내가 방문하는 모든 도시에서, 심지어 아시아 지역에서도, 사람들로부터 “여기에서는 돈되는 것들을 할 수가 없다.”, “부동산이 너무 비싸다.”, “거래가 없다.”라는 말을 듣곤한다.
나는 사람들의 그런 생각을 좋아한다. 모든 사람이 나처럼 부동산을 바라본다면, 경쟁이 심해져서 부동산 값만 올리게 될 것이기 때문이다.
도시는 그 지역의 인구와 고용 추세를 기초로 하여 주기적으로 움직이는 속성이 있다. 당신이 할 일은 당신의 도시가 경제 사이클에서 어떤 시점에 있는가를 판단하는 것이다.
동일한 도시에서 훌륭한 투자가들은 모든 사람의 코 앞에서 수백만 달러를 벌고 있다. 도시의 발전을 보는 한가지 방법은 높은 빌딩을 건설하는 크레인의 수를 세는 것이다. 높은 새로운 빌딩은 일자리를 의미한다. Las Vegas에서는 이런 큰 빌딩은 카지노이다. New York에서는 이런 큰 빌딩은 사무실, 다가구 주택, 소매상이다. 요점은 같다. 부동산 투자가가 대출을 받아 빌딩을 짓기로 결정했다는 것이다. 은행과 개발자가 건전한 부동산 투자라고 확신하지 않았다면 빌딩을 건설하지도 대출을 해주지도 않았을 것이다.
당신 보고 지금 나가서 큰 부동산을 개발하라고 말하는 것이 아니다. 단지 당신 주위에서 일어나는 신호를 보라고 말하는 것이다. 당신이 그 신호에 주의를 기울인다면, 당신의 투자는 더 이익이 날 것이다. 나의 책 < The ABC’s of Real Estate Investing>에, 시장을 파악하는 방법에 대한 나의 견해를 더 자세히 쓰여져 있다. 시장이 부동산 보다 더 중요하다.
부동산에 거주할 사람을 찾지 못한다면 투자 부동산이 무슨 이익이 있겠는가? 하지만 가격이 낮은 이유가 이전 소유자가 빈 방을 채울 수 없었다는 이유라면, 그 거래에 관심을 가질 투자가는 많다. 수입의 부족이 부동산 투자가 실패하는 첫째 이유다.
나는 경제적으로 침체된 지역에 있는 아름답고 새로운 부동산보다는, 시장이 좋아지고 있는 좋은 지역의 형편없는 부동산이 좋다고 생각한다. 나는 나 부동산이 외양이 어떠한가 보다는 얼마나 많은 캐시 플로우를 내느냐에 더 관심을 둔다.
일단 시장을 파악하면, 즉시 정보를 수집하고 거래를 만들기 위해 네트워크를 구축한다. 우리가 원하는 것은 아주 구체적이다. 당신이 당신 눈앞에 있는 훌륭한 부동산 거래를 찾지 못할 수도 있다. 훌륭한 거래를 하는 비결은 그 거래를 통해 당신이 무엇을 할 계획인가 하는 것이다. 보다 많은 현금 흐름을 만들어 내고 가치를 높이기 위해 할 수 있는 것은 무엇인가?
우리는 현재 소유자에게서 마이너스의 캐시 플로우를 만들고 있는 잘못 관리된 부동산을 찾고, 일단 구입하면 운영방법을 개선한다. 이것은 아주 간단하다. 다시 말하면, 우리가 새로 소유할 경우 보다 나아질 수 있는 잠재력을 가진 부동산을 우리는 찾는 것이다. 나는 이렇게 하는 팀을 가지고 있는데, 당신 또한 할 수 있다.
최근 우리는 아주 수익성이 좋지 않은 피닉스지역에 있는 부동산을 발견했다. 그 부동산은 멕시코에 사는 소유자가 직접 관리하고 있었다. 그는 아주 부자였고, 관리에 전념할 시간이 없었다. 부동산의 거주율은 2년 동안 68%였고, 주인은 수표를 써서 손실을 커버하고 있었다. 비용은 높았고 수입은 낮았으며, 이는 주인에게는 치명적이었다.
나는 하루도 걸리지 않아(단지 차를 몰고 가서, 그 지역의 경쟁자에게 전화를 걸어봄으로써), 이 건물의 임대료가 시장에 비교할 때 낮고, 그 지역의 비거주율은 약 7%에 불과하다는 것을 알았다.
우리는 그 부동산을 구입하여, 즉시 빈 방을 채우고, 탁월한 관리를 통해 운영 비용을 감소시켰다. 6개월도 되지 않아서, 우리는 부동산의 가치를 수백만 달러 증가시켰다. 그 결과에 모든 사람이 기뻐했다. 우리에게 투자한 사람들은 캐시 플로우가 증가해서 기뻐했다. 입주자들은 더 살기 좋은 곳이 되어서 즐거워하게 된 것은 말할 나위도 없다.