Q> 8.31대책이 발표된지  한달정도 접어드는데, 시장 분위기는 상당히 얼어붙은 느낌이고, 이런 점에서 볼 때  어느정도 이번대책이 급등하는 부동산시장을 잠재우는데 효과가 있었다”라고  평가해도 될까요?

A> 이번 대책은 기존에 나온 어떤 대책보다도 강도높고 종합적인 대책으로 시장에서는 하나둘 효과가 나타나고 있는 걸로 비추어 볼 때  상당한 효과를 발휘했다라고 해도 과언이 아니다. 단지 수도권까지 일파만파로 퍼지는 전세값 급등과 송파 신도시 개발의 부작용은 이번 대책에서 간과되었다고 할 수 있습니다.

 

Q) 전세값이 수도권 곳곳까지 확산되었는데 8.31대책 후 불과 4주사이에 10%씩 전세값이 오른 지역이 상당하다고 하죠.

A)  얼마전 모 부동산 업체의 조사만 보더라도 전세값 상승율이 종합부동산세 부과금액을 상회해 세입자에게 세금이 전가되는 역할을 한 것으로 나타났습니다.   

서울 아파트 전세-매매비율(전셋값/매매값)도  3년8개월 만에 상승세로 돌아서는 등 전세값 상승률이 계속되고 있습니다.

 이번 주 들어 전세값 상승률이 좀 주춤하긴 했지만  8.31대책 이후 전세가 상승이 계속되면서 서울지역 아파트 가운데 평당 전세가격이 1,000만원을 넘는 아파트가 1만5,080가구에 달해  지난 1월의 8,392가구보다 79.7% 정도 증가 한 것으로 나타났습니다. 자치구별로는 강남구가 전체 물량의 70.0%인 1만555가구가 몰려있고 서초구가 22.6%인 3407가구로 나타났습니다.

 

Q) 전세값이 계속해서 상승하면 결국에는 매매가 상승에도 영향을 미치게 되는게 아닌가요? 

A) 전세가와 매매가의 연관성은 아주 무시할 수 없는 입장입니다.   하지만 강남 지역을 중심으로 최근 집값이 떨어지고 있고  내년 상반기에도 하락세가  계속되리라 예상되고 특히 올해에 비해 아파트 입주물량이 큰 폭으로 증가할 것으로 예상됩니다.

또한  금리인상에 대한 우려와  종합부동산세, 2주택자 양도세 강화 등 각종 악재마저 예고된 터라 당분간 매매가에 영향을 주리라 생각하지 않습니다.

시장에서는  현재의 전세값 급등 현상은 집을 사려는 대기자들이 향후 집값이 떨어지리라 예상해 전세를 ？고 있고 기존 세입자들도 집주인들과 만기연장을 원하기 때문인 것으로 분석됩니다.

 

Q) 8.31 대책 후 가장 놀란 사람이 외지에 토지 투자해놓은 사람이라고 하는데 실제로 토지를 팔아달라는 상담을 많이 받고 있다고 하죠.

A) 불과 3~4개월 전만 해도 여유있는 사람들의 투자 1순위가 토지였다고 말할정도였는데. 정부대책으로 인해 180도 변했습니다.

외지인 농지·임야 등에 대해서는 내년부터 과세기준(과표)이 공시지가에서 실거래가로 바뀌고 (2007년부터는 모든 토지로 확대) ..토지투기지역으로 지정되지 않은 곳도 실거래가로 양도세를 내야하는 것입니다.   실제로 토지시장은  수도권.지방 할 것 없이 얼어붙고 있습니다. 대책이후 급매물이 쏟아지면서 가격하락에 가속이 붙는 상황입니다.   따라서 지금은 투자보다는 가진 땅을 어떻게 '되파느냐'가 문젭니다.

우선 비업무용 토지 및 부재지주의 농지.임야.목장 용지는 양도시 실거래가로 고율의 세금이 매겨져 실이익이 거의 없습니다.

따라서 양도세가 대폭 인상되기 전에 활용가치가 낮은 땅부터 팔아야 합니다. 하지만 기업도시 혁신도시 등 개발 호재가 있고 인구 증가가 꾸준한 지역의 토지는 장기 투자 목적으로 보유해보는 것도 괜찮습니다.

 

Q) 8.31 대책으로 인해 오히려 상가시장만 호황조짐을 보이고 있다고 하는데...?

A) 상가부분은 이번 부동산 대책에서 비껴갔기 때문에 어느정도 수혜를 보이리라 예상한다. 하지만 상가 같은 수익형 상품은 경기영향을 많고 공급이 많은 관계로 차별화된 상가외에는 제한 될 수 밖에 없습니다.

 이번 8월 대책의 후유증으로 주택.토지에서 발을 빼는 투자자들은 아직까 지 대체상품 투자에 나서기보다 관망자세를 보이고 있어 상가시장에 큰 반응은 없는 상태입니다.

 실수요자들은 가급적 단지내 상가와 역세권 상가,택지지구 내 근린상가,입지 여건이 좋은 복합테마상가와 주공상가 위주로  상가 투자 포트폴리오를 짜야 합니다.

 

Q) 건설업체들의 신규 분양시장에도 상당한  영향을 끼쳤다고 하죠?

A) 네 그렇습니다.   신규분양시장은  청약거품이 제거된 실수요자들 위주로 움직였다고 말할 수 있습니다. 특히 투기지구 안에서 신규분양을 받을 때 본인의 주택담보대출이 있을 때 추가로 대출을 받지 못하기 때문에  철저히 실수요자위주로 분양시장에 접근했습니다.

또한 청약양극화 현상도 두그러졌는데 8.31 부동산 대책 발표 직후 분양돼 관심을 끈 서울과 동탄신도시 등지의 아파트들이 높은 당첨자 계약률을 보였습니다. 실수요 위주로 청약이 이뤄지면서 계약포기가 많지 않았던 것입니다. 반면 투자수요가 줄어든 지방 아파트는 계약을 포기하는 사람이 많아 대책 발표 이후 청약시장의 양극화 현상이 심화되는 모습을 보이고 있습니다.

잠실  더？스타파크(50~100평형) 213가구에 대해 지난  21~23일 계약을 받은 결과 70% 넘는  계약율을 보였고,  화성 동탄신도시 포스코 더？2차(30~58평형 1,119가구)도 계약률이 95%을 상회한것으로 나타났습니다.

반면 지방 아파트 계약률은 부진한 편이었는데  강원도 춘천 근화동 신성미소지움(1092가구 중 370가구 일반분양)은  분양권 전매가 자유로운 데도 불구하고 초기 계약률이 40%선에 그쳤습니다.

 전남 나주시 대호동 나주1차 대방노블랜드(1122가구)는 22~24일 계약 기간 중 판매량이 30%에 못 미쳤습니다.

 

Q) 그래도 다행인게  8.31 부동산 종합대책이후 집값급등의 진원지라고 할수 있는  강남 권의 재건축 단지를 필두로 하락을 거듭하고 있고 최근들어  일반아파트의 하락에도 영향을 미치고 있다고 하죠?

A) 강남권 일반 아파트들도 급격한 호가 하락은 없지만 전반적으로 하락세로 접어들었고 다주택자 보유물을 중심으로 급매물도 출현하고 있습니다.

 강남 재건축 단지들은 호가 하락세에 가속도가 더해지며 호가가 급격히 추락하고 있지만 매수자들은 가격이 더 떨어질 것이라는 기대로 매수에 나서지 않아 거래는 잘 이뤄지지 않는 편입니다.

대치동 은마아파트 31평형의 경우 6억9천만-7억5천만원에 호가되고 있고  강남구 개포주공1단지 17평형은 현재 8억2천만-8억3천만원에 가격이 형성돼 있습니다.

대책 발표를 기해  한두달 사이에 최고 20%까지 하락했다고 보면 됩니다.   그동안 굳건하게 버티던 강남 일반 아파트들도 하락세로 접어들고 있습니다.

은행 대출이 많은 보유자들을 중심으로 매도 의뢰가 늘어나고 있으며 가끔 대형 아파트에서도 시세보다 1억원 이상 낮춘 급매물이 출현하고 있습니다.

서초동 아크로비스타 79평형은 21억원 이상 호가했지만 최근 19억원에 급매물이 나와 있습니다. 압구정동 현대아파트도 대책 이전 최고 가격에서 전반적으로 10％ 정도 가격이 내린 상태입니다. 하지만 이렇게 가격을 내린 매물들이 출연했지만 추가하락에 대한 기대감으로 매수세는 형성되지 않고 있습니다.

 

Q)  언제까지  집값 하락세가 계속되리라 생각하십니까? 

A) 적어도 내년 상반기까지는 계속 하락추세를 보일 것으로 예상됩니다.

앞서 말씀드린것처럼  집값상승과 하락의 신호탄이라 할 수 있는 강남권 입주량이 대폭증가하기 때문이다. 구체적으로 보면  1/4 분기 강남권 4 개구(강남, 송파, 서초,강동) 입주량은 총 5,485가구로 서울시 전체 입주량 1만627가구의 50%나 차지합니다.

또한 종부세 부과일인 6월 1일을 피해  내년 상반기에 종부세 회피 매물이 쏟아질 것으로 보이기 때문입니다.

  금리인상도 변수인데  최근 시중 금리가 갈수록 오르고 있어 대출압박에 따른 매물 증가로 물론 집값이 쉽게 상승 모멘텀을 탈 것 같지 않습니다.

 

Q) 끝으로 이번 대책이  좀 보완해야 할 사항이  있다면 어떤 점이 있을까요?  정부관계자가 앞에 앉아있다고 생각하시고 할 말씀 해 주시죠?

A)  이번 8.31 대책으로 부동산 시장의 투자자금들이 단기 부동화 현상이 더 심각해 질 것으로 보입니다.
  송파 신도시문제도 계속 표류하고 있는데  군 부대 등 관계 부처ㆍ당국간의 사전협의 없이 발표되었고 막판에  27만4,000평이  19만4,800평으로 축소되어 혼란을 야기했습니다.  

또한  2017년까지 보유세가 집값의 1%로 높이기로 했던 게 정부는 지난 21일 주택 보유세 1% 목표를 철회하고 0.61%로 올리기로 공식 발표했습니다.

이번 정책이 제대로 실행되기 위해서는 무엇보다 정책의 일관성이인데  계속되는 말바꿈으로  국민이 신뢰성이 훼손되지 않도록 각별한 주의를 기울여야 하겠습니다. 

 

박상언 유엔알(www.youandR.co.kr) 컨설팅 그룹 제공