나는 1974년에 처음 부동산 투자강좌를 수강했다.  이틀짜리 프로그램이었는데 수강료는 385달러로 그당시 내 월급이 1천달러가 안되던 시기였으니 꽤 비싼 금액이었다.

 

그리고 나서 첫 투자대상을 물색하기 시작한지 몇 달 후 나는 세계적으로 유명한 휴양지인 마우이의 라하이나에 있는 방 하나 욕실하나 짜리 콘도를 구입했다. 콘도는 1만8천달러(1천8백만원)이었는데 돈이 없었기 때문에 신용카드를 이용해서 10% 계약금을 걸고 나머지는 은행 빚으로 집을 샀다. 다시말해서 나는 이 자산을 구매하는데 100% 빚을 낸 것이다.

 

100% 레버리지를 사용하기는 했으나(물론 나는 이 같은 레버리지 거래를 결코 여러분께 권하지는 않는다) 어쨌든 수입과 지출을 정산하면 나는 매달 20달러의 순현금이 들어왔다. 27살에 나는 내가 살고 있던 와이키키 해변의 콘도 뿐 아니라 라하이나에도 세를 놓는 콘도가 생긴 것이다. 나의 부동산 투자는 이렇게 시작되었으며 부채는 목까지 차있었다.

 

신용카드 거물

 

그당시에 난 독신이었는데 매주 금요일만 되면 몇 명의 친구들과 호놀룰루에 있는 나이트클럽에 가서 술도 마시고 운이 좋으면 호놀룰루 시내에서 일하고 있는 예쁜 아가씨들과 어울려 놀기도 했다. 마우이 콘도를 계약한 그 주 금요일에 나는 친구들에게 내 투자에 대해 털어놨다.

 

“너 미쳤냐?” 막 법대를 졸업한 젊은 변호사 친구가 물었다.

 

“너 완전히 정신병자구나” 다른 친구가 말했다. “신용카드로 콘도를 샀다구? 그게 얼마나 위험하고 바보스러운 일인지 아는거야?”

 

“알아, 아주 끝내주는 거래라구” 나는 방어적으로 말했다.

 

친구들은 다들 나를 비웃었고 날 “신용카드 거물”이라고 불렀다. 내가 방어적으로 갈수록 친구들은 더 나를 놀려댔고 더 비웃었다. 난 어쩔 수없이 항복하고 말꼬리를 예쁜 아가씨들에게로 옮겼다.

 

약 1년후에 우리는 자주가는 나이트클럽에서 다시 만났다.

 

“음… 신용카드 거물님 어떻게 지내시나?” 젊음 변호사 친구가 물었다. “신용카드로 더 사신건 없고?”

 

“없어!” 나는 이를 드러내고 웃었다.”그거 4만8천달러에 팔았지. 1년에 3만달러정도 벌었어”

 

이것으로인해 나에 대한 놀림은 끝나고 내가 승기를 잡게되었으나 나에게 더 중요한 것은 부자가 되기위해서는 어떻게 부채를 사용해야하는지를  배웠다는 점을 깨닫게 된 것이다.

 

월 25달러에서 월 2만9천달러로

 

아내도 나와 비슷한 경험이 있다. 그녀도 1988년에 처음 자기 자산을 샀다. 오레곤주 포틀랜드 근교에 있는 방2개 욕실하나의 작은 집이었다. 구입당시 가격은 4만5천달러(4천5백만원). 계약금으로 5천달러를 지불하고 매달 순수익으로 약 25달러를 벌었다.

 

그녀의 친구들도 내 친구들과 비슷한 반응을 보였다. 그들역시 월 25달러의 수입은 대출의 위험을 감수하기에는 너무 작은 수익이라고 생각했다.  하지만 친구들이 간과하고 있는 것은 이 시점에 돈의 액수가 중요한 것이 아니라는 것이다. 중요한 것은 경험이다.

 

이 경험을 토대로 아내는 16년 후에 상업용 부동산을 700만달러(70억원)에 구매했다. 그 부동산투자는 매우 훌륭했기 때문에 은행은 대부분의 자금을 대출해 주었다. 아내의 통장에는 매달 수익과 비용을 정산한 순수익 약 2만9천달러가 통장에 입금된다. 이는 많은 사람들의 경우 연간 수입보다 많은 액수다.

 

아내는 가끔 사람들에게 묻곤한다. “7백만달러를 저축하려면 몇 년이나 걸릴까요?”

 

많은 사람들은 그렇게 많은 돈을 저금하는 것이 가능할지 또 가능하다해도 꽤 많은 시간이 걸릴 것이라고 말한다. 그러면 아내는 7백만달러를 저축하기 위해서는 세전 기준으로 약 1천4백만달러(140억원)를 벌어야 한다는 점을 집어낸다. 보통사람은 평생을 벌어도 1천4백만 달러를 번다는 것은 거의 불가능하다. 하지만 아내는 7백만달러의 부채를 조달하는데 2주면 충분하다고 한다. 그것도 비과세로 말이다.

 

아내는 “은행이 7백만달러를 뮤추얼 펀드에 투자한다면 빌려줄까요?”라고 묻는 것으로 결론을 짓는다.

 

부채 자체는 문제가 아니다.

 

“은행이 최고의 파트너다” 나의 부자아빠는 이렇게 말하곤 했다. “은행은 내게 90%의 자금을 빌려주고 나는 투자자산의 100%를 통제할 수 있다. 100%의 이익을 취하고 100%의 세금혜택을 누릴수 있다. 내가 해야할 일은 은행이 파트너가 될 만한 훌륭한 거래를 찾기만 하면 되는 것이다”

 

많은 금융전문가들이 “빚을 청산하라”, “신용카드청구서를 상환하라”, “모기지론을 갚아라”라고 말한다. 전문가들은 모든 빚을 나쁜 것으로 간주는 경향이 있다.

 

“부채 자체는 문제가 아니다” 나의 부자아빠는 말했다. “문제는 부채를 가지고 무엇을 사는가가 문제인 것이다”

 

1995년부터 2005년 사이에 은행이나 뮤추얼 펀드에 저축이나 투자를 했던 사라람들은 손실을 많이 봤다. 주가가 많이 빠졌기때문이다.  같은 기간에 저금리로 빚을 내서 부동산에 투자했던 사람들은 역사적인 부동산 붐을 등에 업고 큰 돈을 벌었다.

 

부채를 어떻게 사용해서 재산을 늘리는가를 이해하고 있다는 것이 부자가 더 부자가 되는 이유가 된다.

 

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*이 글은  기요사키측과의 독점계약에 의해 모네타에서만 제공되는 연재컬럼입니다.