아파트 투자는 끝났다.
아파트 투자가 완전히 끝났다는 건 아니다. 아직 덜 오른 지역들도 존재한다. 다만 2020년과 2021년에 있었던 폭등장은 이제 한동안 찾아오지 않을 것이라는 말이다.
이 기간에 지방이나 수도권이나 할 것 없이, 아파트 가격은 다 올랐다. 많이 오른 지역과 덜 오른 지역이 있을 뿐이다. 단기간에 아파트 값이 폭등한 덕분에, 전세 끼고 아파트에 투자한 사람들은 횡재를 한 경우가 많았다. 아무 생각 없이 아파트를 산 사람들도 단기간에 수억 원의 차익을 보았다. 이처럼 단기간 큰 폭으로 폭등했던 것은 서울과 수도권의 경우 2006년 하반기 이후 처음이다.
최근에는 아파트 가격이 전국적으로 조정을 받고 있는 상황이다. 일각에서는 대세 하락장이 시작되었다고들 한다. 과연 그럴까? 필자는 동의하지 않는다. 국민 경제수준이 높아지면서, 신축 아파트에 대한 수요가 크게 증가하였다. 최근 상승장은 신축 아파트가 그 상승을 주도한 것이며, 구축 아파트들은 키맞추기를 한 것 뿐이다. 하지만 아직도 신축 아파트가 부족한 상황이다. 분명 슬금슬금 전고점을 회복하고 전고점 대비 더 오를 여지도 있다고 본다. 소득수준 대비 집값이 너무 올라서 더 이상은 오를 수 없다는 주장도 있지만, 유럽이나 미국과 비교하면 소득 수준 대비 집값이 지나치게 높은 것도 아니다.
지금의 단기 하락장을 보면 2008년 9월 금융위기 당시가 생각난다. 그 당시에는 미국발 금융위기 발발로 심리가 급속도로 얼어붙어 잠시 집값이 급락했었다. 그러나 이는 오래가지 못했다. 2009년에 금방 다시 전고점을 회복했다. 외부 충격이 잠시 있었을 뿐, 주택에 대한 수요와 공급 자체는 크게 변한 것이 없었기 때문이다.
이제부터는 어떻게 될까. 2009년 당시와 현재를 비교해 보면, 여러 가지 차이점이 있겠지만 취득세 규제도 큰 차이점이라고 본다. 당시에는 다주택자에 대한 부동산 취득세 규제가 심하지 않았지만, 지금은 3주택째를 취득하면 취득세가 무려 13.2%다. 불확실성이 높은 상황에서 다주택자가 주택시장에 뛰어들지 못하는 상황이니 수요가 제한되고, 그렇게 되니 거래량이 거의 없는 것이다.
정부는 취득세율을 쉽게 내리지는 못할 것이다. 시장을 자극할 우려가 있고, 다주택자에 대한 반감이 여전하기 때문이다. 따라서 취득세율이 한동안 이대로 지속된다고 보면, 주택 거래는 실수요자에 의해서만 일어나야 한다. 거래가 제한적으로 일어날 수밖에 없을 것이고, 가격 회복도 2009년 당시보다 더딜 수밖에 없을 것이다.
공급 측면에서 보면, 정부는 재개발 재건축을 밀어주려고 하고는 있으나 단기적으로는 아직 갈 길이 먼 상황이다. 그러니 지금 펼쳐지고 있는 하락장은 새 아파트가 충분히 공급됨으로 인한 진정한 하락장이 아니라, 소수의 급매물들이 만들어 낸 것이라고 할 수 있다.
즉, 신축 아파트가 아직 충분히 공급되지 못한 데다가 향후 수 년 동안은 예정된 공급량도 충분하지 않기 때문에, 지금 현재 시장은 억지로 눌려 있는 모습이라고 할 수 있다. 아마, 신축 아파트가 충분히 공급이 되기 전까지는 계속 눌려 있을 수밖에 없을 것이다. 이미 폭등을 경험한 상황이고, 정부를 비롯한 절대 다수가 주택 가격 안정을 원하는 상황이기 때문이다.
다시 말해서 지금은, 공급 부족인 상황이기는 하지만, 가격이 이미 상당히 오른 상태이기 때문에 수요 억제 정책이 효과를 발휘하고 있는 시기라고 할 수 있다. 아파트 가격이 더 오를 수 있다고는 해도, 아파트 투자로 단기간에 큰 차익을 볼 수 있는 시기는 이미 지나간 것이다. 2013년~2016년은 주택 가격이 지나치게 저평가되었던 시기였고, 2017년~2021년경까지는 본격적으로 상승을 한 시기로서, 역사적으로 매우 특별한 시기였다.
이 시기에 돈 못 번 분들은 배가 아프겠지만, 다시 그런 시기가 오려면 아주 많은 시간이 지나야 할 것이다. 아플수록 성숙해진다는 말도 있다. 상심하고만 있을 것이 아니라, 이 기회를 통해 많은 것을 배워야 한다. 전문가라고 해서, 투자 고수라고 해서 늘 성공만 하지는 않는다. 하물며 투자 초보야 어떨까. 그러나 와신상담의 정신으로 자신을 다스리고 공부하면서 기회를 찾는다면 반드시 기회를 잡을 수 있을 것이다.
반면 기대 이상의 아파트 값 폭등으로 돈을 많이 벌었다면, 자신이 번 돈이 자신의 능력 때문이라기보다는 절반 이상은 운이 좋았다는 것을 인정해야 할 것이다. 자만하고 공부를 게을리하는 순간부터 뒤처지게 된다. 이제는 아파트가 아니라 토지, 상가, 공장, 빌딩과 같은 다른 부동산 상품에 대해서도 공부하고 기회를 넓혀 나가야 할 때인 것이다.
부동산 공부하는 아빠 : 네이버 블로그