사례 1> 갑은 노후대책으로 퇴직금 및 은행대출로 어렵게 다세대주택을 매입하여 임대수입으로 말년을 보내고 있는 자이다. 그런데 요즈음 갑은 세입자들이 경기가 어렵다는 이유로 무작정 임대료를 내지 않아 은행대출이자까지 연체하는 지경에 이르렀다.

 

갑은 부득이 세입자를 내보내고자 하였으나 세입자는 보증금에서 까라고 하면서 못나간다고 버틴다. 아직 임대차기간이 1년 이상이나 남아서 무작정 기다릴 수도 없어 갑은 변호사를 수임하여 세입자를 상대로 건물명도청구의 소를 제기하였다.

 

하지만 소를 제기한지 벌써 4달이나 지났지만 세입자가 고의로 소장 송달을 거부하여 아직 첫 번째 변론기일조차 잡히지 않았다. 변호사 말로는 판결 확정시까지 1년 이상이 걸릴지도 모른다고 한다. 갑은 보증금을 이미 은행 융자금 중 일부로 갚았기 때문에 실질적으로 재판이 확정될 때까지 아무런 소득발생이 없게 되었으며 결국 은행연체이자로 인하여 은행에서 임의경매신청을 하여 결국 노후대책으로 마련한 유일한 재산인 갑의 다세대주택을 헐값에 날리게 되고 말았다.

 

사례 2> 을은 어여쁜 마누라와 토끼같은 딸을 책임지고 있는 35세의 평범한 직장인이다. 짠돌이처럼 아껴서 내집 마련 자금을 마련하다가 이제는 약 1억 2천만원을 저축하였다.

 

가지고 있던 전세보증금 1억을 합치면 2억 2천만원. 아직 30평형대 아파트를 서울에서 구하기는 좀 부족하다. 그래서 큰 맘 먹고 은행대출을 끼고 강남의 32평형 아파트를 4억에 매수계약을 체결하고 당일날 계약금 4천만원을 지급하고 중도금은 은행융자 승계, 잔금지급기일은 현재 살고 있는 전세만료기간인 1달 10일 후로 정하였다.

 

매도인이 위약금 조항을 넣자고 하여 을은 이에 동의를 하고 현재 집주인에게 전세기간 갱신 의사가 없음을 통보하고 집주인에게 집을 부동산에 내놓아 새 세입자를 구하라고 하였다.

 

그런데 집주인은 전세금을 1억을 고수하는데 역전세대란으로 9천만원에도 새로운 세입자를 구할 수 없었다. 집주인 또한 이 아파트 이외에는 특별한 재산이 없는 자이어서 을은 결국 잔금일자를 지키지 못하고 말았다. 을은 계약금 4천만원을 손해보고 몇 달이 지난 지금까지 전세보증금도 돌려받지 못하고 있다. 을의 내 집 마련의 꿈은 이렇게 허무하게 끝나고 있다.

 

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위 사례에서 갑과 을이 각 재판을 통해 권리를 되찾으려면 최소한 6~8개월 보통은 1년 이상이 걸리는 것이 현재의 재판진행 실상입니다. 하지만 이런 경우를 대비하여 만든 법률적 제도가 있는데 바로 아시는 분은 아시겠지만 “제소 전 화해” 라는 제도입니다.

 

위 사례 1 처럼 갑과 같은 임대인들은 세입자들이 임료를 연체하거나, 무단으로 제3자에게 전대할 경우 소송으로 권리를 회복하기에는 너무나 시간이 오래 걸려 차라리 보증금에서 임료를 공제하거나 손해를 보고 양보를 하여 합의를 하는 경우가 많고,

 

위 사례 2 처럼 을과 같은 세입자들은 집이 나가지 않는데 어쩌란 말이냐고 막무가내로 나오는 집주인에게 뾰족한 방법 없어서 답답한 가슴만 치고 있는 경우가 많다. 물론 을과 같은 경우에는 새로 시행되고 있는 임차권등기명령제도를 통해 집을 먼저 비우고 나서도 나중에 전세보증금을 받을 수 있는 방법이 있지만, 당장 날린 계약금은 어쩌란 말인가?

 

제소 전 화해란 간단히 말하면 재판을 하기 전에 서로 의논하여 합의를 해놓고 만일 일방이 그 약속을 지키지 않을 경우에는 별도의 재판 절차 없이 곧바로 사전 합의문대로 강제집행이 가능할 수 있게 한 제도입니다.

위 갑과 같은 임대인의 경우에는 화해 약정서 중에

 

“ 1. 임차인이 임차료를 2개월 이상 연체하는 경우에는 즉시 임대목적물을 임대인에게 명도 하여야 한다.

2. 임차인이 임대목적물을 제3자에게 무단 전대하는 경우 임차인은 기한의 이익을 상실하여 즉시 임대목적물을 임대인에게 명도 하여야 하며, 명도 될 때까지 모든 소송비용, 집행비용, 임료 상당의 손해배상금은 임대보증금에서 우선 공제한다.”

 

라는 조항을 삽입하면 갑은 위 사례와 같은 경우 재판 절차 없이 곧바로 집행관에게 위 화해 약정서 정본만 제출하면 집행관이 강제집행을 해줍니다. 즉 판결문과 같은 효력이 있는 것입니다.

 

반대로 위 을과 같은 임차인의 경우에는 화해 약정서 중에

“ 1. 임대차기간이 만료되면 임대목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 반환하여야 한다.”

라는 취지의 조항이 당연 삽입되는데,  만일 임대차기간이 종료되었음에도 집주인이 돈이 없다거나 집이 나가지 않는다는 이유로 보증금을 반환하지 않으면 즉시 임대인의 집을 강제경매신청을 할 수 있습니다.

물론 경매신청으로도 배당까지는 몇 개월이 걸리지만 보통의 집주인이라면 경매신청 들어오면 은행에서 집을 담보로 잡고 돈을 빌려서라도 보증금을 돌려주려고 할 것입니다.

또한 임대차에 있어서는 항상 필요비, 유익비 등의 비용 부담 주체 및 부속물에 대한 다툼이 많이 발생하고 있는데 이러한 것도 각 각 임대차관계의 특징 및 사정에 따라 사전에 미리 합의하여

 

“ 1. 임차인은 필요비, 유익비 등 제 비용을 임대인에게 청구하지 않으며 임대인의 동의 없이 부속한 물건은 임대차기간 만료 10일 전에 원상으로 회복하여야 한다.

 

2. 임차인이 임대차기간 만료 10일 전에 임대목적물을 원상으로 회복하지 않은 경우 임대인이 임의로 철거한 후 그 철거비용을 임대차보증금에서 공제 후 반환한다.”

 

또는

 

“ 1. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 임대차기간 종료 시 임대인의 소유로 하며 그 대가로 임대인은 임대차기간 종료 시 임차인에게 금    OOOO 만원을 지급하기로 한다.

2. 필요비는 임대인이 임차인의 청구에 따라 즉시 부담하기로 하고 유익비는 임차인이 포기한다.”

 

라는 식으로 경우에 따라 약정하여 제소 전 화해 조서를 받아 놓으면 아무런 걱정을 하지 않아도 됩니다.

이러한 제소 전 화해 제도의 진짜 실익은 위와 같이 살벌하게 실제로 강제집행을 하는 데 있는 것이 아니라 약속을 제대로 지키지 않아도 소송을 통한 판결 날 때까지 배 째라 하고 버티다가 결국 상대방에게 손해를 입히고 골탕만 먹일 수 있는 상대방들이 알아서 열심히 임차료도 내고 약속한 비용도 즉시 부담하고 보증금도 즉시 반환하여 주게끔 만드는 데 있다고 할 것입니다.

 

실무상으로는 제소 하기 전의 화해 제도가 임대인이 상대적으로 약자인 임차인에게 강요할 수 있다는 측면을 고려하여 임차인의 진정한 의사를 확인하기 위하여 반드시 임차인의 위임장은 인감증명서를 첨부하여 공증을 받아 제출하도록 하고 있고, 임차인에게 일방적으로 불리하여 강행규정을 위반했다고 볼 수 있는 조항은 삽입할 수 없도록 하고 있어 제소 전 화해 제도가 강자를 위한 장치로 변질되는 것을 막고 있습니다.

 

그리고 위 사례의 경우처럼 갑이 평생 모은 돈으로 장만한 다세대주택이 은행 경매로 처분되어 갑이 손해를 입은 금액 및 을이 새 집을 사기 위해 지불한 계약금을 날린 손해액 등을 상대방들에게 배상받기 위해서는 이러한 손해들은 이른바 '특별손해'로서 상대방들이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사실을 갑, 을이 입증해야 하는 어려움이 있으므로 이러한 최악의 상황을 미리 방지하기 위해서라도 '제소 전 화해' 라는 간단하지만 그 효과는 아주 큰 법률 제도를 잘 활용하는 것도 예방적, 법률적 재테크의 일종이라고 할 수 있겠습니다.