공시가격과 연접지역 땅값 급등

전화: 박상언 대표(유앤알컨설팅)

MC
; 서울의 올해 공동주택 공시가격이 작년보다 10% 넘게 올랐습니다.11년만에 최대 상승폭인데요...단독주택 역시 공시가격이 급등하면서보유세 부담이 클 것으로 전망되고 있습니다. 한편 남북정상회담을 전후로접경지역의 땅값이 들썩이고 있는데요.. 시장 상황 우선 살펴보겠습니다.유앤알컨설팅 박상언 대표입니다.

1. 우선 접경지역 땅값이 급등하고,토지 거래량도 급증하고 있다는데요..시장상황이 어떤지부터 들려주시죠..

 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 파주시 문산읍 토지 매매 건수는 지난 2월 26건에서 3월 40건으로 54% 늘었다.  통일로와 경의선 라인에 있는 농업진흥구역 내 토지 1월에   3.3㎡당 20만∼23만원에 거래되던 것들이 지금은20% 이상 호가가 올랐다. 매도인들은 내놨던 물건도 다 회수된 상태다.  절대농지든 심지어  민통선까지 호가가  일제히 많이 올랐다

 실제 이지역 토지를 보유한  고객들중에서도  좀 더 보유할 것을 고려중이고 매수 문의도 상당하다.현장도 안가보고   지적도만 떼어 보고서 소유권 이전을 하는 계약들도 꽤 이뤄지고 있다.

2. 이렇게 되면 주변 지역의 땅값까지 끌어올리는 영향이 생기지 않겠습니까?

그렇다고 볼수 있다.철원, 연천, 고성 지역 등 상대적으로 저평가된 지역도 투자자들이  주목하고 있다. 강원 고성군 일대도 금강산 관광 재개, 동해선 연결 등에 대한 기대로 달아오르고 있다. 금강산 관광을 하던 시기에 명호리와 사천리, 제진리 등 민통선 안쪽에 있는 땅이 입지에 따라 최고 3.3㎡당 30만~35만원에 팔렸다.  남북관계가 경색되면서 거래가 뚝 끊겼는데 최근 들어 다시 땅을 찾는 조금씩 문의가 이어지고 있다.

주택시장의 규제가 심해져 상대적으로 세종시나 평택등 호재 있는 지역의 토지에 대한 관심이 증가하고 실제 가격도 많이 올랐다  

3. 그런데 앞으로 변수도 많고,가격 조정도 수시로 이뤄질 우려가 높다고 하는데요.신중한 접근이 필요하지 않을까요?(리스크와 주의점..)
 
과거에도 남북관계 개선으로 파주시 등 접경지역 땅값이 급등했다가 남북관계가 경색되면 가격이 꺾인 전례가 있는 만큼 '묻지마 투자'는 경계해야 한다.민통선은 한 번도 그 안에서 자체 개발이 이뤄진 적이 없어서 과거 사례를 봤을 때 남북관계는 늘 변동성이 컸기 때문에 지금 당장의 기대심리로 단기 차익 실현을 보고 무리해서 투자하는 것은 자제하는 게 맞다.
 
 이들 지역 토지 대부분이 군사시설이나 개발제한구역으로 대규모 개발에 이르기까지는 난관이 많고, 남북 관계 개선이 기대만큼 속도를 내지 못할 경우 급락 가능성도 있어 섣부른 투자는 위험하다.

또한 토지의 경우  비사업용토지로 구분되면 양도소득세 부담이 커진다. 비사업용토지는 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 가산되어 큰폭으로 오르지 않은  이상 실익이 거의 없다.

4. 올해 공시가격이 발표됐는데요..공동주택, 단독주택 모두 공시가격이 급등했다구요?(핵심적인 지역과 주택 중심으로)
 
고가주택과 서울ㆍ세종의 상승폭이 두드러졌다.
국토교통부는 30일 ‘2018년도 공동주택 가격’을 공시하고 전국 평균 5.02% 상승해 작년(4.44%)보다 상승폭이 커졌다고 밝혔다. 

개별 단지별 공시가격상승률 상위 10곳은 대부분 강남3구와 ‘마용성’(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 지역의 단지들이 차지했다. 송파구 잠실엘스 전용 84.8㎡가 지난해 공시가격이 8억800만원에서 올해 10억2400만원으로 26.7% 올라 최대치를 기록했다. 이어 송파구 잠실5단지 전용 76.5㎡(25.2%), 용산구 한가람 전용 59.88㎡(22.9%), 서초구 반포주공1단지(21.7%) 등이 20% 이상 공시가격이 크게 뛰었다. 수도권에선 과천시 주공9단지 공시가격이 12.6%로 8번째 높은 상승률을 기록했다.

 수도권과 세종이 전국 평균을 끌어올렸다. 서울과 세종의 공동주택 평균가격은 각각 3억3714만1000원, 2억194만3000원으로, 전국 평균(1억8674만2000원)보다 80.54%, 8.14% 각각 높았다. 경기는 1억9315만4000원, 부산은 1억6990만8000원이었다. 충북(9666만3000원), 강원(9451만7000원), 전북(9348만2000원), 경북(9145만원), 전남(8642만5000원) 등은 1억원에 미치지 못했다.

5. 공동주택은 11년만에 최대 상승폭을 보였는데요.공시가격이 급등한 이유가 뭡니까?(공시가격 현실화, 부동산 경기 활기?...)

강남권이 특히 상승폭이 두드러졌는데  투자자들이 재건축에 몰리면서 전반적으로 가격 급등 현상이 발생했다. 정부가 재건축 과열을 막기 위해 지난해 조합원 지위양도 불가 등을 포함한 8·2부동산 대책에 이어 올해 안전진단 강화 카드를 꺼내든 배경이다. 재개발ㆍ재건축 사업으로 작년 매매가격이 급등한 서울의 아파트 공시가격이 전국 평균의 두 배를 웃돌았다.  부동산 시황을 반영한 결과로 저금리 기조에서 풍부한 유동자금의 유입과 수도권 분양시장 활성화가 공시가격에 직접적인 영향을 미쳤다

6. 올해는 이례적으로 고가주택,대형주택일수록 공시가격이 올랐는데요..이건 중소형 시대가 저무는 의미입니까?

중소형주택도 올랐지만 서울의 고가주택들이 가격이 많이 오르면서 이같은 현상이 나타난 것으로 분석된다.
서울과 부산, 세종 등을 중심으로 3~6억원대 공동주택은 6.91% 상승한데 비해 9억원을 초과하는 고가주택의 공시가격 상승률은 14.26%로 2배 이상이었다. 6~9억원 사이 공동주택은 12.68% 올랐다.

이번 공시가격 발표 결과 9억원을 초과하는 주택은 전국에 약 14만호(1.09%)에 달했다. 이 가운데 95.88%(13만5010호)가 서울에 집중돼 있다. 고가주택의 서울 집중도는 2008년 92.02%에서 이듬해 97.04%로 급등한 뒤 줄곧 95~96%대를 유지하고 있다. 공시가격이 9억원을 초과(1가구 1주택자)하면 종합부동산세 과세 대상이 된다. 다주택자는 공시가격 합산 금액이 6억원 이상이면 종부세가 적용된다.

7. 공동주택 공시가격은 재산세를 비롯해 각종 세금을 내는 근거로 활용되는데요..공시가격이 많이 오른 주택은보유세가 상당하겠군요? 얼마나 오를까요?

예를들어 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡ 소유자도 올해부터 종합부동산세(종부세) 대상에 포함됐다. 강남 재건축에 목돈이 몰린 여파로 공시가격이 9억원을 넘어섰기 때문이다.30일 국토교통부에 따르면 잠실엘스 전용면적 84㎡ 공시가격은 지난해 8억800만원에서 올해 10억2400만원으로 26.73% 증가했다. 이에 따라 잠실엘스 전용면적 84㎡ 소유자들은 올해부터 세금 부담이 대폭 커졌다. 지난해에는 공시가격이 9억원 이하로 재산세만 224만9760원을 납부했다. 올해부턴 종부세를(24만7603원) 추가해 317만2291원을 부담해야 한다.

강남구 대치은마(전용면적 76㎡) 역시 지난해보다 14% 증가한 9억12000만원에 공시가격이 책정돼 종부세 부담 기준인 9억원을 넘어섰다. 올해 집주인들은 종부세를 포함한 266만601원의 보유세를 납부해야 한다.

실제로 잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 고시가격은 전년보다 25.22% 늘어난 11억5200만원으로 조사됐다. 소유자들이 부담해야 하는 보유세는 396만9513원으로 지난해보다 무려 46.67% 늘었다. 반포주공 1단지(전용면적 107㎡)도 39.2% 증가한 936만9196원을 보유세로 납부해야 한다. 이 단지는 지난해보다 21.67% 늘어난 19억7600만원으로 공시가격이 결정됐다.

8. 그런데 정부가 보유세를 더 강화하는 방안을

준비 중이잖습니까? 세금 폭탄의 우려가 높아지고 있죠?

현재 보유세 개편의 '키'는 국회가 아닌 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 쥐고 있다.재정개혁특위는 이달 초 위원장에 참여연대 조세재정개혁센터 소장 출신인 강병구 인하대 교수를 선임했다.또 진보 성향의 예산·세제 분야 전문가 30명을 위원으로 위촉하고 보유세 개편 논의에 착수했다.특위에서는 현재 보유세율을 참여정부 수준으로 올리는 것은 물론, 고가주택 보유자와 저가의 2주택 이상 다주택자와의 과세 형평성을 고려해야 한다는 의견이 나오고 있다.개정안에는 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지해 과세표준을 공시가격 수준으로 높이는 안이 포함돼 있다.현재 국토교통부의 공시가격이 시가의 70%선으로 낮게 조정되고 있는데 공정시장가액비율까지 적용해 보유세 과표를 낮출 필요가 없다는 취지다.

이 경우 '공시가격'이 곧 종부세 '과표'가 돼 세금이 급등하게 된다.과표를 공시가격까지 올리면 세부담이 급증해 조세저항이 심화될 수도 있다.

종부세의 각 과세표준 구간별 세율도 참여정부의 제도 도입 당시 수준으로 인상하는 안이 추진된다.
개정안에서는 주택분 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%로, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 상향했다.또 '초고가주택'인 50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%로, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높인다.세율이 최고 50% 인상되는 것이다.