안녕하세요. 김훈호 CFP입니다.

우리나라 부동산 정책의 핵심은 주택을 투기 대상으로 삼는 것을 허용하지 않으려 합니다.

그 규제 방법으로 세금으로 제재를 가하는 방법을 선택하고 있구요.

1세대가 1주택을 보유하고 있고 9억을 초과하지 않는다고 하면, 부담해야 되는 세금은 재산세만 일부 있을 뿐입니다.

그런데 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있다면, 보유주택 가격을 전부 합산하여 종합부동산세 대상이 되는지 여부도 판단 하여 보유세를 중과 하고 있고, 또한 주택을 양도 할때 양도소득세를 추가로 부담하게 합니다.

세대를 구성하는 것은 배우자는 당연 세대원이기 때문에 부부가 명의를 달리하여 주택을 구입한다 한들, 1세대 2주택을 벗어 날 순 없습니다. 다만 종합부동산세를 계산 한다는 측면에선 사람별로(인별로) 보유주택을 합산 하는 것이기 때문에 각자의 명의로 보유 하는 것은 세금 절세 측면이 있다 할 것입니다.

참고로, 아파트가격이 3억이고, 85제곱미터 미만이면 취득세는 취득가의 1.1%만 부담하면 됩니다.

만약 새 주택을 구입하고, 기존 주택을 3년 이내에 매매를 하게 되면, 1세대 2주택이 아닌 1세대 1주택으로 인정받아 양도소득세가 비과세 됩니다.

몇가지 이런 예외 조항이 있는데,

1) 이사를 이유로 : 3년 이내

2) 부모님 부양하기 위한 세대 합가 : 5년이내

3) 근무처의 이전으로 인한 새로운 주택 구입 : 5년이내

4) 혼인으로 인해 2개의 주택이 생긴경우 : 5년이내

5) 상속으로 주택을 받은경우 : 상속받은자의 주택을 처분할 때

와 같이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외 조항을 잘 활용하면 세금 절세 효과가 있을 것입니다.

최근의 부동산 대출 금리는 연복리 3%를 넘어서고 있습니다. 원리금 균등분할상환을 기본적으로 요구하는 경향이구요

연복리 3%, 대출 원금 7천만원 

20년 만기 조건 이면 : 월 386,000원 정도

10년 만기 조건 이면 : 월 675,000원 정도로 대략 월 상환금이 결정 되어 질 것입니다.  

생애 첫 주택 대출 조건도 역시 세대를 기준으로 합니다.

부부가 각자 받을 수는 없습니다.

감사합니다.. ^^