자영업을 하고 있는 김◌◌씨(55)는 강남의 주상복합아파트 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 올 상반기 법원경매로 감정가 12억 원에서 2회 유찰해 최저가 7억6800만원까지 떨어진 서울 강남구 도곡동 A주상복합아파트를 경매에 참여해 8억7200만원에 낙찰 받았다. 낙찰 잔금과 세입자 이사비를 합쳐 총 9억1000만 원이 들었지만 급매가 대비 3억 원 이상 저렴한 가격이었다.

이 아파트는 지은 지 5년 된 51층의 고층 주상복합 건물로 주변이 초고층 대형 주상복합 아파트들이 몰려있고 3호선 매봉역이 가까워 주거와 교통여건이 좋았다. 김 씨는 두 달간의 임차인을 내보내는 명도과정을 거쳤다. 아파트를 인도 받은 후 내부 인테리어 공사를 마치고 최근 입주를 마쳤다. 122㎡(50평형)로 집도 넓히고 낙찰 받은 금액도 저렴해 매우 흡족해 하고 있다.

7월말 현재 경매 입찰 중인 주상복합아파트는 40~50여건에 달하고 서울 강남권은 물론 수도권 신도시 매물도 넉넉하다. 강남의 경우 잠실동 갤러리아팰리스 163㎡가 2회 유찰해 최저가 10억 선에 입찰 진행되고 목동 현대하이페리온 154㎡도 2회 유찰해 9억6000만원에 경매로 나왔다. 감정가가 시세를 반영한 상태에서 입찰에 부쳐졌기 때문에 시세 대비 30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 매물은 꾸준히 공급되고 있다.

유찰 늘어 시세대비 30% 싸게 낙찰

부동산 활황기에 주변 시세를 견인했던 도심 주상복합아파트 경매 공급량이 늘면서 낙찰가율이 하락하고 있다. 중소형 아파트와 다세대 등은 높은 경쟁률 속에 고가에 낙찰되는 것과 대조적으로 도심 주상복합 아파트는 찬밥신세로 전락했다. 2회 이상 유찰은 기본이고 낙찰가율이 대형 주상복합 아파트는 75%대로 떨어졌다. 3회 이상 유찰한 후 턱없이 값싸게 낙찰되는 사례도 심심찮게 발생하고 있다.

이런 현상은 최근의 주택시장 침체와 함께 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 영향으로 고가 주상복합아파트는 시세차익에 대한 기대감이 상대적으로 낮기 때문인 것으로 풀이된다. 또 대형 고급주택이기 때문에 환금성이 떨어지는 반면 부채 부담을 안고 가격이 비싼 고가아파트를 사들이기보다는 재건축이나 중저가 아파트를 매입하려는 수요가 몰린 탓이다.

“남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔라”는 투자 명언(?)처럼 요즘처럼 낙찰가율 하락기에 인기지역 내 주상복합아파트에 투자하면 주변 시세보다 턱없이 값싸게 중대형아파트를 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 70%선이어서 감정가 대비 30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 최근 경매 주상복합 아파트는 가격거품이 빠진 상태에서 감정됐기 때문에 시세차익도 볼 수 있다.

주상복합아파트는 2000년대 중반 도심 노른자위 상업지역에 건축돼 최고 위치에 있는데다 역세권내 초고층으로 세대수가 많은 단지형으로 지어졌다. 따라서 일반 단지에 비해 매매가격이 10% 이상 높고, 조망권과 호텔식 부대시설 덕분에 ‘부의 상징’이라고도 불려 고급아파트 인식이 강하다. 지역 랜드마크 아파트이어서 지역 집값을 리드하는 경우가 많다.

경매 주상복합 아파트는 서울 수도권 합쳐 한 달에 약 80~100건 정도다. 최근 공급량은 늘고 있으나 입찰자는 줄고 있다. 주상복합 경매물량이 느는 이유는 부동산소유자의 사업악화로 빚이 많은 상태에서 경매에 부쳐진 경우가 많고 호황기 때 투자목적으로 과다한 대출을 얻었다가 이자부담으로 경매시장에 나오는 경우도 상당수다. 사업자는 기업대출과 함께 개인대출도 많아 주택의 가치보다 대출규모가 큰 특징이 있다.

주상복합 경매물건을 검색할 때는 강남3구 등 인기지역에서 매물을 찾고 시내 주상복합 밀집지역에서 고르면 쉽게 찾을 수 있다. 토지는 상업지역이며 1~3층 등 저층은 주로 상업시설, 상층부는 고층아파트 건축형태로 배치돼 건물의 층수가 높은 아파트 매물을 찾으면 된다. 구분건물 감정평가명세표에 저층은 판매 및 업무·영업시설로 표기되고 상층부는 주거용도의 건축물로 표기된다.

도심 랜드마크급 아파트 노려볼 만

투자 유망한 아파트는 도심에 위치해 최고의 교통환경을 갖추고 편의성과 조망권을 확보한 아파트다. 전용율이 높고 인근에 고급 복합아파트들이 집단적으로 모여 있는 경우 매매가의 변동률이 적고 환금성도 양호하다. 저층에 수영장, 골프연습장 등 편익과 복리시설이 잘 갖춰진 경우 고소득 전문직종사자와 기업오너 등이 입주해 투자가치와 상품성이 뛰어나다.

경매 입찰을 준비할 때는 중개업소를 들러 유사매물의 평면도를 통해 내부구조와 배치상태를 확인하는 것이 좋다. 입찰자가 직접 경매에 부쳐진 아파트 내부를 확인하기 어려우면 중개업소에 나온 유사 매물을 통해 간접적인 확인을 해보는 게 좋다. 지은지 오래됐거나 비인기 지역 아파트는 일반아파트보다 주거환경이 떨어지는 경우도 많으므로 주의해야 한다.

도심 중대형아파트의 선택기준으로는 편의성과 조망권 확보여부가 생명이다. 생활의 편의성과 함께 주거의 쾌적성을 따져 입찰을 결정하고 다른 주상복합과 비교해 전용율이 적으면 실제 주거 사용면적을 적어 투자가치가 떨어지므로 다른 단지와 비교해 봐야 한다. 특별히 감정가가 저렴하지 않는 한 낙찰가율은 2회 유찰 후 75%선에서 낙찰 받는 게 좋다.

정확한 시세파악도 관건이다. 현재 매물로 나와 있는 급매물 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준해보면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 권리관계가 안전한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.

자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권 등 인기지역 주상복합아파트는 가격대가 10억 선을 넘기 때문에 대출 가능금액을 확인하고 입찰해야 한다. 값싸게 아파트를 낙찰 받았지만 대출 금액을 미리 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 생긴다.