사례 : 갑은 공인중개사로 서울 강남구 역삼동 소재 상가건물 1층에서 “대박부동산중개소”라는 상호로 부동산중개업을 하는 자이고, 을은 목이 좋은 상가를 인수하여 영업을 하고 싶어서 상가를 물색을 하고 있던 자로서, 갑의 부동산사무실 바로 옆인 1층 102호가 “스타커피점”이라는 상호로 영업을 하는데 월 매출이 1억원에 달할 정도로 장사가 잘 되는 것을 알고 위 커피점을 인수하겠다고 마음먹고 갑에게 매일 찾아가 위 커피점을 인수할 수 있도록 중개를 해달라는 의뢰를 하여, 갑은 2003. 4. 6. 을과 위 커피전문점을 운영하던 병과 사이에 위 커피전문점의 시설, 집기 및 영업권 등을 금 3억원에 매매하는 내용의 권리양도양수계약을 중개하였고, 같은 날 위 상가건물 1층 102호의 소유자인 정과 새로운 임차인인 위 을과의 사이에 위 커피전문점을 보증금 3억원에 월 차임 200만원, 계약기간 1년에 임대하기로 하는 내용의 임대차계약이 체결되도록 중개한 후 2003. 4. 30. 을로부터 권리금수고비 명목으로 금 2,000만원을 교부받았다. 그런데 을이 그 후 다른 사람들로부터 법정 중개수수료 이상으로 중개인에게 지급한 돈은 법적으로 무효이므로 모두 반환받을 수 있다는 대법원 판례가 있다는 이야기를 듣고 2,000만원은 너무 과다하다고 생각되어 갑에게 법정중개수수료를 제외한 나머지 금액을 돌려달라고 요구하였으나, 갑은 펄쩍 뛰며 권리금은 부동산중개대상물이 아니므로 그 수수료 제한이 없다며 거부를 하였다.

 

문제 : ① 위 사례에서 을이 주장할 수 있는 법정중개수수료의 최고한도는 얼마일까? ② 법정중개수수료를 초과한 수수료 약정은 무효이고 따라서 모두 돌려받을 수 있는가? ③ 권리금에 대하여는 중개수수료 제한 규정이 적용되지 않는가? 라는 문제가 발생한다.

 

검토 :  위 사례에서 을은 위 상가에 관하여 커피점 주인인 병과 권리양도양수계약을 체결하였고 집주인인 정과는 임대차계약을 체결하였는데, 권리금이 3억원이므로 이에 대한 임대차에 있어서의 법정수수료율인 0.8%를 계산하면 2,400,000원이고, 임대차보증금에 월세를 1부로 하여 환산하여 합한 금액인 5억원에 0.8%를 계산하면 4,000,000원이므로 20,000,000원에서 6,400,000원을 제외한 13,600,000원을 돌려달라고 갑에게 요구하였다.

 

그런데 일단 을이 월세를 보증금으로 환산하는 방식은 잘못된 것으로서 일괄적으로 월세를 1부로 하여 환산하여 더하는 것이 아니라 월세금액에 월세기간을 곱한 금액만을 보증금에 더하면 되는 것이므로 200만원×12 = 2,400만원에 보증금 3억 합계 3억2천4백만원 기준으로 0.8%인 2,592,000원이 됩니다.

 

따라서 임대차계약중개수수료 법정최고한도는 4,000,000원이 아니라 2,592,000원인데, 판례에 따르면 법정중개수수료 이상의 약정이 당사자간에 있었다 하더라도 이는 부동산중개업법 제15조 제2호에서 금지행위로 규정하고 있어 그 약정은 무효이므로 이미 지급한 초과 수수료는 모두 반환받을 수 있습니다. 따라서 만일 을이 갑에게 지급한 중개수수료 2,000만원이 모두 임대차계약중개수수료 명목이었다면 2,592,000원을 제외한 나머지는 모두 돌려받을 수 있는 것입니다.

 

그런데 그 이전에 권리양도양수중개수수료에도 법정중개수수료율이 적용되는가가 문제됩니다. 부동산중개업법 제2조는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”, 동법 제3조, 시행령 제2조는 중개대상물을 “토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목에관한법률에 의한 입목, 광업재단저당법에 의한 광업재단, 공장저당법에 의한 공장재단”으로 각 규정하고 있는데, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 위 법 제3조, 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라 할 수 없으므로 그러한 유/무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 권리금을 수수하도록 중개한 것은 법의 적용대상인 중개가 아니라고 할 것이고, 따라서 법상의 수수료 한도에 관한 규정도 적용되지 않는다고 할 것이며, 최근 서울고등법원 2004누6428호 업무정지처분취소 판결에서 위와 같은 내용의 판시를 하여 행정청이 상고를 포기하여 확정이 되었고, 과다한 중개수수료를 받았다는 혐의로 형사 고소된 사건에서도 검찰이 권리금은 중개대상물이 아니라는 이유로 혐의 없음 처분을 내린 바 있습니다.

 

위 사례에서 갑이 을로부터 받은 2,000만원은 을이 위 커피점을 인수하게 한 대가, 즉 위 권리양도양수계약을 중개한 것에 대한 수수료라고 할 것이므로 법상의 수수료 한도에 관한 규정은 적용되지 않는다고 할 것이고, 설사 위 2,000만원에 위 임대차계약을 중개한 것에 대한 수수료가 포함되어 있다고 하더라도 위 2,000만원 중 어느 금액까지가 법상의 수수료 한도에 관한 규정의 적용을 받는 임대차계약에 대한 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로 갑이 을로부터 법에서 정해진 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 보기 어려울 것입니다.

 

이러한 판례의 태도에 따르면, 통상적인 상가임대차계약에 있어서는 보통 권리양도양수계약도 병행되는 것이 일반적인 바, 중개인이 임대차계약중개수수료 명목으로 받지 않고 권리양도양수중개수수료 명목으로만 법정 수수료를 초과하는 수수료를 받은 경우 이에 대한 형사적, 행정적 조치도 이루어지지 못할 뿐만 아니라 초과 수수료의 반환을 구하는 민사적 청구도 어려울 것으로 판단됩니다.

 

부동산중개인의 노력 및 능력으로 각 거래 당사자들에게 원하는 상가를 얻어주거나 상당한 권리금을 받게 해주고 그에 대한 정당한 대가를 받는 것을 획일적인 법정수수료 요율 표에 의해 강제적으로 제한하지 못하게 하는 것은 죄형법정주의 및 시장경제 원칙상 타당한 면이 있으나, 부동산중개업법 제15조 제2호에서 “제20조 제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위”를 엄격히 금지하고 있는데도 일반 거래당사자들을 보호하기 위한 이러한 강행규정이 상가임대차중개에 있어서는 권리금중개수수료 명목으로만 수수료가 지급될 경우 사문화될 우려가 있으므로, 이에 대한 입법조치가 있어야 될 것으로 보입니다.

 

따라서 상가임대차계약을 하는 거래당사자들은 부동산중개인에게 수수료를 지급할 때 반드시 임대차계약중개에 대한 수수료 명목으로 지급해야지 초과 지급분에 대한 반환을 청구할 수 있을 것이며, 권리양도양수계약 중개에 대한 수수료 명목으로만 또는 임대차계약중개수수료를 권리양도양수계약 중개수수료에 포함하여 지급할 경우에는 그 금액이 아무리 과다하더라도 돌려받을 수 없다는 점을 명심하셔야 할 것입니다.