1. 들어가며
집값 안정을 위한 정부의 부동산 정책이 강도를 더해가다가 지난 연말 소득세법 개정을 통하여 투기소득의 몰수에 가까운 정책으로 현실화 되었다. 덩달아 수도권 서민들에게도 1세대 1주택 비과세요건 강화라는 불똥이 튀었다. 거주기간 요건이 2년으로 늘어난 것이다. 이하에서는 개정된 세법을 간략하게 살펴보고 아울러 주택보유 수에 따른 양도소득세 과세체계를 알아보고자 한다.
우선 개정된 세법내용을 살펴보면
오는 2005년부터 1세대가 서울, 인천, 부산 등 수도권 및 광역시에 소재한 주택을 3채 이상 보유하고 있다가 양도할 경우 차익의 60%를 세금으로 내야 된다. 그러나 해당 주택이 정부가 지정한 투기지역에 소재 해 있을 경우 15%의 탄력세율에 양도세율의 10%인 주민세분까지 합쳐 최고 82.5%까지 과세돼 사실상 주택양도로 인한 경제적 이득 대부분이 세금으로 흡수된다. 이와 함께 이들 지역을 제외한 기타지역에 소재한 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택의 경우에도 양도세가 중과된다. 다만 농어촌 지역에 소재한 주택의 경우 중과 대상에서 제외된다.
양도세가 중과되는 1가구 3주택의 판정기준을 지역기준과 주택가격 기준으로 이원화하고 있으므로 두 기준 중 어느 하나에 해당하면 중과대상에 포함한다. 지역기준은 서울, 인천, 경기도 등 수도권과 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시로 한정하되 농어촌지역에 소재한 주택, 수도권 및 광역시 중 경기도 가평ㆍ양평, 인천 강화 대구 달성군, 울산 울주군 등 군지역이나 도농복합시의 읍ㆍ면 지역은 제외된다. 또한 수도권 지역이더라도 주택보급률이 높거나 주택가격이 낮은 지역 등도 재경부령으로 제외할 수 있다. 아울러 이들 지역 외 기타지역에 소재한 주택이라도 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택은 중과세 대상 주택에 포함시켰다.
이 같은 요건에 해당되더라도 장기임대주택, 신축임대주택 임대, 미분양주택, 신축주택취득 등 현행 조세특례제한법에 열거된 양도세 감면대상 주택에 대해서는 중과대상에서 제외된다.
투기지역내 주택 양도시 15%의 탄력세율이 부과되는 1세대 2주택자의 범위는 1가구 3주택 판정기준과 같은 수도권, 광역시 소재 주택 또는 기준시가 3억원 초과 주택으로 정했다. 다만 1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택, 세대원 중 일부가 다른 지역 대학 또는 직장에 근무하게 돼 주택을 구입할 경우, 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합친 경우, 2주택 중 한 주택에 대해 소유권 소송을 하고 있는 주택의 경우 예외를 두기로 했다.
이와 함께 1세대 3주택 이상을 보유한 주택매매사업자가 주택을 양도해 차익을 남길 경우 종합소득세율(9∼36%)로 과세하던 현행 규정을 개정해 내년부터는 60%의 중과세율을 적용된다. 법인이 소유했던 주택을 양도할 경우 주택양도소득의 30%(미등기시 40%)가 "특별부가세" 형태로 법인세에 추가돼 과세된다. 그러나 주택신축판매업자가 신축한 주택으로 준공일로부터 3년이 경과되지 않거나 임대사업용 주택, 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택, 채권 변제 목적으로 취득한 주택 중 3년이 지나지 않는 것 등에 대해서는 특별부가세 적용이 배제된다.
2. 주택을 1채 보유하고 있는 경우
집을 팔면 원칙적으로 양도소득금액에 대하여 기본세율(9%~36%)로 양도소득세가 부과된다. 또한 단기보유 양도시에는 특례세율(1년미만 50%, 2년미만 40%)이 적용된다. 그러나 서민들의 주거안정을 위하여 다음 비과세 요건을 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
ㅇ 비과세요건
일반적으로 거주자 및 그 배우자가 그들과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
그러나 서울특별시, 과천시 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시)에 소재하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
* 비과세요건을 갖춘 고가주택(6억원 초과)은 6억 초과분에 대하여만 과세
3. 주택을 2채 보유하고 있는 경우
1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득금액에 기본세율(9%~36%)로 양도소득세가 과세된다. 이 경우 단기보유 양도시에는 특례세율(1년미만 50%, 2년미만 40%)이 적용된다.
그러나
투기지역내 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대하여는 탄력세율(15%)이 우선 적용된다. 따라서 탄력세율이 적용되면 최대 24%~65%의 세율이 적용된다.
* 탄력세율 : 기본세율에 15%P 범위내에서 시행령으로 조정
* 탄력세율을 적용하기 위하여 소득세법시행령이 개정될 예정이다.
ㅁ 1세대 2주택이상의 판정방법
ㅇ 투기지역내 주택을 양도한 자로서
- 그 양도주택을 포함해 1세대 2주택이상에 해당하는지 여부를 판정
ㅇ 보유 주택수의 계산은 1세대 3주택의 경우와 같이 다음 주택을 기준으로 함
- 수도권, 광역시 소재 주택
- 기타지역의 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원초과 주택
ㅁ 1세대 2주택이상이더라도 다음 주택은 제외(탄력세율 적용하지 않고 기본세율로 과세)
① 1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택
* 양도세 감면주택, 임대사업용 주택 등
② 1세대원중 일부가 다른 지역에 소재한 대학에 취학하거나, 직장에 근무하게 되어, 그 대학 또는 직장이 소재하는 지역에 주택을 취득하여 거주함에 따라 2주택이 된 경우
③ 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
④ 1세대 2주택자로서 2주택중 한 주택에 대하여 소유권에 관한 소송이 계속중인 주택(소유권 확정판결일로부터 3년간)
⑤ ① 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
참고: 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세
1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 과세가 원칙이지만 경우에 따라서는 일정 기간 내에 양도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
1) 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 비과세(6억원 초과분은 과세)된다.
☞ 비과세요건
○ 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것
○ 종전 주택이 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
2) 노부모를 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)한다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
(다만 2002.10. 1일 현재 동거봉양으로 이미 1세대 2주택이 된 경우에는 합가일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 2년 거주요건이 적용배제된다.)
○ 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 양도할 것
○ 노부모(남60세, 여55세 이상, 배우자의 직계존속 포함)를 봉양할 것
다음시간에는 혼인으로 2주택을 소유하게 되는 경우와 3주택 보유에 대해서 설명해드리겠습니다.