경매와 비슷한 개념의 공매는 오히려 경매시장에서의 절차상의 복잡함과 위험성등의 이유로 머뭇거리는 소액투자자들에게는 접근하기 쉬운 투자방법 될 수 있다.

 

공매를 이용하여 투자하기 위해서는 우선 경매와 공매의 차이를 이해해야 한다. 공매는 2000년 1월에 성업공사에서 한국자산관리공사로 개명한 KAMCO가 주관하고, 경매는 법원에서 주관한다. 둘다 경쟁입찰형태를 띠고 있다는 유사점이 있으며, 둘다 최저입찰가를 공고하면, 매수희망가를 적어내어 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자가 된다.

 

즉 공매는 일반기관이 아닌 공공기관에서 법의 절차에 의하여 일반인들에게 공개하여 매각하는 것을 말한다. 또한 경매와 달리 공매에는 동산 즉 자동차, 중기, 귀금속등의 물건이 나올 수 있다. 공매에 나오는 물건은 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등으로 크게 4가지로 구분할 수 있다.

 

유입자산은 금융기관의 구조개선을 위하여 법원경매을 통하여 한국자산관리공사가 명의를 취득한 재산과 부실징후가 보이는 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 부동산을 말한다. 수탁재산은 비업무용부동산으로 은행등의 금융기관이 저당등의 이유로 보유하고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 물건이다.

 

압류재산이란 세금을 내지않아 지방자치단체나 국세청이 압류한 부동산을 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰한 부동산을 말한다. 국유재산은 한국자산관리공사가 국가소유의 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인들에게 임대 또는 매각 하는 부동산을 말한다. 이렇듯 4가지로 나뉘는 공매 부동산의 종류를 먼저 알고 있어야 하는 이유는 공매부동산의 종류에 따라 납부방법과 소유권이전방법이 달라질 수 있기 때문이다.

 

공매참가의 변화

 

공매에 참가하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐 참여하게 된다.

 

공매정보확인->현장확인->공매개시->응찰->낙찰->계약을 마지막으로 공매의 참여가 이루어 졌다. 공매정보의 확인은 이전에는 수탁재산은 중앙일간지와 지방지에 월 1~2회에 광고하고, 압류재산은 경제지와 지방지에 월 1회씩 광고하던 방식이 현재에는 유입자산 및 수탁재산등은 중앙일간지 및 온비드(국자전자자산처분시스템)에, 압류재산은 500만원 이상의 물건을 6대경제지 및 온비드(국가전자자산처분시스템) 공고하는 것으로 바뀌었다. 이전에 지식으로 접근하고 한다면 낭패를 겪을 수 있다.

 

현장확인은 부동산으로 투자를 하는 투자자에게는 어떠한 방법이라도 필요한 방식이다. 부동산투자는 단순이 문서만으로 파악하는데에는 한계가 있기 때문이다. 우선 자신이 생각했던 주택인지를 살펴보아야 한다. 문서상에 소유권등의 문제점이 나타나 있지 않다고 하더라도 개발계획등의 이유로 투자가치가 달라 질 수 있기 때문에 현장확인을 통하여 주변현황을 파악하여야 한다.

 

공매개시는 이전에는 서울과 경기지역의 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치하고 있는 한국자산관리공사 내 3층 공매장에서 실시하였고, 지방의 물건은 지역지사 공매자아에서 실시하였으나, 이러한 공매개시가 지금은 인터넷(www.onbid.co.kr)으로도 참여할 수 있게 되었고 2004년 10월 이후에는 인터넷참여만 실시된다. 일반적으로 유입자산 및 수탁재산의 경우에는 연 4~10회, 압류재산은 주 2회정도 공매를 실시하고 있다.

 

공매공고기간은 유입자산의 경우에는 15일 이상, 수탁재산의 경우에는 10일 이상, 압재산의 경우에는 공고한 날로부터 4주가 경과한 후에 공매를 실시하는데 이는 현장확인과 관련문서등의 조사기간을 두기 위함이다.

 

공매 참여시의 장점과 유의할 점

 

공매에 나오는 물건의 최대 장점은 바로 안정성에 있다. 유입재산과 수탁재산의 경우에는 법원의 경매과정을 걸쳐서 해당 물건에 있던 모든 권리가 말소되어 소유권이 이전되어 있기 때문에, 경매처럼 권리의 하자가 없다. 세금이 체납된 압류재산의 경우에는 명도의 책임이 매수자가 책임이 있지만, 유입재산, 수탁재산인 경우에는 임차인의 문제나, 소유권이전의 책임을 한국자산관리공사가 책임을 지기 때문에 매수자로서는 명도등의 문제로 낙찰자가 되어서도 재산권을 행사하는데 문제가 발생할 이유가 없다는 것이 최대의 장점이다.

 

또한 대금납부기간과 방법을 입찰자가 선택할 수 있는 장점이 있다. 할부구입이 가능하다. 이는 유입자산과 수탁재산의 경우의 방법이 각각 다르다. 유입자산의 경우에는 금액에 따라 최소 1개월에서 최대 5년이내에 6개월 균등분할로 구입할 수 있고, 계약체결 후에는 1회에 한하여 낙찰자가 원할 경우에는 계약연장이 가능하다.

 

또한 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권이전이 가능하다. 이는 유입자산과 수탁재산의 경우로 구분할 수 있는데 유입자산의 경우에는 계약체결 후에 매매대금의 1/2이상을 납부하고 근저당권을 설정하는 조건으로 소유권이전을 요청하거나 매매대금에 상응하는 은행지급보증서 등의 납부를 보장하는 방법을 체출하면 된다. 수탁재산의 경우에는 계약체결후에 금융기관의 지급보증서 예금, 적금증서, 국·공채나 금융채를 제출하면 된다. 또한 공장의 경우를 제외하고는 매매대금의 1/3이상을 선납하는 경우에는 소유권이전이라도 입주사용이 가능하다.

 

공매에 응찰을 하려면

 

공매는 본인 및 대리인이 응찰할 수 있다. 응찰하기 위해서는 10%에 해당하는 현금 및 자기앞수표, 신분증, 도장이 지참하여야 하며, 대리인이 응찰할때에는 인감증명원이 첨부된 위임장이 필요하다. 2004년 10월 이후부터는 인터넷(www.onbid.co.kr)로만 입찰이 실시되기 때문에 우선 회원가입이 필수이다.

 

개인회원으로 가입을 한 후에 맞춤등록으로 본인이 원하는 물건의 종류와 지역 및 금액을 설정한 후에는 금융기관을 통하여 등록된 공인인증서를 등록한다. 회원가입은 무료이다. 이후에 물건정보, 입찰공고 등을 통하여 공매가 진행중인 물건을 검색한다.

 

해당물건을 정하였다면 인터넷입찰서를 작성하고 힙찰참가 군수규칙을 확인 한 후에 입찰서을 체출하고 공인인증서 비밀번호 입력 후에 부여된 계좌에 보증금을 납부한 후에 나의입찰문건에서 확인하고 공지된날에 낙찰자로 선정이 되었는지 확인을 하면 된다. 만약 낙찰자로 선정이 안되었다고 하더라도, 유찰자는 입찰보증증금이 환불되기 때문에 입찰금의 걱정을 하지 않아도 된다.

 

간단히 공매는 국가에서 운영하는 경매로 이해를 하면 된다. 소액투자자에게는 무엇보다 적합한 투자방식으로 투자뿐만 아니라 주변가보다 적은 금액으로 내집마련을 할 수 있는 방법이 될 수도 있다. 또한 주택뿐만 아니라 토지 및 동산등의 물건도 나오기 때문에 투자물건의 접근이 다양한 장점이 있다. 다만 여러 번 유찰된 물건의 경우에는 유찰된 이유가 있기 때문에 가격이 저렴하다는 장점에 반하여 응찰하는 경우에는 낭패를 볼 수 있다.

 

※ 공매응찰 전 열람하여야 할 서류

 

- 도시계획확인원, 환지예정지(확정)증명원, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 지적도, 등기부등본

 

- 등기부등본은 등기소에서 발급하고 기타의 서류는 해당 시·구·군청에서 발급받을 수 있다

 

잡종재산: 행정재산 및 보존재산을 제외한 모든 국유재산

명도: 해당물건(부동산)의 소유권등의 재산권행사를 위하여 소유권자가 이전을 받은 것

 

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