강남권 재건축, 정책변수를 체크하라!

 
강남권 재건축은 상당히 특수한 지역이자 정책이 시장을 좌지우지하는 특수지역이다. 또한 등락폭도 크고 하이리스크 하이리턴형태의 투자이고 투자금 대비 가성비도 고려해야 하기 때문에 가용자금이 충분치 않은 일반 투자자들이 섣불리 접근했다간 낭패보기 쉬운 지역이다.

강남권 재건축이 좋은건 다 알지만 문제는 정부가 타겟으로 규제할 때나 혹은 조합원 자체적인 내부갈등으로 사업이 지연되는 경우 상당히 큰돈이 묶이는 우려가 있기 때문에 강남권 재건축아파트중 10억원~20억원선정도 되는 물량들은 실거주를 염두에 두고 접근하는 것이 유리하다.

예컨대 개포주공1단지 재건축 소형아파트의 매매가격은 상당히 높지만 전세가격은 고작 1억원대 수준으로 실투자금이 상당히 많이들어가기 때문에 가용자금이 적은분들이 무리하게 진입하는경우에는 노심초사할 수밖에 없게된다.

특히나 정부가 규제를 한다거나 할 때 개포주공 투자자들이 다른 강남권 재건축 단지들, 예컨대 은마, 잠실5, 압구정같이 실제 거주하면서 보유하는 것이 용이한 단지들에 비해 투자자들비중이 많아 가격 출렁임이 심한 특성을 지닌다.

따라서 강남권 재건축물량은 반드시 가용자금과 투자기간을 충분히 잡고 시장의 변화와 냉각기를 버틸 수 있는 여력이 있을 때 투자에 들어가는 것이 유리하다.

그렇지 않다면 강남권 재건축단지들 특히 10평대 소형으로 실거주가 거의 불가능하고 전세나 월세를 주면서 막대한 투자금이 들어가는 물량들에는 함부로 투자하는 것은 나중에 시장이 흔들리거나 규제의 유탄을 맞는 경우 급매물로 내던지는 불행한 사태가 발생할수도 있고 실제 개포주공단지같은 실거주가 어렵고 투자금이 많이 투입되는 강남권 재건축아파트의 등락폭이나 출렁임은 실거주가 가능한 중증 재건축아파트들에 비해 변동성이 큰게 특징이다.

2016년 10월19일 필자가 원고를 집필하는 현재 시점에도 정부에서 조만간 무언가 규제를 내놓으려고 하고 있는 움직임을 보이고 있다. 대책이 나올것으로는 예상되는데 대책의 강도나 내용은 최종적으로 정부의 대책이 나와봐야 알수있을것이다.

※이후 ‘11.3대책’이 나왔는데, 강남권이 가장 먼저 영향을 받고 하락세를 보이고 있다. 정책변수를 체크하지 않고 개포발 고분양가와 청약광풍이 몰아치던 시기에 거액의 프리미엄을 주고 강남권 재건축 분양권을 매수하였거나 기존 재건축 재고주택 물량을 매수한분들은 현재 영향을 받고 있다. (책을 집필하면서 비슷한 시점에 ‘부동산 대혼돈, 연말까지 관망하라!’ 칼럼을 통해 강남권 재건축의 경우 정책변수가 크고 투자금대비 가성비가 높지않을수있으므로 1순위 관망해야할 종목이라고 주지한바 있음)

 
강남권 재건축 고가 아파트 물량은 순수투자목적보다는 실거주를 동반하려는, 자금력이 충분한 수요자들이 실수요를 우선적으로 하여 접근하여야 하는 물량이다.

부대비용이 상당히 많이 들어가기 때문이다. 예컨대 9억원이 초과되는 물량은 취득세가 3.5%수준이며 중개보수나 채권금액, 법무사비용등 감안시 34평 기준 18억정도되는 강남권 재건축 신규입주아파트의 경우 취득세등 부대비용과 중개보수(매매보수 혹은 전세줄경우에는 매매보수+임차보수)만으로도 거의 1억원에 육박하는 비용이 발생한다.

1주택이라도 9억초과되는 부분은 양도세를 내야하기 때문에 2년후 2억이 올라 20억원이 되더라도 실제 손에 쥐는 순수 차익은 투자금(전세를 줄 경우 전세금액을 뺀 투자금)의 금융비용까지 감안하면 실제 수천만원 수준에 불과하다.

18억~20억원 볼륨을 가진 물량에 투자금만 6억이상 들어가고 타지역 일반적인 중가(中價)이하 물량에 비해 훨씬 큰 리스크를 짊어지는것에 비해, 남는 것은 의외로 너무 보잘것없는 수준이어서 투자측면에서는 신통치가 않다고 볼 여지도 없지않다.

15억이상 고가주택은 실거주 중심으로 접근하는 것이 좋은데 보통 ‘only 강남’을 선호하는분들은 이것저것 세금과 중개보수등을 주고 나면 손에 쥐는게 많지 않다는 것을 알고 놀라기도 한다.

반대로 가격이 하락하는경우에는 타격이 훨씬 크다. 보통 1억~-3억정도 하락하는경우도 발생하는데, 종자돈과 여유자금을 쏟아부은뒤 정책변수에 의해 타격을 받는 경우 하락장세에 공포를 못이겨 안좋은 타이밍(저점 혹은 하락기)에 매도하는 경우에는 낭패를 보는경우도 있다.

이처럼 강남권 재건축은 정책의 영향이 가장 크게 미치는 대한민국 특수지역 1번지이고 고가아파트(15억~30억)위주의 물량이기 때문에 투자목적보다는 반드시 강남권에 거주하여야 하는 수요자들이 실거주개념으로 접근하는 것이 좋고 아파트 투자는 가급적 15억이하, 웬만하면 10억이하의 물량에 투자하는 것이 유리하다.

김부성, 부동산학박사 / [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자