주택시장의 엇박자

추웠던 겨울이 지나고 봄 기운이 물씬 풍기는 3월이 시작되었다.

작년 11.3 대책발표 이후 향후 입주물량 증가우려와 대통령 탄핵, 미국 금리인상, 미국 트럼프 대통령 당선 등 불확실성 증가로 인하여 경제 주택 매매거래가 줄어드는 등 주택시장은 여전히 찬 바람이 불고 있지만 강남권 재건축 아파트와 강북의 인기지역 소형 새 아파트는 거래량이 다시 살아나고 매매가격도 반등을 하는 등 겨울을 벗어나고 있다.

엇박자를 보이고 있는 주택시장의 상황과 그 배경에 대해 살펴보도록 하자.

주택시장의 찬 겨울

서울의 2월 아파트 매매거래량은 2월 26일 기준 4061건으로 전년 대비 8%가 줄었고 4년 만에 최저였던 1월 거래량 4518건에도 못 미치고 있다.

반면 전월세 거래량은 크게 늘어 2월 거래량이 1만7607건으로 전년 대비 9%이상 증가하였다.
이는 11.3 대책과 연이은 대출규제 등 정책적인 부분과 대통령 탄핵으로 인한 국정혼란, 금리인상 불안과 공급과잉 우려, 겨울 비수기까지 겹치면서 관망으로 돌아선 주택 매매수요가 전월세 임대차 시장으로 유입이 되었고 입주물량이 늘어난 것도 영향을 주고 있다.

작년 아파트 입주물량은 32만18가구로 전년 대비 12.4%가 늘었고 올해는 37만 가구가 입주할 예정이기 때문에 당분간 이런 추세가 지속이 될 가능성이 높다.

강남 재건축과 강북 인기 아파트의 봄

작년 11.3 대책 발표 이후 주춤하던 강남 재건축 아파트의 거래량이 늘어나면서 가격이 다시 오름세로 돌아서고 있다.

개포시영, 개포주공4단지, 1단지 등 재건축 초과이익환수를 피할 수 있거나 건축심의 통과가 되어 기대감이 높아진 반포주공1단지, 50층을 포기하고 서울시 기준인 35층을 따르기로 한 잠실주공5단지 등 강남 재건축 단지들을 중심으로 거래가 늘어나면서 작년 말보다 수천만원에서 1억 원까지 올랐다.

또한 용산뿐만 아니라 학군, 편의시설, 교통이 좋은 마포, 광진, 성동구 등 강북의 신흥부촌 지역들의 아파트들도 전용84㎡기준 10억 원의 벽을 넘어서고 있다.

부동산시장 분위기가 안 좋아서 급매물을 쉽게 찾을 수 있을 거라는 기대감으로 현장을 찾았다가 발길을 돌리는 매수자들을 종종 볼 수 있다.

겨울 동안 주택 거래량이 줄고 분위기가 안 좋아졌다고 하지만 부동산규제대책이 무겁게 나온 것도 아니고 입주물량 역시 당장은 크게 걱정할 정도는 아니며 특히 상대적으로 입주물량 부담이 적고 선호도가 높은 서울 인기지역 재건축이나 새 아파트들을 중심으로 반등이 가능하다.

다만 2015-2016년 상승폭이 컸기 때문에 반등을 하더라도 큰 폭의 상승을 기대하기는 어렵고 상황에 따라서 크게 반등을 하면 반드시 더 무거운 규제대책 발표와 더불어 내년 재건축 초과이익환수제 부활이 될 가능성은 그만큼 더 높아지며 지방과 수도권 중심으로 하반기부터 2019년까지 입주물량이 늘어나면서 전세물량 증가에 따른 전세가격도 약세가 될 가능성이 있어서 짧은 봄 향기에 너무 취해서는 안되고 충분한 자금계획을 가지고 안정적인 투자전략을 세울 필요가 있겠다.

감사합니다.