지방투자, 구도심보다 신도심에 투자하라 

산업단지 인근 소형도 유망

“10년전에 5층짜리 건물 15억원에 샀는데 지금 팔라고 보니 10억원에도 안팔리고 그나마 4층하고 5층이 임대가 안나가는데 어떡해야 하나요 ?

그 당시 10억원을 수도권에 투자했어도 이렇게 안살고 있을텐테 지금이라도 다른 방법이 없을까요. 대표님? “

주로 지방에서 부동산투자 상담차 회사를 방문한  나이지긋한 분들의 공통적인 하소연이다.

지방소도시 산등성이에 위치한 고향집을 20년만에 찿아갈 기회가 있었다. 어릴적 뛰어놀던 길고 아득하게만 느꼈던 신작도로와 골목길이 지금은 장남간 미로처럼 너무나 작게 다가왔다. 간혹 들렀던 신작로 오거리 5층건물의 1층 빵집과 주변 옷가게등은 여전히 자리를 지키고 있었지만 2층부터 임대가 안나가 저녁 7시만 되면 귀신이 나올 분위기로 변한다.

가장 번화가라고 할수 있는 기차역앞에 위치한 5층짜리 지방상가는 임차인 구함이라는 플래카드가 걸려져 있다. 근처 부동산에 문의해 보니 그나마 상가에 붙어있던 권리금마저 현재는 형성이 되고 있지 않다고 한다.

부동산 시장 조사차 전국을 다녀보니  주로 동구나 남구에 법원과 경찰서,방송국등 관공서와 명문학교가  많이  구도심에 밀집해 있다. 따라서 인근에 신도심이(대부분의 지방도시는 서구 개발)  개발되면 이러한 시설들에게 조성원가수준에서 땅을 제공하기 때문에 동구나 남구는 텅텅비게 된다.

   대개의 경우 도시는 구도심과 신도심으로 나누어 생각해 볼수 있다. 구도심이라고 하면 오래전부터 지방의 중심축이었다. 하지만 신도심 개발이후 지방의 구도심은 급격하게 몰락하고 있다.서울 같은 경우는 구도심이라고 하면 강북권을 지칭할 수 있는데 , 서울시의 재정자립도, 개발계획, 투자자들의 성향을 볼 때, 구도심= 투자가치 떨어짐 등식은 성립하지 않는다.

 통계청 자료를 보면 수도권은 2022년까지 인구가 늘지만 지방은 2009년부터 인구가 감소하고 있다. 수도권과 비수도권 사이의 격차가 소득 수준뿐 아니라 성장 잠재력에서도 더 벌어지고 있는 것으로 나타났다.

수도권과 비수도권의 소득 불균형 지표는 관련 통계 작성 이래 가장 나쁜 수준이다. 광역자치단체별 1인당 지역내총생산(GRDP)으로 산출한 지니계수가 2008년에 0.194로 치솟으며 사상 최고치를 기록했다. 이는 외환위기 직전인 1997년 0.085의 2배 수준으로, 지역간 소득 불균등이 2배 이상 커졌다는 뜻이다. 지니계수는 0에 가까울수록 분배가 고르다는 뜻이고, 1에 가까우면 그 반대다. 또 2004년부터 2008년까지 주택가격 상승률을 비교하면 수도권이 비수도권보다 평균 4배 이상 높게 나타났다. 이처럼 소득·자산의 불균형이 커진 상태에서 개인과 기업의 경제활동에 밑거름이 되는 금융·교육 여건에서도 격차는 심화되고 있다.

대다수 지방자치단체는 지역경제가 침체되고 인구까지 줄고 있는 데도  경쟁적으로 부족한 세수확보를 위해 택지개발을 경쟁적으로 진행하고 있다. 장기적으로 보면 오히려 지방 경제에 큰 부담으로 다가올 수 있다.

준공후 미분양 아파트가 수도권 외곽과 대부분 지방에 몰려 있는걸로 볼 때 신도시를 빙자한 신규택지개발사업은 지방자치단체의 새로운 골치꺼리로 전락할 수밖에 없다.

재정난에 허덕이는 일부지방정부는 직원인건비충당을 위해 지방채를 연속해서  발행하고 있다. 직원 인건비 때문에 지방정부가 지방채를 발행한 것은 지방자치제 도입 15년 만에 처음이다.

지방 주택투자,산업단지 위주 소형위주로  공략하라

지난 몇 년 동안은 수도권보다 대구, 충남 등 지방에서 집값이 더 많이 올랐다. 감정원이 집계한 아파트 실거래가 자료를 보면, 지난 3년 새 서울의 평균 아파트 값은 2.4% 떨어졌지만, 경북(24.1%)과 대구(23.5%)는 20% 이상 올랐다. 충남(15.3%)과 광주(7.3%), 울산(6.5%)도 많이 뛰었다. 지방에 투자한 사람은 이미 시세차익을 거뒀고, 2~3년 전에 분양했던 아파트의 입주가 시작되면서 추가로 시세차익을 올리긴 힘들다는 분위기다.2015년 들어 부동산  상승세가  수도권으로 이어지고 있다. 수도권에서는  재건축 규제완화를 비롯한   집값 상승을 이끌 요인이 많기 때문에 동시에 점검할 필요가 있다. 

또한  지방산업단지 인근의 소형 아파트 매가가 1억원대에 머물고 있는 지역이 많다.  즉 임대로 전환하면 보증금 500만원에 월 50만원정도  받을 수 있다. 대출을 이용하면 3천정도로 투자가능하다. 대출이자를 감안하더라도 단순 투자수익률 측면 연 8%가 넘기 때문에 수도권의 오피스텔 수익율을 능가하는 경우도 지방 곳곳에 많다. 시세차익을 바라는 투자도 점차 희미해 가고 있는 이때 임대수익을 위한 지방 소형 아파트투자도 틈새투자로 고려해 볼 만하다.