들을 본 적이 있다. 소위 경매로 등기부등본 세탁하는 사람들이다.

보통이라면 사업체 부도로 쫄딱 망했을 것을 오히려 더 잘 먹고 잘살고 있는 것을 보면 동정의 여지가 없다. 우리 법도 이런 연유로 채무자 보증인에 대해 여러 가지 규제책 마련하고는 있으나 허술하기 짝이 없다는 것 정도로 말을 끝내자.

 

 

경매당한 임차인은 진짜 불쌍한가

 

2000년 여름은 유난히 더웠다. 날씨도 더웠겠지만 1998년부터 지속된 IMF로 법원 경매계는 넘쳐나는 경매물건과 낙찰 받으려는 사람들로 그야말로 인산인해를 이루고 있었다. 수원지방법원이나 인천지방법원, 그리고 의정부지원등은 거의 매일 300~400건의 물건들이 유찰에 유찰을 거듭하고 있었다. 이런 현상은 비단 서울이나 수도권의 현상만이 아니라 전국적인 상황이어서 지금 생각해보면 좋았던(?) 시절이었다고 그리워하며 탄식하는 분들도 상당히 많다.

 

독자들 중에는 ‘정말 그랬을까!?’ 하고 반문하시는 분들도 계시겠지만, 아무튼 거의 매일 정신없이 경매계마다 쌓이는 물건들이 처리되지 못하고 유찰이 거듭됨에 따라 가격폭락을 거듭하던 시절이 불과 몇 년 전의 풍경이었다. 그러면 이런 와중에 감정가격의 절반은 고사하고 1/3 가격 정도로 소유권을 취득한 사람들은 누구였고 그 물건들은 그 뒤 가격은 어떻게 되었을까? 2004년을 지나면서 비슷한 상황이 재현되고 있다.

문제는 IMF 때는 중산층 이상의 고급 부동산 매물이 집중된 반면에 현재는 도시 영세민의 소규모 주거용 부동산이 주류를 이루고 있다는 점이고, 경매시장의 깡통 매물이 나타나고 있는 현재 소규모 물건의 도시 영세민과 임차인들은 더욱 험악한 계곡으로 끌려들어가고 있다.

 

다시 말씀드리지만 부동산시장 상황과 상관없이 적어도 독자여러분은 자신의 노력 여하에 따라 깜짝 놀랄만한 수익을 올릴 수 있는 물건들이 자본주의가 붕괴(?)하는 날까지 줄을 지어 기다리고 있다는 것만 명심하자. 지금 시작하는 것에 대해서 조금도 초조해 할 이유가 없다. 아마도 우리가 죽기 전에 자본주의를 대신하는 경제체제로 변하기는 불가능하다는 판단에서 볼 때 그러하다.

 

 

내 집 빼고 부채 빼고 20억은 있어야 한다

 

IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다. 그래서 요즘의 재테크 기본단위가 내 집 빼고 부채 빼고 ‘10억’인지도 모르겠다. 오늘도 서점에 가보면 ‘10억 만드는’기술을 설파하는 책들이 여기저기 즐비하고(이 책 또한 비슷하다), 그 책에 매달려 있는 많은 분들은 합법적으로 10억 원을 만들거나 차지할 수만 있다면, 무슨 일이라도 하겠다는 열의로 눈들이 빛난다.

 

IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.

민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다. 이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가? 전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.

 

하기는 경매에 대해서만 아니라, 부동산업에 종사하고 있기만 해도, 백안시 하는 분들이 아직도 계신다. 그러나 필자가 졸업한 건국대학교 부동산 대학원 1년 정원이 약 150여명인데 경쟁률이 평균 10대1를 넘는다. 입학하려면 서너번 떨어지는 것은 기본으로, 왠만한 사회적 이력으로는 명함 내밀기도 어렵고, 박사과정에 다니고 있는 강원대학교 부동산학과 역시 쟁쟁한 사회적 경력과 실무경력을 가져야 겨우 도전해볼 꿈을 꿀 수 있고 경쟁률 또한 독자 여러분의 상상을 초월한다.

 

이처럼 세상의 트렌드는 급변하고 있는데도 고정관념에 사로잡힌 체 보기 싫은 세상은 보지 않으려는 외눈박이 물고기처럼 살아서야 그 결과는 보지 않아도 분명하다.

소유자와 부동산과의 궁합에 대해서는 앞에서 말씀드렸으니 그만하기로 하고, 부동산 경매가 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다.

 

 

가장 합법적인 거래 방법이다

 

이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.

예를 들어 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9천800만원, 9,500만원, 9천300만원, 9천200만원에 5명이 응찰했다고 하자.

그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.

 

1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9천800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.

 

비난하는 분들중 일부는 자신이 부동산 경매대열에 끼지못한 분풀이를 하는 분들도 게신 것으로 보인다. 남이 하니까 불륜이라는 레테르를 아무 고민없이 붙이는 분들이 계시지만 이들의 높은 목소리는 메아리가 없다.  

 

 

모두가 고통스럽다

 

부동산 가격 폭등문제로 마음이 편하지 않는 사람이 많아지고 있다. 이왕 재테크를 시작한 사람도 기존부터 부자도, 아직 승차하지 못한 사람들 모두가 말이다. 정책을 입안하는 사람들 또한 이 지경 만들려고 하지는 않았겠지만 결과로는 비난을 받지 않을 수 없는 상황이 되어 버렸다. 강남을 필두로 해서 좋은 환경과 인프라를 가진 곳의 부동산은 정부정책을 비웃고 있고, 보호하겠다던 계층의 신음소리는 더욱 높아가고 있다.

 

정부의 시장을 몰이해한 철학 없는 부동산정책으로 부동산을 가지지 못한 사람들의 고통과 시름이 깊어져 가고 있다. 2003-2004년 법원경매시장의 가장 큰 피해자는 역설적으로 보호하고자 했던 중하위 소득계층이였고, 이들이 경매시장을 통해 자신의 주택을 헐값으로 소유권을 넘길 수밖에 없었던 상황의 상당부분의 책임이 정책당국에 있음도 부인할 수 없을 것이다.

 

전세가격만으로 내집 마련이라는 허울 좋은 구호에 70-80%까지 융자를 동원하여 주택구입에 나섰다가 끝내 감당 못하고 경매시장의 매물로 나와 ‘깡통물건’ 취급당하고 있는 서민용 주택의 소유자인 채무자들에게는 2005년 하반기와 2006년 전체는 아주 고통스러운 해가 될 것이 분명하다.