전세가율 하락을 보는 관점

KB에 따르면 10월 14일 기준 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율은 62.58%로 2016년 74.09%대비 11.5% 낮아졌다고 한다.
서울 포함 수도권 전세가율은 62.4%로 전국과 비슷한 수준이었지만 서울은 2015년 77.63%에서 20.79%p 떨어진 56.84%를 기록하였다.

전세가율이란 매매가 대비 전세가가 차지하는 비율로 매매가격이 10억원인 아파트의 전세가율이 56%라면 전세가격이 5억6천만원 정도 된다는 것이다.
서울에서 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 지역은 50%아래였는데 특히 강동구는 고덕그라시움 등 7천여 가구가 입주하였고 고덕센트럴아이파크 등 4000여가구가 더 입주할 예정이기 때문에 당분간 전세가율 약세는 더 이어질 가능성이 높다.

실제 고덕그라시움 전용84㎡의 경우 매매가격이 13억원 이상인 반면 전세가격인 5억원대여서 통계수치가 신뢰성을 뒷받침하고 있다.

전세가율이 하락한다는 의미는 전세가격이 떨어지거나 매매가격이 올랐다는 것이다.
강동구처럼 입주물량이 쏟아져나오면 당연히 수요대비 공급이 일시적으로 늘어나면서 전세시장은 약세가 되고 전세가율은 낮아진다.

최근 4년간 연평균 38만가구 정도의 새 아파트 입주가 이어지면서 전세공급물량이 전세가율 약세에 영향을 주었다.
하지만 적어도 서울의 경우에는 강동구 등 일부 지역을 제외하고는 새 아파트 입주물량이 넉넉하지는 않다.
전세공급물량 증가가 아닌 매매가격 상승에 따른 전세가율 하락이 더 타당한 분석이다.
2016년부터 서울집값은 본격적인 상승궤도에 들어갔다.

정부는 가만있을 수 없었고 2016년 11.3대책, 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책 등 굵직한 대책들을 발표하면서 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 대출규제 강화 등 많은 규제들을 쏟아 부었지만 시장은 투자하지 말라는 정부의 시그널과 달리 똘똘한 한 채 투자로 주택 수 줄이기를 선택했다. 그 똘똘한 한 채가 서울 아파트가 된 것이다.

서울의 집주인들은 더 오를 것이라 생각하고 매물을 동결시켰다.
특히 최근 민간택지 분양가상한제 발표는 집값이 낮아지기보다 인위적으로 낮춘 분양가만큼 시세차익의 로또가 되고 새 아파트 공급은 더 감소할 것이며 희소성은 더 증가시킬 것이다.

전세가율이 하락하면 전세를 끼고 투자를 하는 갭 투자 수요는 감소하면서 거래량은 줄었지만 기다림에 지친 실 수요자들이 뒤늦게 움직이면서 매매가격 강세는 이어지고 있다.
시장을 이끌어가지 못하고 오히려 시장을 따라가는 뒷북 정책의 부작용은 이미 지난 30년간 경험해 왔고 지금도 경험하고 있다.

경제와 다수 국민들의 자산과 실 생활에 밀접한 부동산시장을 단순히 행정규제만으로 쉽고 빠르게 잡겠다는 발상이 오만하고 잘못된 것 아닐까

서울 아파트시장을 안정시키려면 긴 호흡을 가지고 공급확대, 전세제도 개편, 수요억제 정책을 일관성 있게 추진되어야 가능한 일인데 시장을 뒤 따라가는 정책의 현실상 풀지 못하는 미제숙제가 되어버린 것 같다.

감사합니다.

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