재건축연한 강화되면?

김현미 국토교통부 장관이 공동주택 재건연한과 안전진단 강화를 시사하면서 준공 30년 전후 아파트들이 출렁이고 있다.

8.2대책으로 서울 특히 강남권 집값이 잡히지 않자 보유세인상과 더불어 재건축연한 연장카드를 고민하기 시작한 것이다.

재건축연한 연장이 강남집값을 잡는 묘수가 될 수 있을까?

재건축연한 연장 그 파장은

재건축허용연한은 재건축을 추진할 수 있는 요건으로 준공 후 30년 전후가 된 아파트들이 재건축 기대감으로 가격이 폭등하면서 강남권 집값 상승을 주도하자 재건축연한을 40년으로 강화해서 재건축 기대감을 제거하겠다는 것이다.

아직 확정이 된 것 아니지만 규제카드가 마땅하지 않은 정부입장에서는 선택의 여지가 없어서 2014년 9.1대책에서 30년으로 완화된 지 3년여만에 다시 40년으로 돌아갈 가능성이 높아졌다.

40년으로 재건축 연한이 늘어나게 되면 준공 후 30년이 되었거나 근접해서 기대감이 높아진 아파트들은 충격이 불가피할 것 같다.

올해 서울에서 준공 30년차가 되는 아파트는 67개 단지 7만3천여 가구이며 3년내 30년차에 접어드는 곳은 117개 단지 11만6천여가구이다.

이 중 대부분이 강남, 노원, 양천구에 집중되어 있으며 선호도가 높은 인기지역이면서 재건축 기대감으로 가격상승폭이 컸던 송파, 목동이 더 큰 영향을 받을 것 같다.

올림픽선수기자촌, 올림픽훼미리, 문정시영, 목동 신시가지 등 아파트들이 해당이 된다.

또한 아직 재건축연한이 되지는 않았지만 허용연한까지 5년 정도 남아 기대감이 커지고 있었던 분당, 일산, 평촌 등 1기신도시도 재건축 기대감이 사라지면서 영향을 받을 수 있고 리모델링을 추진하는 단지들이 늘어날 것으로 예상이 된다.

부작용은 없나

재건축연한이 40년으로 강화되면 30년이 되거나 되어가는 송파, 목동, 분당 등 재건축 기대감이 있었던 인기지역의 당장 급한 불은 끌 수도 있을 것 같다.

재건축연한이 된다고 하여도 사업성이 나오지 않으면 재건축 사업이 어려운 것이 현실인데 부동산시장 분위기에 편승하여 허용연한이 다가온다는 기대감만으로 집값이 더 올라간 것은 사실이다.

반면 오히려 압구정과 은마, 여의도 등 40년이 되거나 이미 재건축사업을 진행하는 강남 아파트들은 희소성이 높아지면 표정관리를 해야 할 수도 있다.

오래된 아파트 중에서도 재건축연한이 된 아파트와 안된 아파트간의 양극화를 야기할 수 있다.
물론 50년이 되어도 사업성이 나오지 않으면 재건축사업이 진행되지는 않는다.

더 문제는 초과이익환수와 민간택지 분양가상한제 시행으로 재건축 사업이 지연될 수 밖에 없는 상황에서 연한까지 늘어나게 되면 재건축사업이 더 위축이 되면서 가뜩이나 공급이 부족한 강남지역의 신규공급이 더 줄어들 가능성이 높아져서 중장기적으로 강남집값을 더 불안하게 하는 원인이 될 수 있다는 것이다.

고급수요가 몰려있는 강남집값 문제는 수요억제만으로 절대 잡을 수는 없고 양질의 주택공급을 늘려야만 해결이 될 문제인데 재건축이 아니면 신규주택공급이 어려운 것이 현실이기에 부작용은 더 커질 것이고 정부의 고민은 깊어질 수 밖에 없다.

하지만 영원한 상승은 없다.

당분간 더 상승할 수는 있지만 시장이 소화하지 못하는 수준까지 상승하고 나면 결국 꺾인다.
정부가 해결해주지 못한 숙제를 시장은 해결해 줄 것이다.

이렇게 꺾인 후에는 그 동안 누적된 규제들이 더 아플 수 있기에 지금 분위기가 좋다고 하여도 리스크 관리는 항상 염두에 두는 것이 좋겠다.

감사합니다.