올해 부동산 투자의 키워드는 ‘급매물’이 대세

  

  요즘 부동산업계는 죽을 맛이다. 중개업소가 몰려있는 아파트촌이나 신도시 큰길가에는 어김없이 급매로 나온 중개사무소가 널려있다. 부동산경기가 좋을 때 수 천 만원의 권리금이 붙었던 성남 분당의 전철역 출구 바로 앞 1층 중개업소 마저 ‘권리금 없음’ 이란 안내문이 붙어있는 지경이다. 부동산을 사는 사람이 많지 않다보니 손해를 보더라도 사무실을 폐업, 전업해야 하는 불경기에 접어들었다.

 

  거래가 끊긴 이유를 중개업자들은 이구동성으로 정부의 전방위 투기억제책을 이유로 든다. 취득,소유,개발,양도까지 꽁꽁 묶어둔 규제책으로 인해 이제 부동산중개는 돈 되는 서비스사업이 아니라는 자조의 목소리가 높다. 그래도 아파트시장은 조금 덜하다지만 토지와 전원주택, 지방 중소도시의 경우 수개월째 손님이 끊겼다며 울상이다.

 

  이렇게 필자가 중개업계의 어려운 사정을 피력한 이유는 단 하나다. 바로 중개업자에게 일거리(?)를 주자는 것이다. 불경기 때에는 한 건의 매매를 성사시키기 위해 열심히 일하려는 중개업자들이 많아지기 마련이다. 중개업자는 매도자와 매수자 사이를 연결하는 매개자이다. 따라서 내 집 마련의 기회를 서둘러야 하거나 장기투자용으로 부동산에 투자하려는 실수요자라면 이런 불경기 때 부동산을 가장 값싸게 살 수 있는 확실한 기회이다. ‘위기를 기회’로 잡은 성공투자자들은 대체로 시장이 얼어붙어있을 때 좀더 좋은 조건의 값싼 부동산(급매, 경공매)을 적기에 매입해야 한다는 기본 투자법을 잘 알고 있다.

 

  급매물은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격보다 5~10% 싸게 나온 매물이다. 환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형매물의 경우 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급매물도 눈에 띈다. 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하게 매입할 수 있는 기회 많은 투자처인 셈이다.

 

  급매물일수록 은밀하게 유통된다. 이유는 파는 사람이 소문내서 팔고 싶지 않아서이다. 얼마나 자금압박을 받았으면 대놓고 값싸게 팔까하는 소문 때문에 조용히 시장에 나온다.  안면 있고 비밀(?)을 지킬 수 있는 믿는 중개업자에게만 조심스레 의뢰한다. 따라서 지면에 공개되는 광고나 인터넷매물은 무늬만 급매물이거나 고객유인용이기 때문에 초보투자자만 현혹하는 불량매물일 가능성이 크다.         

 

 

  오래된 중개업소에 ‘급매물’ 많다

 

  

  한 지역에서 10년 이상 중개업을 한 업소에는 급매물이 많다. 다년간 많은 고객을 상대하다보니 팔고사고를 반복해 매도자를 많이 알고 있어서이다. 파는 사람의 성향과 자금사정을 잘 알기 때문에 급매물로 처리하기 쉽다. 파는 가격을 매수자에 맞춰 협상하는 데 유리하다.

 

 급매로 나온 이유는 다양하다. ‘세금회피형’, ‘자금압박형’, ‘상속증여형’, ‘현지사정 모르쇠’형으로 나뉜다. 대체로 상속증여형과 현지사정 모르쇠형이 급매물로 사면 매우 싸다. 상속형은 부모님으로부터 물려받은 매물인데 보유하려는 마음보다 등기 후 즉시 현금화시키려는 피상속자나 이해관계자들이 많아 값싸게 팔기 때문에 급매시장에서 인기가 높다. 통상 시세 대비 20~30% 싼 것은 물론 대형 아파트나 토지의 경우 경매 이하가격에 내놓은 경우도 있다. 파는 사람은 빨리 현금화할 수 있고 사는 사람은 값싸게 사서 둘 다 이익이다. 이런 매물을 잘 잡으면 절반 값인 떨이로 매입할 수 있다.

 

 현지사정 모르쇠형이 내놓은 부동산도 A급 급매물이다. 해외이민 또는 외지 사람이 투자목적으로 사둔 중소도시 대형 주택이나 토지에서 이런 매물이 대부분을 차지한다. 양도세와 기타 비용을 공제하고 어느 정도의 시세차익만 구현하면 굳이 제값 받지 않아도 된다는 후한(?) 마음에 현지중개업소에 급하게 나온다. 특히 장기 해외출장이나 이민 때문에 국내에 거주하지 않는 투자자가 사둔 부동산은 현지 부동산 시세동향에 둔하기 때문에 한 중개업소에 매도권리를 넘기며 의뢰해 더 값싸게 잡을 수 있다.

 

 아파트의 경우 수도권 입주물량이 많은 곳과 입주 2년이 지난 단지에서 급매물이 풍부하다. 경기도 하남 광주 오산 남양주 의정부 김포 등 수도권 곳곳에서 분양권 투자를 목적으로 매입했던 아파트급매물이 쏟아져 나온다. 여유계층이 투자목적으로 매입한 경우 양도세 중과 회피와 공급물량 과다에 따른 부담으로 시세대비 10% 이상 싼 급매물과 분양가 원가 수준의 매물이 꾸준히 공급된다.

 

 이런 매물을 잡으려면 인적 네트워크를 활용하는 것이 중요하다. 관심지역 내 중개업소 몇 군데에 현재의 자금사정을 이야기하며 값싼 매물이라면 언제든 현금동원이 가능하다는 점을 부각시킬 필요가 있다. 달랑 연락처만 남겨놓고 오기보다는 명함을 주고받으며 개인적인 친분을 쌓아두는 것이 유리하다. 가끔 시간적 여유가 있을 때 업소를 방문해 식사라도 산다면 중개업자는 확실한 고객으로 분류해 매수자 입장의 값싼 매물 찾기에 전력을 기울인다. 또 주변사람이나 친지에게 매입의사를 전해놓으면 훨씬 저가에 매입할 급매물의 정보를 쉽게 얻어낼 가능성이 높아진다.

 

 

  왜 싸게 나왔는지를 확인하라

  

 

  부동산이 정상적으로 거래가 이루어지는 시기라면 급매물이 많이 나올 이유가 없다. 다량의 급매물 출현은 부동산경기가 바닥을 치거나 자금압박 때문에 나오는 매물들이 대부분인 점을 감안해 급매물로 나온 이유를 먼저 파악해야 한다. 단지 시세보다 값싼 매물이라는 점 하나만 믿고  계약부터 서두를 경우 최악의 경우 사기매물을 만날 수 있다는 점에 유의해야 한다.

 

 지난 해 말 한 고객이 급매물 사기를 당했다. 꾸준히 관심을 갖고 있는 강남의 한 아파트 단지에서 매물을 물색하던 중 몇 번 찾아갔던 중개업소에서 연락이 왔다. 시세보다 무려 1억 원 싼 매물이 나왔다는 연락을 받고 급하게 가보니 그렇게 원하던 좋은 층과 향에 값싼 급매물이 나왔단다. 쾌재를 부르며 무조건 계약부터 하고 며칠 후 중도금을 치르려 준비할 즈음 중개업소에서 문제가 생겼다며 연락이 왔단다.

 

 중개업자가 서류를 직접 발급받아 조사를 해보니 주인이 내놓은 매물이 아닌 세입자가 내놓은 사기매물이었다는 것이다. 매물로 내놓은 매도자는 미모의 30대 중반의 미혼여자로 주인인양 세입자가 인감증명서를 위조해 급하게 매도를 의뢰했고 중개업자는 그 고객의 서류를 완전하게 믿는 동시에 미모의 분위기(?)에 취해 급매물로 접수해 즉시 고객에게 중개를 알선했던 것. 이 가짜 여주인은 급하게 팔아야 한다며 온갖 거짓말을 하면서 급하게 독촉했다는 것이다.

 

 중개업자가 조사해보니 이 여자는 보증금 없이 월세를 사는 세입자였는데 주식투자에 실패해 그 미수금을 갚기 위해 고의적으로 서류를 위,변조했다는 것이다. 이미 거액의 계약금은 전해졌지만 가짜 여주인은 어디론가 이사를 가 잠적한 상태라고 한다. 물론 중개업자가 이런 하자있는 부동산을 중개한 경우 중개사고 책임을 물어 계약금을 중개업자로부터 돌려받을 수 있지만 정신적 고통과 시간적 낭비는 고스란히 매수자가 안고 가야하는 불이익으로 남는다.

 

 급매물 투자의 핵심은 ‘값싼 비지떡’ 매물을 피하는 것이다. 정상적으로 거래가 이루어지는 시기라면 급매물이 나올 이유가 없으므로 턱없이 값싼 급매물이라면 우선 의심부터 하며 철저한 물건분석과 권리분석 과정을 거쳐 투자를 결정해야 한다.

 

  대출이 안고 부동산을 매입할 경우 계약 전 대출승계에 대해 투자자 본인이 직접 은행담당자를 찾아 승계여부를 확인하고 ‘대출승계 확인서’를 받아두는 것이 좋다. 간혹 계약금과 중도금까지 건넨 상태에서 은행이 전 주인의 다른 대출의 추가변제를 요구할 경우 여러 가지 문제가 생길 수 있다.

 

  지금 안사면 곧 팔릴 것이라며 계약을 급하게 서두르는 매물, 주인이 자주 바뀐 매물, 등기부상 저당 외에 가등기,압류 등 복잡하게 얽혀있는 매물, 무허가중개업소에서 나온 터무니없이 싼 급매물은 각별히 조심해야 한다.

 

메트로컨설팅 윤재호 대표