오늘은 지난편에 이어서 혼인으로 두 채의 집을 보유하게 될 경우와 집을 3채이상 보유하고 있는 경우에 대해서 말씀드리고 싶습니다. 집없는 서민들에겐 집 세채 보유하고 세금을 고민하는 것은 행복한 고민일수도 있겠지만, 누구나 부자가 될 수 있으니 열심히 준비해 두세요.
3) 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)한다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울,과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
○ 혼인한 날로부터 2년 이내에 양도할 것
4) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
① 일반주택을 양도하는 경우
- 상속받은 주택은 일반주택의 1세대1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않습니다. 그러므로 일반주택 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세(6억원 초과분은 과세)하지 않는다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
② 상속주택을 양도하는 경우
- 2002.12.31일 이전에 상속받은 주택
1주택을 소유한 자가 2002.12.31일 이전에 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택을 2004.12.31일까지 양도하면 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세가 비과세(6억원 초과분은 과세)된다.
☞ 비과세요건
○ 2002.12.31일 이전에 상속받은 주택이면 2004.12.31일까지 양도할 것
- 2003.1.1일 이후 상속받은 주택
1주택을 소유한 자가 2003.1.1일 이후에 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다.
5) 농어촌주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대2주택이 된 경우, 일반주택(3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택에 한함)을 팔면 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)합니다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 일반주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
☞『농어촌주택』은
- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택: 농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구(특별시, 광역시의 구)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자ㆍ그 배우자 또는 그 직계존속의 본적지 또는 연고지에 300평(990㎡) 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하는 주택으로써 대지면적이 200평(660㎡) 이내인 것 (고가주택은 제외)
4. 주택을 3채 이상 보유하고 있는 경우
1세대가 국내에 3개이상의 주택을 보유하고 있는 경우 보유 및 거주기간과 관계없이 60%의 양도세율로 과세한다. 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대해서는 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10∼30%)가 적용배제되며 보유기간에 관계없이 60%의 양도세율로 과세된다.
이 규정은 2004.1.1부터 시행하되 2003.12.31 현재 기존에 1세대 3주택이상인 자가 2004.12.31이전에 기존 주택을 양도하는 경우에는 일반세율을 적용한다. (1년 유예)
※ 1년유예를 받기 위하여는 2004.1.1이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함
○ 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 판정요건
가. 1세대
ㅁ 1세대 1주택 적용시의 세대범위와 같음(소득령 §154)
ㅇ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성
ㅇ 다음 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정
- 30세이상인 경우
- 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
※ 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정
나. 1세대 3주택이상 해당여부 판정시기
ㅁ 주택양도일을 기준으로 하여
ㅇ 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상인지 여부를 판정함
ㅁ 동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우
ㅇ 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함
[예1] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
ㆍ甲주택 : 양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리(3주택 60%세율 적용)
ㆍ乙주택 : 양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리(2주택 일반세율 적용)
[예2] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
ㆍ甲주택 : 양도차익 2억원,
양도세 감면대상 → 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면)
ㆍ乙주택 : 양도차익 1억원,
감면대상 아님 → 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용)
다. 1세대 3주택이상 해당여부 판정기준
1세대가 소유하고 있는 주택중 다음의 주택을 기준으로 3주택이상 해당여부 판정
① (지역기준) 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외
- 수도권ㆍ광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍ㆍ면지역
- 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역
② (주택가액 기준) 기타지역에 소재하는 주택으로서
- 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택
ㅁ 대상지역
ㅇ 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
ㅇ 광역시 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산
ㅁ 수도권, 광역시에 해당하나 제외되는 지역
ㅇ 수도권ㆍ광역시중 군지역, 복합시의 읍ㆍ면지역
- 경기도 가평ㆍ양평ㆍ여주ㆍ연천군
인천 강화ㆍ옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군
- 경기도 평택시 포승면
ㅇ 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
라. 1세대 3주택이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택
① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
② 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택
③ 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택
④ 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것
⑤ 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 아니한 것
⑥ 주택신축판매업자가 판매하기 위하여 신축한 주택으로서 3년이 경과하지 아니한 것
⑦ 가격ㆍ면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택
⑧ 상기 ①∼⑥외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
마. 기타 주택수 판정
ㅇ 지분으로 소유하고 있는 주택
- 1주택으로 간주
- 단, 공동상속 주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주
ㅇ 다가구 주택
- 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산