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제목 [부동산] 집값 상승 다음은 전세이다
작성일 2020/09/29 조회 8116 추천 0

김인만투모컨설팅 연구기획본부장 프로필

경제자유인이 되기위한 선택이 아닌 필수가 되어버린 부동산 재테크, 전세탈출을 위한 내집마련, 지역 갈아타기, 평수 늘리기, 투자용 추가주택 구입에 대한 성공적인 부동산 투자의 방향을 제시해 드리겠습니다.

집값 상승 다음은 전세이다

 

 

 

한국감정원에 따르면 서울 아파트값 주간 상승률이 8월 4주부터 9월 3주까지 5주 연속 0.01%를 기록했다고 한다.
서울 수도권 아파트 갭 투자를 막기 위해 6.17대책과 7.10대책으로 취득세, 보유세, 양도세까지 거래를 꽁꽁 틀어막고 8.4대책으로 공급확대계획까지 내 놓은 마당에 상승폭이 커지면 그게 이상한 일 아닐까

 

 


그러면 서울집값 상승이 이제는 멈춘 것일까?
대책 발표 후 2달 정도 상승폭이 둔화된 것만으로 서울집값이 안정되었다고 단정할 수는 없다.
일부 단지에서는 급매물도 등장하고 있지만 중산층 이상이 원하는 서울의 중소형 새 아파트는 여전히 매물품귀현상에 가격도 강세이다.

 

 


무엇보다 문재인 정부 출범 이후 3년 반 동안 23번이 넘는 대책에도 두 배 이상 오른 집값의 상승 폭이 둔화되었다고 안정이라 하면 다수의 서민들은 속이 뒤집어 진다.
저금리와 과잉유동성으로 당분간 강 보합세가 이어질 가능성은 높지만 7-8년 정도의 상승시간과 상승폭을 감안하면 서울집값이 안정될 때가 되긴 했다.

 

 

 

이제부터 문제는 전세다.
서울 아파트 전세가격은 0.5%로 5주째 상승폭이 커지고 있다.

 


현재 서울의 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율은 57.3%로 전국 70.2%보다 낮다.
그 동안 전세보다 매매가격 상승폭이 컸다는 의미로 그만큼 전세가격이 상승할 여력 또한 많이 남아있다는 의미이기도 하다.

 


아파트가격은 원가이나 수익환원이 아닌 거래사례에 따라 형성이 되는데 양도세 중과로 인한 똘똘한 한 채 영향으로 매물도 크게 감소하면서 거래량 감소에도 불구하고 매매가격은 단기간에 급상승하면서 유동적 시세 상황이었는데 전세가격이 올라가면서 매매가격을 뒷받침해주게 되면 확정적 시세가 될 가능성이 높다.
서울의 전세가격 비율이 70%정도 되면 특별한 외적인 충격이 없는 한 집값이 크게 조정될 가능성은 그만큼 낮아진다.

 

 

전세가격 흐름이 앞으로 어떻게 되느냐가 중요한데 통계적으로는 높지 않게 나올 수 있지만 실질적으로는 전세가격 강세가 이어질 가능성이 높다.
계약갱신청구권이 전격 소급되어 시행되면서 현재 전세입자들은 5%이내 소폭인상으로 2년 더 연장할 수 있게 되었으니 통계적으로는 안정적인 수치가 나올 가능성이 높다.

 


하지만 조삼모사(朝三暮四)의 통계착시일 뿐이다.
전세는 인플레이션 방어가 안 된다는 단점 외에는 너무나 좋은 주거형태여서 매매시장이 안정될수록 전세수요는 더욱 늘어날 수 밖에 없다.

 


반면 전세물량을 공급해주는 다 주택 자들에 대한 규제가 강화되면서 추가 전세물량이 더 나오기는 어렵고 정부에서 추진하는 공급계획에 따른 물량이 입주물량으로 이어지려면 빨라도 5년 이상의 시간이 필요하다.
새롭게 전세를 구해야 하는 수요자들은 전세매물을 찾기도 어렵고 전세가격도 급등한 현실에 부딪히게 된다. 계약갱신청구를 해서 2년 더 연장을 받은 세입자들도 안심할 수는 없다. 한번 밖에 안 되는 계약갱신 다음에는 인위적으로 눌려있던 전세가격의 튕김을 고스란히 받아야 한다.

 


지금처럼 임대인을 적으로 규제만 밀어붙인다면 그 피해는 전세입자들한테 고스란히 돌아간다.
세금규제를 계속 강화하면 계약갱신이 끝나는 시점에 결국 임대료에 전가가 될 것이고 전세물량은 더 줄어들 것이며 전세가격이 오르는 만큼 올라버린 매매가격은 더욱 확고해질 것이다.

 


집값 상승이 둔화되어 한숨 돌릴 수 있는 지금 부동산문제의 근본원인과 문제를 원점에서 다시 검토하고 분석해서 시간이 걸리더라도 제대로 된 일관성 있는 정책의 시작을 준비해주었으면 좋겠다.

 

 

 

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